彭宇明

一、案情简介老刘是一退休职工，老伴早年去世，有女儿大刘、儿子小刘两个子女，由于小刘有病在身，女儿大刘一直跟随老刘居住，并照顾其生活起居。1993年12月份由大刘出资购买了老刘单位的福利房。1997年，老刘召开家庭会议，与两个子女商量该福利房由大刘所有，小刘获得2万元现金补偿（已实际取得）。2002年12月份，老刘以录像遗嘱的方式，认为房子是女儿出资购买的，归女儿所有。2003年10月份，老刘因病住院治疗，被诊断为患有老年痴呆症。同年12月份儿子小刘因病去世，留有一个女儿刘某。2006年9月21日，刘某在未告知大刘的情况下，私自将老刘从医院带出，到公证处签署了房屋赠与协议，并办理了赠与公证。2008年4月，刘某再次私自将老刘带出，到房管局办理了房屋过户手续。大刘得知这一情况后，以老刘的法定代理人身份，向法院提起诉讼，要求刘某将该房屋返还给老刘，同时申请人民法院对老刘的民事行为能力进行司法鉴定。后经鉴定，至少从2005年开始，老刘就丧失了民事行为能力。二、律师点评在办理本案过程中，首先须弄清以下几个问题：第一，1997年家庭会议和录像遗嘱上所做的决定是否有效；第二，老刘在无民事行为能力期间作出的赠与行为是否有效；第三，大刘是否能以老刘的法定代理人的身份提起诉讼。关于第一个问题，根据我国《继承法》的规定，只有在危急情况下才可以订立口头遗嘱，并且需要有两个见证人见证。在危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或录音方式订立遗嘱的，口头遗嘱无效。从该规定来看，1997年老刘家家庭会议的效力是值得商榷的，但是综合本案的全部过程，我们可以知道，虽然该会议内容没有形成书面文字，但是会议的内容已实际履行，并且老刘在2002年再次通过录像遗嘱的方式对房屋所有权作出了明确的归属。因此，综合来看，这两份证据可以相互印证，可以证明遗嘱的内容是有效的。关于第二个问题，根据我国《民法通则》第十三条第一款的规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”同时该法第五十八条规定：“无民事行为能力人实施的行为属无效行为。”在本案中，虽然老刘将该房屋赠与刘某的行为经过了公证机关的公证，但公证机关不能对公民的行为能力进行公证。因此，老刘的赠与行为虽然经过公证，但并不能改变其无效状态，故老刘在无民事行为能力期间做出的赠与行为不能发生法律效力。关于第三个问题，根据我国《民法通则》第十七条第一款规定：“无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近亲属；（五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。”在本案中，由于老刘的儿子小刘已于2003年去世，那么大刘根据法律规定，应当是老刘的法定代理人。老刘在患病期间的所有民事行为必须由大刘代为做出，当然包括提起民事诉讼的行为。

一、基本案情原告王某（女）系某村小组成员，于2008年11底结婚出嫁到外村，但是户口一直未迁移。从2006年至2008年期间该村小组的土地被县政府征用用于建设工业园区，村小组得到了部分征地补偿费。由村小组决定将征地补偿费从2009年起陆续分给村民，每位村民大约分得征地补偿费合计12000元。而原告由于已经嫁到其他村，就没能得到相应的征地补偿费，于是原告王某于2011年2月23日将该村小组告上法庭，要求获得相应的补偿费12000元。二、律师评析土地是农村集体经济组织成员赖以生存的基本生产资料，农村集体经济组织成员是靠土地为生，没有了土地就失去了基本的生活保障。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。”从该司法解释可以看出，只要具有集体经济组织成员资格就可以请求获得相应份额的土地补偿费。而集体经济组织成员资格的确定并没有明确的法律规定，在民法解释学中称之为不确定概念，也就是虽然找到了法律或者司法解释的规定，但是该概念的适用条件或者范围不明确，需要根据公正、利益平衡的司法理念和个案的具体情况采用解释的方式进一步确定该概念的合理含义。由于土地是依据当地户籍按人口进行分配的，那么土地征用补偿费的发放也应当依照当地户籍人口为首要原则，同时兼顾土地的生活保障功能，对于特殊情况特殊处理。只要集体经济组织成员没有将户籍迁出，没有取得其他集体经济组织的成员资格并重新获得土地承包经营权或者被纳入社会保障体系，就应当享有原户籍所在地的土地征用补偿费用的请求权。如果土地被征用而又不能获得相应的土地征用补偿费，作为农民的集体经济组织成员就失去了最基本的生活保障。庭审中，原告王某提供了公安局派出所颁发的户口薄以及公安局颁发的居民身份证，该二份证据均证明原告住址为出嫁前的村小组。