李昆

江苏甲某建设集团有限公司与无锡乙某房地产开发有限公司执行监督案裁判要点在履行和解协议的过程中，申请执行人因被执行人迟延履行申请恢复执行的同时，又继续接受并积极配合被执行人的后续履行，直至和解协议全部履行完毕的，属于民事诉讼法及相关司法解释规定的和解协议已经履行完毕不再恢复执行原生效法律文书的情形。相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第204条基本案情江苏甲某建设集团有限公司（以下简称甲某公司）与某乙某房地产开发有限公司（以下简称时代公司）建设工程施工合同纠纷一案，某省某市中级人民法院（以下简称某中院）于2015年3月3日作出（2014）锡民初字第00103号民事判决，时代公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付甲某公司工程款14454411.83元以及相应的违约金。时代公司不服，提起上诉，某省高级人民法院（以下简称江苏高院）二审维持原判。因时代公司未履行义务，甲某公司向某中院申请强制执行。在执行过程中，甲某公司与时代公司于2015年12月1日签订《执行和解协议》，约定：一、时代公司同意以其名下三套房产（某园53-106、107、108商铺，非本案涉及房产）就本案所涉金额抵全部债权；二、时代公司在15个工作日内，协助甲某公司将抵债房产办理到甲某公司名下或该公司指定人员名下，并将三套商铺的租赁合同关系的出租人变更为甲某公司名下或该公司指定人员名下；三、本案目前涉案拍卖房产中止15个工作日拍卖（已经成交的除外）。待上述事项履行完毕后，涉案房产将不再拍卖，如未按上述协议处理完毕，申请人可以重新申请拍卖；四、如果上述协议履行完毕，本案目前执行阶段执行已到位的财产，返还时代公司指定账户；五、本协议履行完毕后，双方再无其他经济纠葛。和解协议签订后，2015年12月21日（和解协议约定的最后一个工作日），时代公司分别与甲某公司签订两份商品房买卖合同，与李某签订一份商品房买卖合同，并完成三套房产的网签手续。2015年12月25日，甲某公司向时代公司出具两份转账证明，载明：兹有本公司购买硕放某园53-108、53-106、53-107商铺，购房款冲抵本公司在空港一号承建工程中所欠工程余款，金额以法院最终裁决为准。2015年12月30日，时代公司、甲某公司在某中院主持下，就和解协议履行情况及查封房产解封问题进行沟通。某中院同意对查封的39套房产中的30套予以解封，并于2016年1月5日向某市不动产登记中心新区分中心送达协助解除通知书，解除了对时代公司30套房产的查封。因上述三套商铺此前已由时代公司于2014年6月出租给江苏某银行股份有限公司某分行（以下简称江苏某银行）。2016年1月，时代公司（甲方）、甲某公司（乙方）、李某（丙方）签订了一份《补充协议》，明确自该补充协议签订之日起时代公司完全退出原《房屋租赁合同》，甲某公司与李某应依照原《房屋租赁合同》中约定的条款，直接向江苏某银行主张租金。同时三方确认，2015年12月31日前房屋租金已付清，租金收款单位为时代公司。2016年1月26日，时代公司向江苏某银行发函告知。租赁关系变更后，甲某公司和李某已实际收取自2016年1月1日起的租金。2016年1月14日，甲某公司弓奎林接收三套商铺初始登记证和土地分割证。2016年2月25日，时代公司就上述三套商铺向甲某公司、李某开具共计三张《销售不动产统一发票（电子）》，三张发票金额总计11999999元。发票开具后，甲某公司以时代公司违约为由拒收，时代公司遂邮寄至某中院，请求某中院转交。某中院于2016年4月1日将发票转交给甲某公司，甲某公司接受。2016年11月，甲某公司、李某办理了三套商铺的所有权登记手续，李某又将其名下的商铺转让给案外人罗某明、陈某。经查，登记在甲某公司名下的两套商铺于2016年12月2日被甘肃省某区人民法院查封，并被该院其他案件轮候查封。2016年1月27日及2016年3月1日，甲某公司两次向某中院提交书面申请，以时代公司违反和解协议，未办妥房产证及租赁合同变更事宜为由，请求恢复本案执行，对时代公司名下已被查封的9套房产进行拍卖，扣减三张发票载明的11999999元之后，继续清偿生效判决确定的债权数额。2016年4月1日，某中院通知甲某公司、时代公司：时代公司未能按照双方和解协议履行，由于之前查封的财产中已经解封30套，故对于剩余9套房产继续进行拍卖，对于和解协议中三套房产价值按照双方合同及发票确定金额，可直接按照已经执行到位金额认定，从应当执行总金额中扣除。同日即2016年4月1日，某中院在某宝网上发布拍卖公告，对查封的被执行人的9套房产进行拍卖。