上海市静安区人民法院

民事判决书

（2018）沪0106民初33486号

原告：季某1，女。

原告：季某2，女。

两原告共同委托诉讼代理人：高然翔，上海明伦律师事务所律师。

被告：季某3，男。

本次诉讼代理人：季某(系季某3侄子)，男。

被告：季某4，男。

第三人：季某5，女，住上海市黄浦区。

原告季某1、季某2诉被告季某3、季某4确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序。审理中，原告申请追加季某5作为第三人参加诉讼，经审查，本院依法予以准许。本院于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告季某1、季某2及其委托诉讼代理人高然翔，被告季某3的本次诉讼代理人季某、被告季某4及其委托诉讼代理人孙某1，第三人季某5到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告季某1、季某2向本院提出诉讼请求：1、判决被告季某4与季某3签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告季某4配合原告办理系争房屋产权恢复至被告季某3名下的登记手续；3、诉讼费用由被告季某4承担。事实和理由：原告季某1、季某2与被告季某4、第三人季某5均是被继承人龚某某与被告季某3的婚生子女及法定继承人。系争房屋系由被告季某3与被继承人龚某某于199X年通过公有住房买卖形式购置，并登记在被告季某3一人名下,实际为夫妻共同财产。龚某某于201X年1月29日因病死亡且未留有遗嘱，根据法定继承，原、被告均是系争房屋的合法继承人。201X年2月26日，在两原告均不知情的情况下，被告季某4与年近80岁的季某3签署了《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋通过转让的方式过户至被告季某4名下。此外，被告季某3既往有高血压、脑梗死病史数十年，原告对其处分系争房屋时是否存在民事行为能力存疑。201X年8月7日，法院认定被告季某3为限制民事行为能力人。原告认为，脑梗死所带来的反应迟缓、思维粘滞等后遗症乃持续性过程而非突发性后遗症，被告季某3在办理系争房屋转让至今不足半年，当时的民事行为能力亦应为限制行为能力。原告方认为，被告季某3不但不具备处分大额财产的民事行为能力，且无权处分了亦应由原告继承的房产份额，故该转让行为属于无效法律行为。故诉至法院，请求判如所请。

被告季某3辩称，不同意原告的诉讼请求。合同是有效、合法的，签订合同的时候季某3意识清楚，有民事行为能力，且之前也说过系争房屋是给季某4的，并已经移交给季某4，合同上的季某3签字是其本人所签，且办理过户手续也是季某3本人去的。季某4未支付对价，本来就说这房子以买卖的形式赠与季某4。

被告季某4辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张本案房屋买卖合同无效的两个理由均不成立。季某3在订立本案房屋买卖合同的时候是在2018年2月26日，当时季某3是有完全民事行为能力的，原告提供的鉴定书是2018年6月29日，鉴定人员是根据2018年6月29日的当时情况，不能等同于2018年2月26日，原告没有证据证明2018年2月26日季某3为限制民事行为能力人，所以原告的主张不能成立，本案合同是有效的。季某3即使在2018年2月26日侵犯了其妻子的利益，属无权处分，效力待定，但之后经过了追认。合作协议的签订，因系争房屋产权已经过户至季某4名下，签订协议的人员为季某1、季某2、季某5、季某4，该四人为季某3夫妇的四名子女。协议约定季某4不能以其为系争房屋的产权人而将系争房屋作为其个人财产，故是有条件的追认，协议对如何分割还作出明确约定，由于四人均在协议上签字，故协议对四人均有约束力，不能随意推翻。由于本案房屋买卖合同订立于201X年2月26日，季某3确实处分了原告权利，但原、被告及第三人均在另一份协议中达成协议，是对该合同的追认，故要求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人季某5述称，季某3年纪大了，之前也脑梗过，本来脑子就不大清楚，话也讲不清楚。签订买卖合同的事情第三人不清楚，也没听说过要把系争房屋给季某4，同意原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

季某3与龚某某(于201X年1月29日死亡)系夫妻关系，两人共生育子女四人，即季某1、季某2、季某4、季某5。

199X年，季某3将系争房屋购买为售后公房，权利人登记为季某3。201X年2月26日，季某3作为甲方与季某4作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋。201X年3月5日，系争房屋权利核准登记为季某4。季某4未向季某3支付购房款。

