蒙慧西律师

                作者：蒙慧西  浙江丰国律师事务所律师

    案情简介：原告系购房者，被告(蒙律师代理）系卖房者，原告通过中介公司购买被告的房屋，三方于2014年7月24日签订了《房屋买卖居间协议》。被告签约后反悔不卖房子了，原告向法院起诉要求被告双倍返还定金，故成本案诉讼。

原告称：其通过杭州**房地产代理有限公司**分公司（简称中介公司）向被告购买购买位于*晖*区*幢*单元*室的房屋，三方于2014年7月24日签订了《房屋买卖居间协议》，该协议约定原告交付定金8万元，10天内正式签订房屋转让合同，买方未能依约签订的，已交付的定金不予返还，卖方未能依约签订的，双倍返还定金。协议签订后，原告依约将定金交付于中介公司。2014年7月28日左右，被告突然表示不愿意出售房屋，中介公司协调未成，原、被告双方最终未能在协议约定的时间签订房屋转让合同。后原告多次催促被告签订正式房屋转让合同，被告均不予理会。故起诉至法院，请求判令被告双倍返还定金8万元及本案诉讼费用由被告承担。

针对原告的观点，蒙律师提出批驳意见，认为：原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，请求依法驳回。1、被告从未收到原告的定金，也没有委托中介公司收取定金，双方不存在定金合同。被告与中介公司之间签有《独家委托代理售房协议书》，约定委托代理销售总价为人民币103万元，中介公司将房产以人民币92万元的价格介绍给原告，显然违反了约定。《独家委托代理售房协议书》中约定，若出售价格不低于103万元，中介公司可以代被告向客户收取购房意向金，若低于该价格，必须征得被告的书面同意，否则，不能收取。《房地产买卖居间协议》第十六条约定“原告向被告支付意向金”，而不是向中介公司支付意向金。法律规定定金合同应当以书面形式，定金合同从实际支付定金之日起生效，被告从未收到定金，所以定金条款不生效。2、根据原告提供的中介公司通用机打收据证据显示，原告在2014年7月24日向中介支付意向金4万元，而并未支付意向金8万元。我方对此证据的真实性提出异议，认为收据虽盖有中介公司的财务章，但不能证明原告已履行了交付意向金的约定，原告应同时提供银行刷卡交易记录予以佐证。否则，不能证明原告已履行了交付意向金的约定。退一步讲，即使原告提供了银行刷卡凭证证明2014年7月24日确实付了4万元意向金，但《房地产买卖居间协议》约定的是支付意向金8万元，因为原告未能按时足额交付意向金而构成违约，被告有权拒绝接收这笔款项。因此，是原告违约在先，意向金条款不能转化为定金条款。3、《房屋买卖居间协议》第四条第2款约定“在此期间后，若甲方所提出要求，丙方无法接受，致使交易无法达成时，乙方应在1日内将上述意向金如数退还甲方”，根据该约定可以看出，如果被告对于原告所提要求，无法接受，也只是退还意向金而已，不存在适用定金罚则的问题。

法院采纳了我方的观点，认为《房地产买卖居间协议》第十六条内容系手写，其与协议第一项的打印条款内容相矛盾时，按手写特别条款效力优先于打印格式条款原则，原告应于协议签订当日直接向被告交付定金8万元，而定金合同系实践性合同，原告未能举证证实被告已实际收到该笔款项；退一步说，即便如原告所称，按居间协议约定，定金交付给中介公司即视为交付给被告，但其也仅于当日支付了4万元定金，在此情况下，被告有权拒绝接收该笔款项，定金条款亦未依法生效。

最终，杭州市下城区人民法院驳回了原告的全部诉讼请求。