——冯某诉某房产公司等商品房预售合同纠纷案

案情简介：

2010年1月，某房产公司与冯某签订《商品房预售合同》，约定：冯某向房产公司购买系争房屋，总价款暂定为250万元。冯某若未按合同约定时间付款，应当向房产公司支付违约金，逾期超过60天后，房产公司有权选择下列方案追究冯某责任：房产公司有权单方面解除本合同，冯某应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，房产公司有权在冯某已经支付的房价款中扣除冯某营房支付的赔偿金，剩余房款退还冯某。如冯某已经支付的房价款不足赔偿的，房产公司有权追索。合同附件一种约定：冯某应于2010年1月6日与房产公司签约支付首付款520500元，于2010年1月30日前支付房款计1979500元。合同订立后，B公司分别于2009年12月11日、2010年1月6日、2010年4月13日分三次以转账方式转入房产公司账户共计841500元，房产公司分别于2010年1月8日、2010年4月29日开具了冯某为付款方的发票。

原审另查明，B公司的法定代表人卞某与冯某系公媳关系。

2011年2月，A公司以冯某未支付购房余款构成违约为由，起诉至法院，请求判令解除双方于2010年1月签订的《商品房预售合同》，冯某赔偿违约金125000元。

冯某辩称：其与B公司并无关系，系争房屋是卞某赠与己方，故而由B公司向A公司付款，对房款支付情况不清楚。现同意解除合同，但房款应全部退还己方，不同意承担违约金。

B公司述称：其法定代表人卞某与冯某具有姻亲关系，应卞某要求，公司垫付了购房款，合同解除后，该笔款项应归还公司。至于卞某与冯某有无赠与约定，公司并不清楚。

法院裁判：

原审法院审理后认为，虽然本案系商品房预售合同法律关系，但系争房屋由B公司垫付，在房产公司请求解除合同时，因B公司对该款存有请求权，故其作为有独立请求权第三人参加诉讼未违反法律规定。涉案《商品房预售合同》应为有效。B公司冯某垫付了841500元房款后，冯某未再支付房款，其行为构成违约，房产公司单方行使合同解除权的条件已成就，审理中冯某对解除合同表示同意，故对房产公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，房产公司收取的房款应予以返还。根据冯某及B公司的陈述及转账凭证，应确认已付房款未B公司代为支付，冯某称该款系卞某赠与冯某的主张，因B公司的资产并不等同于法定代表人资产，在房屋预售民事行为解除后，冯某赠予之抗辩转账与商品房预售法律关系并非同一民事法律关系，该抗辩转账不能对抗B公司。另合同解除后，冯某仍应承担违约责任。判决房产公司与冯某签订涉案《商品房预合同》解除；房产公司返还B公司814500元；冯某支付房产公司赔偿金12.5元。

原审法院判决后，冯某不服向二审法院提起上诉，二审法院认为，双方当事人的争议焦点为涉案预售合同解除后房款的处理及违约金的认定。关于房款的处理，本案预售合同的当事人为冯某与房产公司，B公司虽然在合同老百姓在代冯某支付部分房款，但并不是合同当事人，对于合同的诉讼标的不享有独立的请求权。按照合同相对性原则，合同解除后所产生的法律后果应在合同当事人之间享有和承担，故房产公司应依约将已收取的款项返还冯某，关于违约金的承担，冯某作为预售合同的当事人，在享有合同权利的同时，应当承担合同责任，向房产公司支付违约金。综上，二审法院维持原审民事判决主文第一、三项；撤销第二项；改判房产公司返还冯某841500元。

律师评析：

一、第三人支付房款的法律性质

本案中B公司支付房款的行为究竟是代为履行还是债务转移，须在对二者概念进行比较的基础上，分析各方的关系和行为。

债务转移，是指以转移债务为标的合同。承受债务之人，成为承担人。代为履行，指由第三人履行的合同，又称第三人负担的合同，或又称担保第三人履行的合同。在债务转移的情况下，必须经债权同意，否则不发生法律效力。而在第三人代为履行的情况下，第三人单方表示代替债务人清偿债务或者与债务人达成代替其清偿债务的协议即可，不必征得债权人同意。

就本案而言，预售合同的订立方为冯某和房产公司，合同约定由冯某承担支付房款的义务，如无法依照合同按期支付房款，须承担违约责任。出冯某之外，合同中没有规定任何主体有支付房款的义务。因此，合同权利义务主体为冯某和房产公司。实际履行中，虽然B公司分三次以转账方式将房款转入房产公司账户，但如要形成债务转移的效果，必须要有以债务转移为内容的意思表示并得到债权人同意。而本案中既没有证据证明B公司与房产公司、冯某之间有债务转移的合同，也没有证据证明房产公司同意B公司成为债务受让人。相反就B公司的付款行为，房产公司开具了付款人为冯某的发票，表明房产公司仍以冯某作为合同相对方，B公司仅是代冯某支付房款。故B公司的行为不构成债务转移，而是一种代为履行的行为。