原告王某虽然于2008年11底结婚出嫁到外村，但是这并不应影响其具有被告集体经济组织的成员资格的身份，因为她的户籍一直在该村小组，并未迁出且没有取得其他集体经济组织的成员资格并重新获得土地承包经营权或者被纳入社会保障体系。经审理查明，在村里修路时，她也作为集体经济组织的一个分子缴纳了修路费，履行了对村集体的相应义务。笔者认为，根据权利与义务相当的原则，原告王某应当享有村集体的相应权利。由此应当认定原告王某具有被告村小组成员资格。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十条之规定承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。同时根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益之规定。故笔者认为，被告村小组没有发放给原告土地征用补偿费实属违法，是对原告王某权利的侵犯。

案例一：北京市民张先生通过房屋中介看好了一套面积为100平方米的住房，经协商，成交价为150万元，交易产生的全部税费由张先生承担。张先生认为税费太高，但中介公司工作人员给他支招称，可以签订“阴阳合同”将总房款降低，税费就低了，并表示大家都是这样做的。张先生和房主均表示同意。此后，张先生和房主与房屋中介公司签订了房屋买卖合同，也就是所谓的“阴合同”，约定：房屋交易价格为150万元。同日，房主与张先生又签订了《北京市存量房买卖合同》，也就是“阳合同”。在这份“阳合同”里，这套房屋的交易价格降低为90万元。无形之中，上万元的契税、印花税等税费省去了。但不久之后，房子价格猛涨，原房主反悔，以“签订阴阳合同逃避税费”为由，向法院起诉，认为合同理应无效。最后法院判定，按“阴合同”执行。对于张先生来讲，虽然房子还是可以继续购买，但是却徒增了官司缠身的烦恼。案例二：原告李某想将自己的别墅卖掉，找到中介后，中介联系了买家王某，王某和李某签订合同，约定别墅价格650万，这个合同为“阴合同”。但是买家王某为了避税，就将别墅作价150万元，为“阳合同”。约定：如果卖方的原因不能办理过户，卖方需要按别墅价格的30%向买方承担违约金责任;如果因买方原因不能办理过户，买方需要按别墅价格的30%向卖方承担违约金责任。在合同履行过程中，由于买方的身份资料原因不能办理过户，致使合同不能履行。因此李某要求王某按650万的30%承担违约金责任，但王某则想按150万的30%承担违约金责任。最终法院判定：王某需要按650万的30%承担违约金责任，也就是王某需要李某支付195万的违约金。上面的两个案例，是非常典型的“阴阳合同”案例。所谓“阴阳合同”，是指二手房买卖双方签订一虚一实两份合同，以达到逃避税费，或骗取贷款等目的。但是，阴阳合同隐藏着严重的法律风险，根据《中华人民共和国合同法》规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的”，在此情形下，阴合同因为其违法性，因此往往会被确认为无效，想逃避税款可能会导致官司缠身，或者承担违约金责任。司法实践中，如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。以逃避税费的目的签订“阴阳合同”的行为一旦被税务机关查出，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。《偷税案件行政处罚标准》第五条第三款规定，账外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、项目的处以偷税数额1倍以上3倍以下的罚款。在最新修正的《刑法》中，第二百零一条规定，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

企业印章管理对于企业来说，至关重要，一旦在法律文件盖有企业印章即代表企业对该文件的认可，本文详细介绍企业印章的种类、用途以及企业印章该如何管理：一、公司印章分哪几种，分别有什么用途？答：公司印章主要分为五种：（一）公章，用于公司对外事务处理，工商，税务，银行等外部事务处理事需要加盖。（二）财务专用章，用于公司票据的出具，支票等在出具时需要加盖，通常称为银行大印鉴。（三）合同专用章，顾名思义，通常在公司签订合同时需要加盖。（四）法定代表人章：用于特定的用途，公司出具票据时也要加盖此印章，通常称为银行小印鉴。（五）发票专用章，在公司开具发票时需要加盖。二、刻制公司印章需要什么程序和手续？答：通常来说，企业需要拿着税务登记证副本，营业执照副本，法人身份证，先到公安局登记备案，公安局开出证明后，到指定的地点刻章，一般需提供以上材料的原件及复印件。