——程某、董某诉宋某房屋纠纷案

 一、案情简介

       原告程某、董某诉称：两原告系夫妻。2010年，原告邻居陈某欲出售住宅即涉案房产，原告想将此房买下，为了谈价方便，便让被告出面与陈某商谈。谈妥价后，于2010年5月5日以被告的名义与陈某签订了购房契约，成交价为12.6万元。同日，原告给付被告1万元，由被告交付给陈某，作为购房定金。2010年11月25日，原告又给付被告11.6万元，由被告交付给陈某。房款交齐后，陈某交付了房屋。为照顾被告两个小孩上学方便，原告同意被告暂住此房。而被告背着原告，私自将房产过户到自己名下，并以种种理由不将原告出资购买的房产过户给原告。被告既不交付房产，又不退款给原告，严重损害了原告的合法权益，请求判令确认系争房产属原告所有或判令被告返还原告购房款12.6万元及利息。

人民法院审理查明：2010年5月5日，署名为甲方陈某，乙方为宋某的双方签订了《房地产买卖契约》，约定甲方将位于系争房产出售给乙方；价款为12.6万元，乙方预付定金1万元，余款于2010年12月1日前付清给甲方；甲方于2010年12月1日前将系争房屋交付给乙方。当天，陈某出具了收到1万元定金的收条，内容如下：“今收到宋某购XX房子定金壹万元。收款人陈某2010年5月5日”。该《房地产买卖契约》原件及定金收条的原件均由被告交付给了原告程某、董某。

2010年11月25日，在农村信用社，开具了两个户名均为宋某的账号，分别存款5万元、6.6万元。当天，该两笔钱又在同一柜台转存至陈某的账户，转存也分两笔同样分别为5万元、6.6万元。陈某随后出具了收条。两张户名为宋某的农村信用社存款凭证原件在原告处，陈某出具的收条原件也由被告交付给了原告。户名为陈某的两张存单在被告宋某处。
　　另查明，2010年5月1日，原告从其银行存款中支取了2万元；2010年10月29日，原告从其银行存款中支取了2.9万元；2010年11月22日、24日，原告分别从银行中取款4.99万元、3.6万元。

二、各方观点

   原告观点：原告为证明系请被告帮忙，以其名义为自己买房且房款均是自己所出，还提供了如下证据：原告、被告2012年2月7日的谈话录音资料一份；2012年4月5日，原告和其嫂滕某与被告的谈话录音资料；证人张某、沈某、李某的证言；2012年3月2日及2012年2月28日，原告分别与被告前夫李某和公公李某某的谈话录音；2012年3月24日，原告与被告公公李某某的谈话录音资料一份；2012年7月14日，两原告及魏某、沈某与被告前夫李某的谈话录音资料；2012年8月27日，原告与被告公公李某某的谈话录音资料一份；2012年2月7日，牛山派出所警察对董某的询问笔录；2012年2月11日，牛山派出所警察对被告的询问笔录一份。

被告认为：为证明房子是其买的，房款是其支付的，提供了如下证据：被告2008年9月至2010年12月的中国人寿保险江苏分公司佣金发放明细表，共计约4. 8万元，该明细表无印章；证人高某证言，被告称2010年其朋友李某1，因被告买房请酒，收礼金2.9万余元；证人李某2证言，证明其与李某2一起给宋某送钱买房；证人被告前夫李某证言，证明其坐牢期间，宋某探望时提到过要买房；证人李某某即李某父亲证言，称家里曾经卖树、卖地的钱及青苗费有三四万元被被告拿去。证人石某证言，证明其多次从被告处借钱用。证人侍某证言，证明2009年、2010年的两年暑假其用被告的车招生，车费1.6万余元。