时代公司向某中院提出异议，请求撤销对时代公司财产的拍卖，按照双方和解协议确认本执行案件执行完毕。裁判结果某省某市中级人民法院于2016年7月27日作出（2016）苏02执异26号执行裁定：驳回某乙某房地产开发有限公司的异议申请。某乙某房地产开发有限公司不服，向某省高级人民法院申请复议。某省高级人民法院于2017年9月4日作出（2016）苏执复160号执行裁定：一、撤销某省某市中级人民法院（2016）苏02执异26号执行裁定。二、撤销某省某市中级人民法院于2016年4月1日作出的对剩余9套房产继续拍卖且按合同及发票确定金额扣减执行标的的通知。三、撤销某省某市中级人民法院于2016年4月1日发布的对被执行人某乙某房地产开发有限公司所有的某园39-1203、21-1203、11-202、17-102、17-202、36-1402、36-1403、36-1404、37-1401室九套房产的拍卖。江苏甲某建设集团有限公司不服某省高级人民法院复议裁定，向最高人民法院提出申诉。最高人民法院于2018年12月29日作出（2018）最高法执监34号执行裁定：驳回申诉人江苏甲某建设集团有限公司的申诉。裁判理由最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十七条的规定，一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。本案中，按照和解协议，时代公司违反了关于协助办理抵债房产转移登记等义务的时间约定。甲某公司在时代公司完成全部协助义务之前曾先后两次向人民法院申请恢复执行。但综合而言，本案仍宜认定和解协议已经履行完毕，不应恢复执行。主要理由如下：第一，和解协议签订于2015年12月1日，约定15个工作日即完成抵债房产的所有权转移登记并将三套商铺租赁合同关系中的出租人变更为甲某公司或其指定人，这本身具有一定的难度，甲某公司应该有所预知。第二，在约定期限的最后一日即2015年12月21日，时代公司分别与甲某公司及其指定人李某签订商品房买卖合同并完成三套抵债房产的网签手续。从实际效果看，甲某公司取得该抵债房产已经有了较充分的保障。而且时代公司又于2016年1月与甲某公司及其指定人李某签订《补充协议》，就抵债房产变更租赁合同关系及时代公司退出租赁合同关系作出约定；并于2016年1月26日向江苏某银行发函，告知租赁标的出售的事实并函请江苏某银行尽快与新的买受人办理出租人变更手续。租赁关系变更后，甲某公司和李某已实际收取自2016年1月1日起的租金。同时，2016年1月14日，时代公司交付了三套商铺的初始登记证和土地分割证。由此可见，在较短时间内时代公司又先后履行了变更抵债房产租赁关系、转移抵债房产收益权、交付初始登记证和土地分割证等义务，即时代公司一直在积极地履行义务。第三，对于时代公司上述一系列积极履行义务的行为，甲某公司在明知该履行已经超过约定期限的情况下仍一一予以接受，并且还积极配合时代公司向人民法院申请解封已被查封的财产。甲某公司的上述行为已充分反映其认可超期履行，并在继续履行和解协议上与时代公司形成较强的信赖关系，在没有新的明确约定的情况下，应当允许时代公司在合理期限内完成全部义务的履行。第四，在时代公司履行完一系列主要义务，并于1月26日函告抵债房产的承租方该房产产权变更情况，使得甲某公司及其指定人能实际取得租金收益后，甲某公司在1月27日即首次提出恢复执行，并在时代公司开出发票后拒收，有违诚信。第五，甲某公司并没有提供充分的证据证明本案中的迟延履行行为会导致签订和解协议的目的落空，严重损害其利益。相反从甲某公司积极接受履行且未及时申请恢复执行的情况看，迟延履行并未导致和解协议签订的目的落空。第六，在时代公司因甲某公司拒收发票而将发票邮寄法院请予转交时，其全部协助义务即应认为已履行完毕，此时法院尚未实际恢复执行，此后再恢复执行亦不适当。综上，本案宜认定和解协议已经履行完毕，不予恢复执行。

吴某诉某省某某纸业有限公司买卖合同纠纷案裁判要点民事案件二审期间，双方当事人达成和解协议，人民法院准许撤回上诉的，该和解协议未经人民法院依法制作调解书，属于诉讼外达成的协议。一方当事人不履行和解协议，另一方当事人申请执行一审判决的，人民法院应予支持。相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二款基本案情原告吴某系某省某市某区吴某收旧站业主，从事废品收购业务。约自2004年开始，吴某出售废书给被告某省某某纸业有限公司（简称某纸业公司）。2009年4月14日双方通过结算，某纸业公司向吴某出具欠条载明：今欠到吴某废书款壹佰玖拾柒万元整（￥1970000.00）。