房屋买卖合同签字后撕毁，该合同是否成立。
来源：彭宇明律师
发布时间：2016-08-03
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2007年12月10日，姜某在某房产经纪有限公司提供的《房地产买卖居间协议》上签字，该协议约定向经纪公司支付意向金30万元，姜某以650万的价格委托经纪公司购买赵某的房子，付款方式为，姜某应该在买卖双方签订本协议一日后补足定金至50万元，由赵某签收后交由经纪公司保管，待双方签订买卖合同并申请办理买卖合同公证手续后当日内，赵某同意姜某将部分首付款210万元交经纪公司暂为保管，经纪公司并将定金50万转为首期房价款，如此姜某支付给赵某并由经纪公司保管的首期房价款共260万，如张某接受买卖条件并签订本协议，则张某同意将意向金作为定金，由经纪公司转付给张某，张某也同意将意向金交给经纪公司保管。等待双方签订《房地产买卖合同》或类似合同后，张某可以从经纪公司取回，如果张某将房地产证原件交经纪公司保管，则姜某同意张某可以不将收到的定金交给经纪公司保管，或者张某可以从经纪公司取回已经由经纪公司保管的定金。张某接受上述买卖条件并签订本协议的，姜某同意在张某在签订本协议后七天与被告签订《房地产买卖合同》。当日，姜某将30万元汇入经纪公司，次日，张某确认收取30万元定金的账号，经纪公司于改日将姜某支付的30万元汇入张某账户，张某在前述《居间协议》买受方落款处签字，但是签字就反悔了，不同意出售该房屋，并将一式三份的《居间协议》撕毁。12月13日，张某将姜某先前支付的30万元通过银行汇款退还给经纪公司。之后，经纪公司曾经书面致函张某，要求张某于2007年12月18日之前与姜某签订买卖合同，未成，张某于2008年年初将房屋出售给他人。
张某诉称理由：第一，居间合同在形式上和实质上不成立，虽然签字了，但是随后撕毁，该合同不符合法律上合同成立的要见，双方要有履行的意思表示该合同成立，第二，合同必须送达或者交付，虽然签了字，但没有向经纪公司或者姜某交付合同，不符合承诺要件；第三，张某一人处分财产，合同无效，共有人是女儿，虽然是监护人之一，但是张某丈夫是另外的监护人，书面说明不同意出售房屋。
律师评析：
首先，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，姜某于2007年12月10日在《居间协议》上签字后，张某也于次日收到了姜某支付的30万元意向金并在该《居间协议》上签字，虽然张某签字后将合同撕毁，但是并不影响双方买卖合同的成立，张某在签约后，姜某所支付的意向金已经转为定金，张某反悔不卖，已经构成违约，应该承担相应的违约责任。
《居间协议》是双方出于真实的意思表示，虽然系房屋产权为张某及其女儿共同共有，但是张某作为另一共有人的法定代理人，有权代表其处分房屋出售事宜，姜某作为相对人也有理由相信张某具有代理权，张某所诉称合同无效没有法律依据，因此，双方签订的《居间协议》合法有效，双方应该遵守。
其次，关于本案中承诺是否可以撤回，关键在于《居间协议》是否成立和成立的时间认定，其中涉及张某单方撕毁协议是否可以作为撤回承诺和合同解除认定等诸多问题。
合同本质是当事人之间的合意，其订立通常要经过要约和承诺两个阶段。所谓要约，是希望和他人订立合同的意思表示、在实践中又被称为出价、报价等。本案中姜某已经先行报出650万元的购买价格，并在2007年12月10日先于张某在《居间协议》上签字，其后将30万元汇入经纪公司，这表明姜某已经做出要约，作为要约的意思表示表明，张某接受上述买卖条件并签订本协议的，要约人即受该意思表示的约束。张某做出的要约到达受要约人时即已生效。
承诺是受要约人同意要约的意思表示，一经承诺并送达要约人，合同在通常情形下便告成立。而《合同法》关于合同成立时间的规定可以归纳为两点：（1）承诺生效时合同成立；（2）当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。对合同成立的理解应结合这两条规定进行。本案中当事人既然采取了合同书形式订立合同，故以双方当事人签字或者盖章的时间为合同成立的时间。如果双方当事人签字或者盖章不在同一时间，最后签字或者盖章的时间为合同成立的时间。综合《合同法》的上述两条规定，采用合同书的形式订立合同的，合同成立的时间不是受要约人的承诺到达要约人的时间，而是双方当事人在合同书上签字或者盖章的时间。本案中姜某在2007年12月10日先于张某在《居间协议》上签字，签约次日，张某在经纪公司将姜某支付的30万元打入其账户后在该协议商签字。因此，张某签字的2007年12月11日即为双双方合同成立之时。张某签字即合同已经成立的情况下，撕毁协议的行为是其单方行为，不得视为承诺的撤回。
裁判依据：
我国《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定:
（一）内容具体确定;
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
我国《合同法》第十五条规定：“邀约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