三、刻制公司印章有什么特别的要求？答：《国务院关于国家行政机关和企业事业单位社会团体印章管理的规定》对公司印章的管理提出了具体的要求：（一）圆形；（二）直径不得大于４．５厘米，中央刊五角星，五角星外刊单位名称，自左而右环行；（三）所刊名称，应为法定名称。如名称字数过多不易刻制，可以采用规范化简称；（四）印章所刊汉字，应当使用国务院公布的简化字，字体为宋体；（五）其他专用印章（包括经济合同章、财务专用章等），在名称、式样上应与单位正式印章有所区别，经本单位领导批准后可以刻制；（六）应到当地公安机关指定的刻章单位刻制。四、印章被盗、抢或丢失了怎么办？答：如果确属印章被盗（抢），则该因印章的使用而发生的纠纷，企业不承担责任。首先因为公章在公安机关有备案，所以丢失后第一步应该由法人代表带身份证原件及复印件、工商营业执照副本原件及复印件到丢失地点所辖的派出所报案，领取报案证明。接着要让公众知晓你丢失的公章已经作废，所以公章丢失后的第二个步骤就是持报案证明原件及复印件；工商营业执照副本原件及复印件在市级以上每日公开发行的报纸上做登报声明，声明公章作废。报纸会在第二天刊登。在哪个报纸登报声明可询问当地工商局，每个地方规定不同。而这里需要提醒大家注意的是，大部分报社都会要求公司全体股东到场签署同意登报声明才许可予以登报，这也为许多公司的公章遗失补办设置了一定障碍。第三个步骤就应该持以下文件到公安局治安科办理新刻印章备案：《营业执照》副本复印件、法定代表人身份证复印件2份、企业出具的刻章证明、法人委托授权书、所有股东身份证复印件各一份、股东证或者工商局打印的股东名册、派出所报案回执及登报声明的复印件第四个步骤，办理好新刻印章登记后就可以在公安局治安科的指导下新刻印章了，新刻的印章需要与之前丢失的印章有不同，些许不同也可以。最后一步就是持以上办理的材料到印章店刻一个新的印章了。五、大股东把持公章使公司的运营进入僵局，其他股东能否重刻公章？答：公司股东与股东之间，或董事长与总经理之间等公司因内部管理纠纷引发的印章争夺战，公安机关一般不会给予办理印章的丢失备案，即比较难以获得印章的重新刻制，而且即使重新刻制，公司还是会面临两枚印章具有同等法律效力的局面。六、能否只用公章不用其他印章？答：不能。法律对某些情况下该用何种印章有强制性规定。如《中华人民共和国发票管理办法》明确发票只能加盖发票专用章。七、不同的印章是否有法律效力大小的区别？答：没有严格意义上法律效力大小高低的区别，只要是符合法律规定的盖章要求并且意思表示真实，印章均为有效。但是，由于印章的使用范围大小不同，导致人们以为印章有效力大小之分。公章在所有印章中具有最广的使用范围，是法人权利的象征，在现行的立法和司法实践中，审查是否盖有法人公章成为判断民事活动是否成立和生效的重要标准。除法律有特殊规定外(如发票的盖章)，均可以公章代表法人意志，对外签订合同及其他法律文件，具有极高的法律效力，凡是以公司名义发出的信函、公文、合同、介绍信、证明或其他公司材料均可使用公章。八、公章可以代替合同专用章吗？答：可以。在合同、协议的签订中，公章和合同专用章具有同等法律效力。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第四条将公章与合同专用章并列使用，也足以说明公章与合同专用章在合同签订方面的效力是一样的。九、公章可以代替法定代表人章吗？答：视具体情况而定，如委托授权书上应有法定代表人签字或盖章，此时仅有公章是不行的。十、什么是电子印章？答：自《电子签名法》实施后，电子印章（签名）就具有了合法地位。所谓电子印章（签名）并不是实体印章的图像化，而是数据电文中以电子形式所含、所附用于识别签名人身份并表明签名人认可其中内容的数据。通俗点说，电子印章（签名）就是一个能够识别出具体盖章人（签名人）的电子数据密钥。十一、什么情况下可以使用电子印章，什么情况下不行？答：除了法律法规规定不适用电子文书的情况，都可以约定使用电子印章。电子印章不适用于：（一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；（二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；（三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；（四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。十二、合同上没有加盖合法有效的公章但有法定代表人签字，合同是否有效？答：有效，除非约定合同生效需签字并盖章。