同年6月11日，双方又对后期货款进行了结算，某纸业公司向吴某出具欠条载明：今欠到吴某废书款伍拾肆万捌仟元整（￥548000.00）。因经多次催收上述货款无果，吴某向某市某区人民法院起诉，请求法院判令某纸业公司支付货款251.8万元及利息。被告某纸业公司对欠吴某货款251.8万元没有异议。一审法院经审理后判决：被告某纸业公司在判决生效之日起十日内给付原告吴某货款251.8万元及违约利息。宣判后，某纸业公司向某市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，某纸业公司于2009年10月15日与吴某签订了一份还款协议，商定某纸业公司的还款计划，吴某则放弃了支付利息的请求。同年10月20日，某纸业公司以自愿与对方达成和解协议为由申请撤回上诉。某市中级人民法院裁定准予撤诉后，因某纸业公司未完全履行和解协议，吴某向一审法院申请执行一审判决。某市某区人民法院对吴某申请执行一审判决予以支持。某纸业公司向某市中级人民法院申请执行监督，主张不予执行原一审判决。裁判结果某市中级人民法院于2010年7月7日作出（2010）眉执督字第4号复函认为：根据吴某的申请，一审法院受理执行已生效法律文书并无不当，应当继续执行。裁判理由法院认为：某纸业公司对于撤诉的法律后果应当明知，即一旦法院裁定准予其撤回上诉，某市某区人民法院的一审判决即为生效判决，具有强制执行的效力。虽然二审期间双方在自愿基础上达成的和解协议对相关权利义务做出约定，某纸业公司因该协议的签订而放弃行使上诉权，吴某则放弃了利息，但是该和解协议属于双方当事人诉讼外达成的协议，未经人民法院依法确认制作调解书，不具有强制执行力。某纸业公司未按和解协议履行还款义务，违背了双方约定和诚实信用原则，故对其以双方达成和解协议为由，主张不予执行原生效判决的请求不予支持。

某某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷案裁判要点房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。基本案情原告某某物业顾问有限公司（简称某公司）诉称：被告陶某利用某公司提供的某市某区某路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付某公司违约金1.65万元。被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，某公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用某公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，某某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋；11月23日，某某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某某看了该房屋；11月27日，某公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用某公司提供的信息、机会等条件但未通过某公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向某公司支付违约金。当时某公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。裁判结果某市某区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告某公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶某提出上诉。某市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销某市某区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、某公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。裁判理由法院生效裁判认为：某公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用某公司的信息、机会，故不构成违约，对某公司的诉讼请求不予支持。