2018年6月23日，季某1、季某2、季某4、季某5签订《关于家庭内务的合作协议》，约定：1、鉴于兄长季某4于201X年3月5日已完成住房产权过户，一致认定为方便日后处置的行为，不得作为季某4的个人资产依据，此住房日后的处置，必须经由本协议签署的四兄妹集体商定。2、上述资产由兄妹四人共享，各人占比分别为季某445%、季某118.33%、季某518.33%、季某218.33%。3、经商定，上述房产经房产交易中心评估为XXX万元，按预算，季某4分别预欠季某1、季某5、季某2各XXX元，并出具欠条。此预欠款最终按上述房产实际市场交易价结算，进行多退少补。此预欠款不计利息。

本院在另案中曾委托司法鉴定科学研究院对季某3目前的精神状态和民事行为能力进行鉴定(不涉及既往民事行为能力)。201X年6月29日，司法鉴定科学研究院出具鉴定意见书，分析说明如下：季某3既往有高血压病史数十年，20XX年突发脑梗死，遗留有右侧肢体活动受限及口齿不清等。本次精神检查：被鉴定人意识清楚，定向不全，接触被动，反应迟钝，言语较简单，能简单陈述个人一般情况，部分信息回忆欠准确，未引出明显幻觉、妄想，反复讲房子被儿子抢走了但又无法进一步陈述事情经过，对后续处置由一定诉求，但想法较肤浅，简称过程中情绪不稳，不时哭泣，智能有所下降，远近记忆均减退，意志要求减退，自知力不全。本院头颅CT平扫提示其存在脑器质性损害。鉴定意见为季某3目前患有器质性精神障碍，目前应评定为具有限制民事行为能力。201X年8月7日，本院作出(2018)沪0106民特305号民事判决，判决季某3为限制民事行为能力人。

以上事实，有当事人的当庭陈述，季某1、季某2提供的《上海市房地产买卖合同》、户籍证明、居民死亡医学证明书、《公有住房买卖合同》、上海市不动产登记簿、(2018)沪0106民特305号民事判决书、鉴定意见书，季某4提供的《关于家庭内务的合作协议》等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。季某3于20XX年突发脑梗死，201X年6月29日经鉴定为具有限制民事行为能力，后经本院判决认定为限制民事行为能力人，其于201X年2月26日签订了《上海市房地产买卖合同》，距离其被鉴定为具有限制民事行为能力时间较短，且其在鉴定过程中虽无法进一步陈述事情经过，但反复讲房子被儿子抢走了，综合本案各项证据，本院认定季某3在签订《上海市房地产买卖合同》时即具有限制民事行为能力。季某3与季某4虽签订了《上海市房地产买卖合同》，但季某4未支付过对价，季某4亦表示双方之间系赠与关系，故本院认定双方之间名为买卖，实为赠与。季某3通过签订《上海市房地产买卖合同》处分系争房屋属于重大民事行为，限制民事行为能力人不能独立实施。根据法律规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，合同有效。本案中未有证据显示季某3被指定过监护人，季某3的四名子女中除季某4外，其余三人在审理中均对其处分房屋行为不予认可。根据法律规定，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产，虽然四名子女在季某3处分系争房屋之后达成协议，确定了各自对系争房屋享有的权益，即使视为追认，亦违反法律规定。且系争房屋系季某3与龚某某的夫妻共同财产，龚某某已去世，季某3未经其他继承人同意处分系争房屋的行为，属于无权处分，事后四子女虽达成协议，但在协议中明确表示产权过户认定为方便日后处置的行为，不得作为季某4的个人资产依据，季某4主张协议系对季某3无权处分的追认，本院难以支持。综上，本院认定季某3与季某4签订的《上海市房地产买卖合同》无效，季某1、季某2要求将系争房屋产权恢复至季某3名下，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款、第五十一条的规定，判决如下：

一、被告季某3与季某4于2018年2月26日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、原告季某1、季某2、被告季某4、季某3及第三人季某5应于本判决生效之日起十日内相互配合办理将上述房屋产权恢复登记至被告季某3名下的手续。

案件受理费25,680元，减半收取计12,840元，由被告季某4负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　冯旭

二〇一九年二月二十二日

书记员　　潘雯