——刘某等诉某公司商品房预售合同纠纷案

案情简介：

    2008年10月，原告刘某等四人与被告某公司签订《商品房预售合同》，约定原告（乙方）向被告（甲方）购买房屋一套，系争房屋暂测的建筑面积为96.13平方米，其中套内面积82.92平方米，公摊面积13.21平方米，单价为每平方米建筑面积1万余元，总价款暂定为101万余元。同时，预售合同第5条约定，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规另有规定外，按下列约定处理：（1）按该房屋面积平方米建筑面积单价计算多退少补；（2）甲方同意当暂测面积与实际面积的误差超过+3.00%，不向乙方收取超过部分的房价款等。合同签订后，原告支付了预售合同约定的房款，交房时，因系争房屋实测建筑面积为97.90平方米，比暂测面积增加1.77平方米，原告在被告要求下补交了建筑面积增加部分的房款，共计向被告支付房款103万余元。后原告得知系争房屋实测面积中，套内面积为82.78平方米，比暂测面积减少0.14平方米，公摊面积为15.12，比暂测面积增加1.91平方米。 
    原告诉称：依据相关法律法规办法规定：“预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：因分摊房屋共用部分的建筑面积或者具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变......”故要求判令被告返还因公摊面积增加而收取的房款2万元。 
    被告辩称：（1）根据预售合同约定，系争房屋按建筑面积计算房价，并没有区分套内面积和公摊面积；签约时，原告预见到暂测面积与实测面积存在合同差异，并同意误差在3%内的处理方式为按实测建筑面积计价，且原告已根据实测的建筑面积支付了房款，未提出异议。（2）双方签约时，系争房屋已经竣工，原告通过看房对房屋实际的建筑面积产生预期利益认识，与实际取得利益一致，并未遭受损失，被告亦未在签约后恶意更改房屋面积；原告取得的房屋产权证上登记面积为实测面积，却不愿按实测面积支付房款，系不当得利，违反公平原则。综上，原告应按实际建筑面积支付房款，故不同意原告的诉请。

法院裁判：

    法院审理后认为，本案的争议焦点在于，系争房屋实测公摊面积相比预售合同暂测公摊面积所增加的面积是否应计收房款。根据预售合同约定，暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：（1）按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；（2）甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%，不向乙方收取超过部分的房价款。而作为地方政府规章的《转让办法》第43条规定“因按照本办法第二十六条第二款规定分摊房屋共同部分的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”由此，《转让办法》的上述规定已由原、被告通过预售合同条款约定成为合同内容，因而对原、被告双方均产生合同约束力。先系争房屋因公摊面积增加的1.91平方米，按照《转让办法》第43条规定，被告不应计取房款价。原告主张被告返还公摊面积增加1.91平方米而支付的房款，合法有据，应予支持。原告根据预售合同的约定不应支付公摊面积增加的房价款，具有合同依据，不构成法律上的不当得利。综上，判决被告某公司返还原告刘某等房款人民币2万余元。一审宣判后，被告某公司提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

律师评析：

    审理中，有观点认为收取公摊面积补差款的行为并未损害业主的合法权益，是合理的，理由有三：第一，期房是房地产开发企业正在建设中的房屋，本身在房屋的面积、交房日期等方面存在不确定因素，购房者在买房时就应当对此有合理的预见和充分的风险预期。第二，购房者实际居住、使用的范围，除各自套内专用部位外，必然还包括电梯、楼梯等公共区域，公共区域面积的大小，对居住的舒适性也不是没有任何影响，因此购房者对于这部分面积理应支付相应对价。第三，房地产权证上记载的建筑面积既包括套内面积，也包括公摊面积，如果购房者无须为增加的公摊面积买单，在其将房屋转售他人时，却可以以实际建筑面积获得收益，显然对增加的公摊面积部分有不当得利之嫌。 
    我们倾向认为，收取公摊面积补差款的行为不合理。其理由有：第一，建设部规章及最高法院司法及时确定3%的误差范围，是根据规则制定当时的建筑施工技术条件及预售条件确定的。但从目前商品房预售条件来看，多层房屋的预售要求其建筑结构封顶，小高层、高层房屋的预售要求主体施工达到总楼层的2/3，加上近年来建筑施工技术水平已有较大发展，实际测量误差达到1%已算很多，如果仍然采纳3%的误差标准，反倒可能给开发商提供虚假宣传的机会，蕴含一定的道德风险。第二，从开发商与购房者的地位比较来看，开发商处于强势地位，在整个房屋建造、销售过程中，购房者对建筑面积是无法控制的，因此将误差造成的经济风险交由购房者承担不公平，而将这一风险交由开发商承担，则可以促使其不断改进施工技术，尽力做到实际施工与设计图纸一致，提高建筑质量。第三，从购房者对房屋实际使用的角度来看，套内面积的使用价值要大于公摊面积，公摊面积的增加对购房者没有形成实际性的利益，反倒可能降低房屋的得房率，如果要求购房者为此多支付房款，无疑增加了购房者的负担，造成实质上的不公平。第四，影响二手房价格的因素很多，房屋的建筑面积只是一个参考，而且极少有业主严格按照房屋单价乘以建筑面积的方式确定二手房价格，因此认为购房者将房屋转售他人时，会就增加的公摊面积部分获取不当得利的说法也不能成立。综上，在有相关预售合同及法律依据的前提下，购房者要求退还公摊面积补差款的诉请应当得到支持。