一、一方不履行合同时应采取何种应对措施一方不履行合同另一方可以要求其承担继续履行、采取补救措施、支付违约金等违约责任；如果对方拒绝承担违约责任的，则另一方可以向法院提起诉讼要求其承担违约责任。如果是在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要义务的；或者一方不履行合同，经过催告后再合理期限内仍不履行合同的；以及对方不履行合同的行为致使合同目的无法实现的，则另一方可以行使解除权单方面解除合同。法律依据：《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、合同履行纠纷如何起诉1.要准备起诉状，双方当事人身份信息，相关证据材料等，到有管辖权的人民法院立案。2.立案后缴纳诉讼费或等候法院通知再缴费。3.该案会通过正常的工作流程分配到承办法官手里，由承办法官确定举证期限开庭日期以及向各方当事人送达开庭传票等相关材料。三、合同的不完全履行和完全不履行的区别提醒您，合同的不完全履行和完全不履行的区别如下：不履行合同是指不履行合同中的所有义务，而不完全履行是指部分已经履行，部分没有履行，两者违约的程度不同。《民法典》第五百三十一条债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但是部分履行不损害债权人利益的除外。债务人部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

一、解除合同的法定条件是如何规定的解除合同的法定条件规定如下：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的；4.法律规定的其他解除条件。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。二、如何起诉解除合同提醒您，起诉解除合同流程如下：1.向当地有管辖权的法院提交起诉状，写明诉求和事由；2.拿到法院受理通知书后，等待法院传票通知开庭；3.参与法庭调查和法庭辩论；4.等待法院判决结果；5.如对方不依照生效判决履行义务，应及时申请法院执行。三、合同解除后产生的法律效力有哪些1.恢复原状，恢复原状时，原物存在的，应当返还原物，原物不存在的，如果原物是种类物，可以用同一种类物返还。恢复原状还包括：（1）返还财产所产生的孳息；（2）支付一方在财产占有期间为维护该财产所花费的必要费用；（3）因返还财产所支出的必要费用。2.其他补救措施，包括请求修理、更换、重作、减价、支付违约金、赔偿损失的措施。3.赔偿损失。

导读：口头合同成立需满足的条件是签订合同的双方当事人同时具有相应的民事行为能力，合同当事人意思表示真实没有欺诈等情形，合同的内容没有违反相关的法律规定和社会公共利益。一、口头合同成立需满足哪些条件1.合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。民事行为能力是民事法律行为有效的先决条件，无民事行为能力人及限制民事行为能力人实施的民事法律行为只有经其法定代理人的追认才有效。所谓缔约行为能力，是指民事主体据以独立订立合同，以自己的行为取得民事权利或承担民事义务的法律资格。2.合同当事人意思表示真实。所谓意思表示，是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。意思表示是构成法律行为的要素。意思表示真实是构成有效合同的先决条件之一，一方在被欺诈、胁迫或者重大错误下订立的合同往往非其真实意思表示，属于无效或可撤销的合同。3.合同不违反法律或社会公共利益。所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益，易言之，符合公序良俗的要求。因此，合同不违反法律或社会公共利益是合同有效的当然条件之一。但必须注意的是，合同不违反法律，是指合同不得违反当事人必须遵守、不得通过协商加以改变的强行性法律规定。二、口头合同的诉讼时效是多久根据民法典规定，口头合同的诉讼期限为三年。诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。但是，自权利受到损害之日起20年以上的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、订立口头合同的要求是什么提醒您，订立口头合同的要求是：1.订立合同时要录音、录像；2.认真选择合同对手，重点考察其诚实信用状况；3.找到双方共同的亲戚或没有利害关系的第三人，在三方都在场的情况下进行口头协商；4.要求对方提供担保人。根据相关法律的规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。