经典案例选之（12）-----合作开发房地产纠纷

案情简介：2012年东莞**食品公司（简称食品公司）在成都设立分厂，当地政府招商时承诺给两块相邻地皮建两个厂区，第二个厂区建成后三年内免税45% 。一号厂区于2014年底完工并投产，2016年5月食品公司提出建第二个厂区，当地政府答复称预留相邻地块已被某国企业内定了，没有多余的地块出让，相邻只有林业所有块划拨土地，条件都匹配，只是林业所希望联合建厂，食品公司出资，林业所出地并在签约1年后每月分配固定利润16万，2016年10月合同签订后，食品公司支付保证金200万，从立项、评估、规划顺利进行，但由于政府领导换届，政策收紧，林业所承诺的公关能力遇到困难，截止2018年4月施工许可证难以搞定，从2017年11月份食品公司共支付林业所96万元，后续一直拖欠，考虑是否解除合同或认定合同无效，林业所抢先一步，起诉食品公司支付利润及违约金。食品公司提出反诉，要求返还保证金、已付利润96万元及其利息。

焦点：

一、反诉选择解除or无效？

选择解除利大于弊，理由：1、根据法律法规及审判实务，未经审批出让手续，将划拨土地给私企经营，合同因违反了强制性规范而无效，无需当事人提出，法院应依职权认定无效。若食品公司提出确认无效后得到支持，容易激化矛盾，不利于保持食品公司与当地政府的良好关系，食品公司提出解除，法院不支持而认定无效，这样把矛盾就丢给了法院，林业所及当地政府不会怪罪。2、若主张无效，可能面临行政罚款，主张解除，只是涉及民生权益层面上，不会引来行政处罚。

二、已付96万利润是否返还？

林业所观点：不应返还，利润是双方合同约定的，应受法律保护，

食品公司实际占用该地，耽误了林业所对这块地的经济价值，理应支付占用费即利润形式体现。

   食品公司观点：1、厂房还未建成投产，本无利润可言，合同约定利润在履行过程中实际没有产生，食品公司可不予支付，否则，就不合常理，显示公平。2、划拨土地依法应用于公共利益，不得经营，就无所谓经济价值，不得转化为占用费或利润。同理，违约金也失去了依据。

三、利息起算点?

林业所观点：1、食品公司违约在先，不应要求利息，2、应从起诉之

日起算利息。

食品公司观点：合同无效的原因自合同签订时就已经存在，即合同自

始无效，应从签约之日或实际支付之日起计算利息。