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”因为法定代表人以公司名义从事民事活动时代表公司，因此仅有法定代表人签字也能使合同成立生效。同理，虽然没有加盖公章，但如果在合同上签字的人得到了公司相应的授权，那么合同一样是有效的。十三、合同所盖印章并非合同专用章，而是采购专用章、项目部专用章等，合同是否有效？答：除非有证据证明相反事实，否则一般认定为有效。合同上加盖的印章虽然并非合同专用章，不符合签订合同的一般原则和规定，但这是该公司自身管理方面存在的漏洞，如该公司不能提交相应的证据，证明合同所涉印章与公司无关或为他人私盖，即应认定公司承认合同的效力。另一方面，《合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，因此如果对方已按合同履行主要义务而该公司接受的，则合同无须签字、盖章也已经成立生效。十四、公章外借他人使用，他人私下签订的担保合同是否有效？答：有效。公司作为独立的企业法人，公司印章是其对外进行活动的有形代表和法律凭证，公司负责人或其他管理人员，经过公司授权后，只是印章暂时的持有者和保管者，其行使公司印章所产生的权利义务，应由该公司来承担责任，而不应由持有者或保管者承担责任。公司自愿将公司印章外借他人使用，应视为公司授权他人使用公司印章，该印章所产生的权利义务关系应由该公司承担。因此，公章外借他人使用并私下签订的担保合同有效，公司需要承担担保责任的。十五、公司章程可以约定印章的使用规则吗，违反章程使用印章签订的合同是否有效？答：公司章程可以约定印章的使用规则，但由于章程仅对内有约束力，如果相对人是善意的，即使印章的使用违反章程，合同也有效。但是，违反章程使用公章损害公司利益的人需要对公司承担赔偿责任。十六、合同上加盖分公司的印章是否有效？答：分公司虽然没有独立法人地位，但分公司也领取营业执照，能够成为民事诉讼的被告，因此在合同上加盖分公司的印章，一般也认定合同有效，相关的民事责任由总公司承担。十七、公司经营过程中在印章方面会遇到哪些风险？答：公司在印章方面常见的风险主要有以下几种：（一）他人使用假冒的印章。（二）他人使用扫描打印出来的印章。（三）对方使用的是没有备案、没有资质的内设部门章。（四）使用有数码符号的印章。（小编存疑，谁能解惑？）由于上述风险的高发，公司企业应该提高警惕，在交易时做好审查工作。例如，可以通过要求对方提供公司局的刻章许可或者委托律师调查对方的印章备案情况来检查印章的真伪性，仔细审查是否有油印等公章正常使用时所具有的印迹，拒绝对方不符合规范地使用印章等。十八、公司更改名称后已使用新印章，盖有原印章的合同对公司是否仍有效力？答：有效。企业名称的变更并不影响变更后的公司承担原公司的债务，盖有原企业名称印章的文件对变更后的公司依然具有法律效力，因此对原企业名称印章应当妥善保管，可以明确保管人，必要时可以对该印章进行销毁并登记备案，以降低法律风险。十九、如何识别印章的真假？答：（一）看字体。根据前述规定，印章必须要用宋体字，如果对方加盖的印章并非宋体字，应该就是假冒的印章了。（二）看颜色。由于质材和力度的原因，真正加盖的公章的颜色往往不均匀，而电脑制作的印章则颜色一致，而且也更加鲜明。（三）看形状，包括字的形状和周围圆圈的形状。首先，无论是圆形还是椭圆形的印章，虽然字都不是横平竖直的，但是每个字单独看都是规规矩矩的长方形，不可能扭曲，或者上面胖下面瘦看起来呈梯形。其次，其次是看印章周围圆圈的形状，这个圆圈是有一定宽度的，并且仔细看边缘（包括印章上字的边缘），不可能非常平滑，经常有一些小缺口、小棱角或者小空白，这也是由于沾油墨和盖印的过程中油墨的密度和盖印的力度不一致造成的。电脑直接制作的印章就没有这些问题，完美的只能用假来形容了。（四）看角度。虽然绝大多数人盖章的时候都希望把章盖的很正，但是总会出现一点点偏差，特别是圆形的印章更不好把握。但是电脑制作印章时默认情况下肯定100%是正的。（五）看位置。看看公章是盖在协议的空白处，还是盖在文字上。一般而言，真印章都盖在公司名称上，而制作粗劣的假印章都喜欢盖在空白处，因为假印章是电脑做的，如果盖在文字上就会挡住后面的文字。但是制作水平高一些的假印章为了看起来更真，也会盖在文字上，这个时候你需要仔细看一下，印章上的字和纸上印刷的字重合的地方，如果是真印章即使重合了，后面的文字还是可以透过油墨显示出来；而电脑制作的假印章，就会完全挡住下面的文字。二十、企业在印章管理方面主要存在的问题有哪些？答：（一）印章刻制的业务流程不清晰，没有审批程序，只要业务需要，领导或部门就可随便刻制印章，刻制后没有下发正式启用文件，没有明确印章使用范围和使用时间。（二）印章刻制不在公安部门指定的单位进行，不在公安机关备案，随便找一家单位刻制公章，刻完就用，为以后发生印章使用风险埋下了隐患。