上海市徐汇区人民法院
民事判决书
（2015）徐民四（民）初第3251号
原告（反诉被告）蔡某，女。
委托代理人高然翔，上海明伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海某某投资管理事务所。
法定代表人钱某某，总经理。
原告蔡某为与被告上海某某投资管理事务所房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月27日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行审理，被告当庭提起反诉。原告蔡某及其委托代理人高然翔、被告上海某某投资管理事务所委托代理人梁成双、刘文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡某诉称，原被告双方于2015年9月6日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告出租的XX路XXX号主楼一楼部分用房，建筑面积8XX平方米，房屋用途为商业用房。因签订该《房屋租赁合同》时，案外人“XXX健身”在该房屋部分区域搭建场地搞促销合同，故该房屋在当时不符合交付条件。原告与被告书面约定“三、1.甲方于2015年9月10日之前向乙方交付该房屋（具体进场日期以甲方全部清场结束后，双方书面确认为准）”。然案外人“XXX健身”迟迟未撤出系争房屋，造成原被告无法办理交房手续。原告多次就该事宜与被告沟通，被告不置可否，并要求原告自行与案外人协商撤出时间，无视《房屋租赁合同》中被告的交房义务。被告至今未配合办理交房手续，未书面确认交房时间，其行为属于违约，故原告起诉至法院，要求：1、判令被告立即向原告交付XX路XXX号主楼一楼部分用房，办理交房手续；2、判令被告支付违约金8XXXXX元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，不同意原告诉请。被告提起反诉，要求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、要求反诉被告支付2015年9月10日到合同解除之日的租金；3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，要求继续履行合同。反诉被告已经按约支付了租金，反诉原告无权单方面要求解除合同。租金收据上手写的是被告工作人员的笔误，与原告无关。
经审理查明，2015年9月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方向乙方出租位于XX路XXX号主楼一楼部分用房，房屋建筑面积8XX平方米，房屋用途为商业用房。房屋租赁期暂定自2015年9月10日起至2025年6月30日止。甲、乙双方约定，甲方于2015年9月10日之前向乙方交付该房屋（具体进场日期以甲方全部清场结束后，双方书面确认为准）。房屋租赁周期分为二期。第一期：4个月免租期，第二期：运营期。乙方在运营期内每年交付甲方交付以下费用：1、2015年9月10号至2016年1月9号，4个月免租期。2、2016年1月10号至2020年1月9号每月租金为1X万元。3、2020年1月10号至2023年1月9号每月租金为1X万元；4、2023年1月10号至2025年6月30号每月租金为1X万元。付款方式为每四个月一付，押金为两个月的房屋租金。乙方应在2015年9月10号之前付清两个月的押金3X万元和4个月的租金6X万元，共计1XX万元。合同另约定，除甲方和乙方特别约定外，一方违反合同的约定，均构成违约，守约方有权告知对方纠正违约行为，违约方应对给守约方造成的损失予以赔偿、承担违约责任并支付违约金，违约金为月租金的5倍。合同第十六条其他条款约定，甲、乙双方约定的该房屋的交房时间最迟不超过2015年9月10日，如逾期，甲方承担违约责任。交房日之后才正式起算乙方的免租期、租赁期。签订本合同同时乙方需支付两个月房屋租金3X万元作为定金。交房后该定金转为房屋押金。甲方承诺交房之日将该房屋红线内所有商户清理干净，否则视为甲方违约。2015年9月10日，原告通过银行转账向被告支付了两个月押金34万元和4个月租金6X万元。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方如四年内单方解约的，甲方应按月租金的8倍向乙方支付违约金外，还应赔付乙方实际发生的装修费（需第三方评估扣除折旧费）。
另查明，2015年9月10日至2015年10月20日期间，案外人“XXX健身”占用系争房屋内2XX平方米场地做活动。被告自认于2015年12月1日开始对系争房屋进行装修。
以上事实，除原被告庭审陈述外，另有原告出示的房屋租赁合同、转账凭证及收据、房屋产调信息等书证佐证，经质证无疑，本院予以认定。
庭审中，原被告均确认系争房屋图纸红线部分在2015年10月20日前由案外人“XXX健身”占用了部分场地进行促销。被告申请证人董某某（系“XXX健身”股东）到庭作证，拟证明“XXX健身”是向原告借用系争房屋，系争房屋实际已于2015年9月6日交付给原告，经质证，原告对该证明目的不予认可，认为原告和证人刚开始是不认识的，不可能由原告将系争房屋租借给证人，但认可签订合同后当日，原被告及证人三方进行协商，原告同意被告晚交付，由案外人“XXX健身”占用系争房屋200平方米场地。本院认为，因被告未提供书证对证人证言所要证明的内容进行佐证，故对证人证言的证明目的不予认可，但对双方陈述一致的内容予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的租赁房屋系原、被告真实意思的表示，内容合法有效，原、被告均应恪守履行。合同签订后，案外人“XXX健身”占用了部分系争房屋至2015年10月20日，根据合同约定，被告具有交付房屋并清理红线内商户的义务，现被告没有充分证据证明被告清场后将系争房屋交付给原告以及案外人是从原告处借用部分场地的充分证据，现被告在未解除合同的情形下自行使用系争房屋，本院认定，被告没有履行向原告交付房屋的义务，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房的违约金，理由正当，本院予以支持。但违约金数额，基于被告抗辩原告主张的违约金数额过高，因案外人“XXX健身”占用系争房屋，原告是明知且同意的，原告对被告不交付房屋的状态始终采取放任的态度，不积极催促清场，本院结合合同履行情况、双方过错程度以及合同暂定免租期在2016年1月9日前等情况，由本院酌情予以判处。现被告反诉要求解除合同，根据合同约定，被告有单方解除权，故对被告的反诉请求本院予以支持。合同解除后，合同未履行部分不再履行，故原告要求被告履行交房义务的诉请，本院不予支持。至于原告支付的押金，合同解除后应由被告返还给原告。原告支付的租金，因原告要求继续履行合同，故本院对租金不予处理。被告反诉要求支付2015年9月10日至合同解除之日的租金，因本院已认定系争房屋未实际交付，2016年1月9日前为免租期，故原告主张的租金没有合同和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）蔡某与被告（反诉原告）上海某某投资管理事务所于2015年9月6日签订的租赁合同于本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）上海某某投资管理事务所于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蔡某违约金2XXXXX元；
三、被告（反诉原告）上海某某投资管理事务所于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）蔡某押金3XXXXX元；
四、驳回原告的其余诉讼请求；
五、驳回被告的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计6XXX元，由，由原告蔡某负担1XXX元，被告上海某某投资管理事务所负担4XXX元，反诉案件受理费减半收取计5XXX元，由被告上海某某投资管理事务所负担5XXX元，由原告蔡某负担4X元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员　　汪俭蓉
二〇一六年一月十八日
书记员　　邓瑜佳