我国《合同法》第十六条规定：“要约到达受约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接受数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。
第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”
第二十七条规定：“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。”
第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应该抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
张某诉称理由：第一，居间合同在形式上和实质上不成立，虽然签字了，但是随后撕毁，该合同不符合法律上合同成立的要见，双方要有履行的意思表示该合同成立，第二，合同必须送达或者交付，虽然签了字，但没有向经纪公司或者姜某交付合同，不符合承诺要件；第三，张某一人处分财产，合同无效，共有人是女儿，虽然是监护人之一，但是张某丈夫是另外的监护人，书面说明不同意出售房屋。
律师评析：
首先，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，姜某于2007年12月10日在《居间协议》上签字后，张某也于次日收到了姜某支付的30万元意向金并在该《居间协议》上签字，虽然张某签字后将合同撕毁，但是并不影响双方买卖合同的成立，张某在签约后，姜某所支付的意向金已经转为定金，张某反悔不卖，已经构成违约，应该承担相应的违约责任。
《居间协议》是双方出于真实的意思表示，虽然系房屋产权为张某及其女儿共同共有，但是张某作为另一共有人的法定代理人，有权代表其处分房屋出售事宜，姜某作为相对人也有理由相信张某具有代理权，张某所诉称合同无效没有法律依据，因此，双方签订的《居间协议》合法有效，双方应该遵守。
其次，关于本案中承诺是否可以撤回，关键在于《居间协议》是否成立和成立的时间认定，其中涉及张某单方撕毁协议是否可以作为撤回承诺和合同解除认定等诸多问题。
合同本质是当事人之间的合意，其订立通常要经过要约和承诺两个阶段。所谓要约，是希望和他人订立合同的意思表示、在实践中又被称为出价、报价等。本案中姜某已经先行报出650万元的购买价格，并在2007年12月10日先于张某在《居间协议》上签字，其后将30万元汇入经纪公司，这表明姜某已经做出要约，作为要约的意思表示表明，张某接受上述买卖条件并签订本协议的，要约人即受该意思表示的约束。张某做出的要约到达受要约人时即已生效。
承诺是受要约人同意要约的意思表示，一经承诺并送达要约人，合同在通常情形下便告成立。而《合同法》关于合同成立时间的规定可以归纳为两点：（1）承诺生效时合同成立；（2）当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。对合同成立的理解应结合这两条规定进行。本案中当事人既然采取了合同书形式订立合同，故以双方当事人签字或者盖章的时间为合同成立的时间。如果双方当事人签字或者盖章不在同一时间，最后签字或者盖章的时间为合同成立的时间。综合《合同法》的上述两条规定，采用合同书的形式订立合同的，合同成立的时间不是受要约人的承诺到达要约人的时间，而是双方当事人在合同书上签字或者盖章的时间。本案中姜某在2007年12月10日先于张某在《居间协议》上签字，签约次日，张某在经纪公司将姜某支付的30万元打入其账户后在该协议商签字。因此，张某签字的2007年12月11日即为双双方合同成立之时。张某签字即合同已经成立的情况下，撕毁协议的行为是其单方行为，不得视为承诺的撤回。
裁判依据：
我国《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定:
（一）内容具体确定;
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
我国《合同法》第十五条规定：“邀约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
我国《合同法》第十六条规定：“要约到达受约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接受数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。
第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”
第二十七条规定：“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。”
第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应该抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
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