（三）个别企业没有印章管理方面的规章制度，使用印章未经过严格审批。印章管理人员对使用印章材料不严格审查，更有甚者在空白介绍信或空白纸张上用印。印章保管者让印章离开自已的视线或因自己没时间让他人代为盖章，在没有监管人的情况下允许他人携带印章外出。（四）个别企业没有统一的印章使用台账，采用一页纸请示的方式，请示完成后，领导审批用印的签批单由经理办公室保存，时间长了很容易丢失，无法追溯。个别单位虽有统一的用印台账，但对领导在材料上签字直接上报的文件则没有登记用印事项和用印人，以后涉及此类文件的问题同样无法追溯，形成法律风险。（五）个别企业印章保管制度不健全，未设专人保管，印章丢失或被盗后不及时报告，不及时报案，也不主动在报纸上发布公告声明作废，从而留下了潜在的用印风险。（六）个别企业为追求收益，允许不具备资质的企业挂靠施工，个别情况下甚至允许挂靠单位使用公司印章，一旦挂靠单位出现问题，企业就要承担相应责任。（七）个别企业不重视管理项目部印章，意识不到项目部印章对企业的重要性，项目部印章管理不规范，没有限定项目部印章的使用范围和使用审批程序，没有设立项目部印章使用台账，形成了项目部印章管理的空白，给企业带来较大的法律风险。（八）个别企业印章被仿冒后，未采取正确的应对措施，放任风险发生，给企业带来了不可挽回的损失。（九）个别企业在下属单位、部门、项目部被撤销和关闭后，没有及时收回和销毁这些单位的印章，造成印章的流失，形成了潜在的法律风险。二十一、公司印章的保管方面需要采取什么样的措施？答：首先是建立日常保管制度：（一）公司印章采取分级保管的制度，各类印章由各岗位专人依职权需要领取并保管。（二）印章必须由专门保管人妥善保管，不得擅自委托他人保管并在其岗位职责中予以明确。（三）公章应妥善保管，注意安全，防止损毁、遗失和被盗。其次是明确保管人责任：（一）印章保管人必须妥善保管印章，不得遗失。如遗失，必须及时向公司办公室报告；（二）必须严格依照公司对印章的使用规定使用印章，未经规定的程序，不得擅自使用；（三）在使用中，保管人对文件和印章使用单签署情况予以审核，同意的则用印，否决的则退回；（四）检查印章使用是否与所盖章的文件内容相符，如不符则不予盖章；（五）在印章使用中违反规定，给公司造成损失的，由公司对违纪者予以处分，造成严重损失或情节严重的，移送有关机关处理。二十二、专人管理公章方面有什么需要注意的吗？答：专人管理即由公司安排专属的部门或者专职人员管理公章的使用、加印以及登记，该类事项可以制定相应的公司内部制度加以完善。目前小型企业的公章一般由法定代表人掌控，如果法定代表人本身是公司股东，则一般较为稳妥，虽然法定代表人身为股东本身不等同于公司，但是从风险防控上由于公司利益与股东利益原则上的一致性，所以公章对外加印法定代表人会比较慎重。公章由专人管理便于公章使用不当时公司内部责任的追查，同时专管公章的人建议仅限于行政职能部门或者行政人员，避免公章管理人员与具有对外负责销售或者采购的人员身份同一，因为后者对外从事商务活动容易使得权利的行使不透明，难以监控其用章的正当性或合理性。二十三、公司印章的使用管理方面需要采取什么措施？答：（一）企业要建立岗位法律风险防控体系，印章管理岗位人员要签订法律风险岗位承诺书，明确印章管理岗位的法律风险防控职责；同时，要加强对印章管理岗位人员法律风险防范的教育，使其认识到印章对企业管理的重要意义，不断提高印章管理的技能和法律风险防范意识。（二）企业要制定印章管理规定，指定印章归口管理部门，明确企业各部门印章管理职责，明晰印章刻制、使用的业务流程，做到有规可依、有章可循。（三）企业新注册设立的单位在领取营业执照后，应直接到行政服务中心公安机关刻制印章并备案。企业临时刻制印章，包括项目部印章，必须由印章管理部门统一提出，经过法律部门、专业部门审查，报公司主要领导审批。经批准后，由印章管理部门统一在公安机关指定的单位刻制并备案。印章管理部门在印章交付使用前，应下发印章启用文件，未经启用的印章不能使用。（四）企业应当建立统一的印章使用台账，制定印章使用申请表。申请使用印章的单位必须按印章管理规定履行审批程序，经过有权部门和企业领导批准。经企业领导批准后，印章使用单位应填写统一的用印登记表，企业文书人员对用印文件要认真审查，审核与申请用印内容、用印次数是否一致，然后才能在相关文件上用印。用印时必须由印章保管人员亲自用印，不能让他人代为用印，同时不能让印章离开印章保管人员的视线。（五）印章保管人员必须加强对印章的保管，未经企业主要领导批准，不允许将印章携带外出，特殊情况下需携带外出时，必须指定监印人随同。印章遗失必须在第一时间向公安机关报案，并取得报案证明，同时在当地或项目所在地报纸上刊登遗失声明。（六）禁止在空白介绍信、空白纸张、空白单据等空白文件上盖公章。