法院认为：本案的争议焦点是本案所涉房屋权属登记情况与房屋权属真实状况是否一致，涉案房屋究竟由谁出资购买。涉案房屋是通过买卖方式从案外人处购买所得，房屋虽登记在被告的名下，但并不必然表明涉案房屋系被告实际出资购买。双方均应对房屋的实际购买、实际出资情况承担举证责任。
　　（一）涉案房屋在买卖过程中形成的相关材料的原件以及价款来源、支付的相关凭证原件的持有状况是证明实际购买人、实际出资人的最重要的证据材料。
　　首先，本案中涉案房屋的购房合同的原件、卖房人收取定金的收条原件、存在被告名下账户的购房款存款原件、卖房人收取购房款的收条原件均由原告持有。
　　其次，原告举证的2010年5月1日的支取银行存款2万元的取款记录能够与4天后支付购房定金1万元的事实相印证。原告于2010年11月22日、24日分别支取存款4.99万元、3.6万元的取款证明，原告于2010年10月29日支取存款2.9万元借给丁某的取款记录及陈述，证人丁某关于2010年11月24日还款的证人证言，上述证据与剩余房款的支付时间即2010年11月25日、剩余房款的金额即11.6万元相互印证，能够证明实际支付购房款的款项来源于原告。
　　此外，从2010年11月25日支付11. 6万元购房款的过程看：该款先分5万元、6. 6万元两笔分别存入被告的名下账户，存款凭证在原告处；然后又分别转存至卖房人陈某名下账户，户名为陈某的存款凭证在被告手中，随后陈某出具收到购房款的收条，被告又将收条交给原告。如被告系实际购房人、实际付款人，完全可以将购房款直接存入卖房人陈某的名下，而没有必要通过上述方式辗转支付购房款。
　　（二）涉案的房屋产权虽于2011年12月20日被登记到了被告宋某的名下，但该证据不足以证明被告系该房屋实际购买人且实际支付了购房款。
　　首先，被告宋某系完全民事行为能力人，如其系实际购房人，即使系通过原告的中介购买，购房过程形成的合同、支付定金及房款等重要资料的原件也应当在被告本人处，自行持有。而事实上，上述所有证据原件均在原告处，被告对此自始至终没有能作出合理的、令人信服的解释。
　　其次，购房款共计12. 6万元，对该款的来源应当有相应证据证实。被告所举的保险公司2008年9月至2010年12月计26个月的佣金发放明细表，金额共4. 8万余元，平均每月仅1800余元，即使是真实的，被告有两名子女，该款维持三人生活尚不宽裕。被告所举的因其购房其朋友李某1请酒的礼簿及证人高某证言，收礼金2. 9万余元。此时被告与其李某并未离婚，另外请酒设宴也会花费不菲，剩余并不会很多。证人李某2证明与李某一起给宋某送钱买房，但不清楚送多少钱；证人李某某系被告前夫的父亲证言前后矛盾，所述钱款数额差距较大；证人李某系被告的前夫且其关于被告探监时提到过买房的证言，一方面其与被告存在利害关系，另一方面其证言没能证明被告有款项买房。证人石某、侍某的证言没有其他证据相印证，同样不能证明被告出资购房。被告所举上述证据显然不能证明购房款系其实际支付，其证据的证明力远远低于原告提供的无论从时间上，还是数额上皆能与房款支付时间、房款数额相吻合的相关证据的证明力。
　　综上，原告所举的合同原件、支取存款的银行记录、借款人证人证言、卖房人收到定金及房款的收据原件，真实、充分、证明力强，能够相互印证，并能够证明原告委托被告买房并实际支付了购房款的事实。被告所举证据不能形成完整的证据链条，不能证明涉案房屋系其购买且实际支付了购房款。其将房屋产权过户至自己名下并继续占有房屋，于法无据，应当返还。鉴于原告放弃确认涉案房屋所有权归其所有，而请求被告返还购房款并支付利息，法院予以支持。

三、法院裁判

人民法院于2012年11月25日作出（2012）东民初第0607号判决：被告宋某于本判决生效后十日返还原告购房款12.6万元及利息（利息自2010年11月25日起，按照本金12. 6万元、同期银行贷款基准利率，计算至实际付清之日止）。

四、律师评析

房屋所有权以公示为准，即以房屋过户登记后，房屋登记人拥有房屋的所有权。但目前房屋购买过程中及房屋权属争议日常增加，常发生在委托第三人代为购买、借名买房、因限购房屋而以他人名义购买房屋，在房屋办理完过户登记后，为防以后房屋权属争议，购房者有必要保留购买房屋所需的各项证据，如：房屋买卖合同原件、汇款凭证、授权委托书、委托代理协议（可以进行公证、这样更具有证明力）、相关未涉及到个人隐私的视听资料等。

五、相关法条

   《中华人民共和国民法通则》

 第一百一十七条　侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
　　损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
　　受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。