如遇特殊情况时，必须经总经理同意，而且公章使用人应在《公章使用登记表》上写明文件份数，在文件内容实施后，应再次进行核准登记。公章使用人因故不再使用预先盖章的空白文件、资料时，应将文件、资料退回行政部(或办公室)，办理登记手续。在使用预先盖章的空白文件、资料过程中，公章使用人应承担相应的工作责任。（七）企业必须定期检查印章使用情况。企业印章管理部门应按照印章管理规定组织法律、监察等部门对所属单位印章使用情况进行检查，发现问题及时采取相应措施。（八）企业应加强对项目部印章、部门印章的使用管理，限定其用途和使用审批程序，严格按公司行政公章的使用程序要求各级印章保管和使用单位。项目部印章和部门印章要严格限定使用范围，不能用于对外签订合同，不能在对外承诺、证明等材料上使用，必要时要将使用权限通知业主、原材料供应商等利益相关方。项目部和企业的部门要指定印章用印和保管人，建立使用台账，绝不允许分包方使用项目部印章。（九）企业所属部门发生变更或被撤销后，印章统一管理部门必须收缴部门印章及用印记录；所属分公司注销后，在工商注销手续完成后，必须收缴分公司包括行政印章、合同专用章、财务专用章、负责人名章等在内的全部印章及用印记录；项目部关闭后，项目部印章及用印记录必须全部上缴企业印章管理部门。企业印章管理部门会同法律部门将收缴的印章统一销毁，用印记录由印章管理部门按档案管理规定存档。（十）企业在遇到仿冒本单位或项目部印章的情况时，企业印章管理部门要及时将有关情况通报法律管理部门，由法律管理部门按法律规定解决。基本做法如下：首先，及时向公安机关报案，追究仿冒人的法律责任；其次，在相关报纸上发布澄清声明，及时知会潜在客户；再次，及时通知仿冒合同的相对人，陈述相关事实，解除相关合同，如果相对人不予配合，要及时向当地法院申请，通过法律途径认定合同无效，解除相关合同。

住房是人类生活的一项必需品，而且随着我国住房市场化的进程，房屋在满足人们基本的住房需求的同时，也带有了很大程度投资的色彩，房屋已经成为私有财产的一项重大的组成部分。房改房是我国城镇居民住房改革制度下诞生的产物，是一种没有完全褪去共有色彩的私人不动产，在我国的二手房交易市场上扮演着重要的角色，由此也产生了一系列的法律问题，下文将对围绕房改房产生的一系列的法律问题做简单的分析和梳理，以期对以后此类问题有所帮助。一、什么是房改房在改革开放之前，我国实行的是计划经济体制，在计划经济体制之下，具有城镇户口的居民的住房是由单位进行分配的，在此种住房制度下产生了一系列的问题，如分配不公、住房质量低下，住房严重短缺的问题。改革开放之后，为改善这一系列的问题，国家进行了城镇住房制度改革，房改房即是改革的产物。房改房又称已购公有住房，是城镇职工根据国家和县级以上人民政府有关城镇住房制度改革的政策规定，按照一定的优惠价格购买的已建住房。二、房改房的种类根据购买价格，可以将房改房分为成本价房和标准价房：1、成本价房成本价房在房改房中所占的比例较高，所谓的成本价房指的是员工以成本价购买的房屋，根据1994年《国务院关于深化城镇住房改革的决定》，“职工以成本价购买的房屋，产权归个人所有，一般住够五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或者所包含的土地收益和按规定交纳相关的税费后，收入归个人吧所有”。则以成本价购买的房屋，员工对其拥有完整的产权，即占有、使用和收益权。2、标准价房标准价房指的是以比成本价还要优惠的价格购买的房屋，根据1994年《国务院关于深化城镇住房改革的决定》，“职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。”则以标准价购买的房屋，员工和单位共同拥有产权，即员工对其不拥有全部的产权。三、房改房的性质1、房改房无土地证土地是房屋建设的基础，根据城市建筑的土地的来源不同，土地可以分为以划拨方式取得的土地和以出让的方式取得的土地，以划拨方式取得的土地是无偿取得或者只需支付很少的补偿费用，而且没有使用期限的限制，但是土地使用权是不能转让的。房改房作为企业对员工的一种福利，使用的土地是划拨用地，而目前市场上商品房建设用地都是通过土地出让的方式取得的，因此即使以成本价购得的房改房也只有房产证，没有土地证。2、房改房的买卖双方对象特定房改房的出售主体是特定的，只有城镇职工才有权购买房改房，并且是主要针对低收入群体出售的，每个家庭只有一次购买房改房的机会，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。3、房改房所有权不完整以成本价购买的房改房，住用满5年后才可以进入市场（北京市已经取消该限制），以标准价购买的房改房，在法律性质上是属于员工和单位共同共有，单位享有同等条件下的优先购买权和租用权，也是住满5年之后才可以进入市场（北京市已经取消该项规定）。四、有关房改房的纠纷解决1、房改房在离婚案件中的处理房改房在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产进行分割，要区分不同的情况进行分析。如果是在夫妻关系存续期间，以一方的名义购买的房改房，那么应当作为夫妻的共同财产在离婚的时候予以分割；如果是以夫妻一方父母的名义，夫妻出资购买的房改房，因为我国不动产物权成立的条件是以登记为准，那么登记在父母的名义下的房屋不属于夫妻的共同财产，在离婚时不能予以分割。2、房改房在继承案件中的处理关于房改房如何在继承案件中处理，首先要看被继承的房改房是属于成本价房产还是标准价房，如果是标准价房，那么需要厘清与原单位的关系以后再做处理，如果是成本价房屋，那么可以像普通的商品房一样进行继承分割，而且应该先找专业的评估部门对房屋进行评估，确定房屋的价值，然后再进行分割。3、房改房在二手房买卖案件中的处理很多人在不了解房改房之前，会有因为不了解而不敢购买房改房的想法，而房改房所处的地理位置一般比较优越，且具有完整的配套设施，所以购买房改房在一定程度上是可以满足购房人的住房需求的。在购买房改房之前，应当先了解清楚所要购买的房改房的种类，比如是成本价房还是标准价房，如果是成本价房屋，且居住满5年以上（北京已经取消5年以上的限制）之后就可以进入市场自由买卖，但是需要补交土地出让金，如果是标准价房屋，要取得原单位的放弃优先购买权书，且住用5年以上（北京已经取消5年以上的限制），补交土地出让金，房改房在经过二手房交易以后，可以视同商品房。房改房作为我国城镇住房改革体制下的产物，会随着我国社会主义市场经济的进行逐步的退出历史舞台，但是在目前看来，未来的很长一段时间，我们还是要去处理围绕房改房带来的一系列的纠纷，深入了解房改房的起因、目的和相关法律条文对于每个法律人都有重大的意义。

一、无预售证预约售房的风险案例：张三与甲公司签订了商品房认购协议，约定签订认购协议后两个月内签订商品房预售合同，并缴纳定金3万元。两个月后，甲公司未与张三签订商品房预售合同，张三即要求甲公司解除协议并双倍返还定金。甲公司认为预售证正在办理之中，不同意张三的要求。张三遂起诉请求双倍退还定金。直至张三提起诉讼，甲公司尚未取得预售证。法院遂判决解除双方认购协议，甲公司双倍返还定金计6万元。防范：期房交易是房地产交易的主要方式。因房产自身的不动产性质，涉及交易金额巨大，期房交易至产权实际取得需要一段较长期间。买受人相对开发商来说处于相对弱势地位，故国家法律更倾向于保护买受人利益，因此在有关房地产交易法律法规中，对房屋售卖条件作出相对严格的规定，期房销售必须取得预售许可证。在取得预售证之前，一般地禁止开发商与买受人签订任何性质的房屋交易合同。但在实际的销售中，绝大多数企业在取得预售证之前，早已经对房屋进行了预售，并收取了买受人一定金额的款项（定金、认购金、保证金、保留金等）。开发商在取得预售证之前预约销售房屋，一般是基于三方面的考虑，一是急于回笼资金，二是为销售房屋造势，三是缩减销售时间成本。但签订认购协议存在的风险是可能因无法在意向期限内取得预售证而导致后续商品房预售合同无法签订，进而需要承担违约责任的问题。当然，认购协议根据其约定的具体内容，可认定为预约合同，或者直接认定为预售合同，但无论如何，只要未取得预售证，开发商将承担由此产生的不利后果。因此，相对开发商来说，较为稳妥的做法是：第一，尽量先取得预售证，再与买受人签订有关合同。第二，如果确需在取得预售证之前进行预约销售的，应当在预约合同中采取一定的条款合理规避风险，金额上也需要进行理性控制，对定金、保留金、认购款等法律性质应有明确认识后选择适用。第三，对于认购人提出解除认购协议的，在无损企业利益的情况下，尽量合理解决。二、预约协议签订后因买卖合同条款不能达成一致的风险案例：乙公司取得预售证候与李四与签订认购协议，约定签订认购协议后一个月内签订商品房买卖合同，并缴纳了定金2万元。一月后，乙公司通知李四前往签订商品房买卖合同。签订商品房买卖合同中，李四不能接受合同中的部分条款，提出修改，乙公司不同意，双方未能签署买卖合同。此后，李四提出解除认购协议，并双倍返还定金。乙公司认为李四未按照认购协议的约定与乙公司签订买卖合同，不同意解除认购协议。李四遂诉至法院。法院经审理认为，买卖合同系双务行为，依据契约自由及意思自治原则，双方得对合同条款提出修改意见。双方因对合同部分条款不能协商一致而导致合同最终无法签订，责任非在合同任何一方，不存在哪方违约之问题，故亦不应适用定金罚则，遂判决解除双方认购协议，乙公司退还李四定金2万元。防范：房屋销售实践中，存在很多这样的情况，即认购人在缴纳了定金（或者认购款、诚意金、保留金等）后，出于自身原因决定不再购买房屋，因而与房企发生定金返还等纠纷。如前例所述，缴纳的定金、订金、保留金等在法律性质上存在区别，因此应当根据不同情况区别适用。定金属于一种担保方式，适用定金罚则，存在没收定金的收益和双倍返还的风险；订金则一般认定为预付款性质，除非特别约定，不存在没收订金的收益，一般也只存在退还订金的风险；而保留金或保证金、诚意金在法律上并无规定，是实践的一种较为通行的做法，保留金或保证金、诚意金具有单方立约担保性质，大体为担保认购人日后签订商品房买卖合同所设，其与定金不同，不适用定金罚则，具体如何处理以双方约定为准，如无特别约定，存在没收保留金、保证金的收益，但无需承担双倍返还的风险，至多为返还保留金、保证金、诚意金。应当注意的是，认购人在自身无意继续签订买卖合同的情况下，往往利用意思自治原则，对合同条款提出意见，因双方不能达成一致导致签约不能。此时，法律一般地认为此种情况不属于任何一方责任，房企应当退还认购人预交款项。因此，在签订认购协议时，做好一般性的防范是必要的，即开发企业在与认购人签署认购书时，将日后买卖合同文本内容提供给购房人，并由其认可买卖合同文本内容。三、广告风险案列：王五拟购买房屋一套，去丙公司售楼部了解项目时，丙公司提供的楼书、宣传材料中明确描述项目小区内有大型超市、幼儿园等。但双方签订房屋买卖合同中不存在涉及小区超市、幼儿园条款。房屋交付后，王五发现小区内未有楼书等宣传材料中描述的大型超市和幼儿园，遂向丙公司征询。丙公司回复称双方合同并未约定任何关于超市和幼儿园内容。王五不满遂诉至法院并提供楼书等宣传资料，认为自己系因为该项目宣传小区存在超市和幼儿园，而自己的小孩需要上幼儿园，才决定购买该小区房屋，要求丙公司承担违约责任。法院经审理认为，虽然楼书等宣传资料描述的大型超市、幼儿园未作为房屋买卖合同的条款内容，但丙公司在公开发布的楼书等宣传资料上对此由明确的描述和说明，对王五购买该小区房屋起到了决定作用，故判决认定楼书中描述的超市、幼儿园等构成买卖合同的内容，丙公司应就此向王五承担违约责任。防范：项目广告是房地产开发企业的一项必要工作。对项目包装宣传，向社会公众推介，是提高销售效益的有效途径。但开发企业往往追求宣传效果，将一些难以实现的内容载入广告之中，在房屋销售之后，因无法兑现广告内容，与业主发生纠纷。一般而言，商业广告宣传内容属于要约邀请，如广告所载内容未能签入合同，则对合同两造无拘束力。但在实际生活中，广告宣传资料对商品房及有关设施作出具体的说明或允诺，如小区绿化率达80%、规划区内有健身房、游泳池、幼儿园、超市、每单元由两部电梯等具体内容，足以让买受人产生信赖而签订买卖合同时，此种说明将被认定为房企向购买人发出的要约，即便未在买卖合同条款中反映，也将被认定为合同内容。违反该广告具体内容的，应承担违约责任。退一步而言，即便此种内容不构成要约，也违反了诚实信用，构成虚假宣传，动摇合同的合意基础，影响合同效力，也将承担缔约过失责任。因此，对于房企而言，对广告宣传应当尽量客观，即便需要，也尽量避免无中生有。锦上添花似的宣传则是可取的。比如使用“环境优美”、“交通便利”、“将成为**中心”“园林式生活区”之类的非量化的引诱性宣传则是相当有效的手段。四、代理销售的风险案例：为提高销售效益，开发商丁公司委托销售商戊公司负责销售其开发的项目。赵六在戊公司描述了有关配套设施和物业标准的具体情况后，与丁公司签订了商品房买卖合同。交付使用后，赵六发现小区与戊公司之描述根本不同，遂找丁公司交涉。丁公司称戊公司之描述超越其授权，与其无关，并出具了委托授权文件佐证。赵六认为其有理由相信戊公司之描述代表丁公司，坚持要求丁公司承担相应责任，遂诉至法院。法院经审理认为丁公司授权文件中虽然没有对戊公司的有关承诺进行授权，但作为购房人赵六有理由相信戊公司所作描述和承诺代表丁公司，故判决丁公司应当承担相应责任。至于由此造成丁公司的损失，丁公司可向戊公司另行追索。防范：代理销售是商品房交易常见方式。代理销售商为加速销售目标，有可能向购房人作出不可能或不完全能实现的承诺，由此造成大量纠纷。在委托代理关系中，代理人行为的法律后果直接由委托人承受。虽然代理授权文件中对销售商的代理权限、范围有所规定，但作为合同相对人的购房人一般不了解其内部的授权情况，此种情况下，司法认定将倾向于将销售商行为认定为表见代理，而由开发商直接承担责任。在开发商承担责任后再向代理销售商追偿，则于时间和后果上均难以预期。因此，存在代理销售情形时，开发商应当对代理销售商进行从严选择和管理。对代理销售商明确授权，明确责任，授权文件可在销售场所公开公示，并可以采取一定的保证金制度予以约束，以遏制代理销售商的越权行为，尽量避免因此引发的纠纷。