房价上涨，业主毁约，法院判决，强制履行！

——2013年徐州首例以据实征收胁迫买方弃购未遂案

江苏义行律师事务所、徐州二手房专家律师胡阳光

第一回：友好签约，获批贷款，完成赎楼

经徐州某地产中介居间介绍，2012年11月3日买方与业主签订《二手房预约买卖合同》，以112万元购买业主徐州市滨湖某房屋，签约后买方如约支付业主2万元定金、5千元交房保证金、监管了77.5万元首期款并通过了42万元的住房公积金贷款审批，担保公司亦于12月12日为业主完成赎楼，只需双方到产权登记中心办理递件过户便可完成交易。

第二回：房价上涨，业主毁约，自愿赔偿

2012年底房价开始上涨，12月17日业主通过中介方表示不打算继续交易，12月17日双方在中介处商讨，业主表示愿意赔偿买方部分损失，但未就赔偿数额达成一致。

第三回：突然要求以实际成交价过户，企图以高税费胁迫买方放弃购买

12月27日业主突然致电买方愿意继续履行合同，但要求以实际成交价过户，并由买方承担据实征收的高额税费！而因房屋属业主超过五年家庭唯一住房，符合免税条件，买方委托江苏义行律师事务所胡阳光律师回函同意以实际成交价过户，但需要业主申请免税，通知业主于2013年1月4日上午到徐州市房地产权登记中心签订《徐州市存量房买卖合同》办理递件过户手续。

第四回：算计落空，迟延到场，借故开溜

2013年1月4日上午，买方、中介方、担保公司均达到产权交易中心等候业主，业主未到场，后经多次催告，同意下午到场办理，在买方同意以实际成交价过户并交纳税款、中介方打印出《徐州二手房买卖合同》交由其签字时，借口打电话趁机持一份合同溜走并拒不接听电话！

第五回：中介堵门，拒不见面

因不接听电话，当晚中介方到业主家守候至深夜未果，次日（5日）一早将业主堵在家门，业主先是同意下午再去办理过户手续，继而又要求先到中介公司面谈，下午买方再度请假到中介公司等候，业主失约！

第六回：二次致函，再找借口，拒不牵户

买方律师二次致函业主，晓之利害，并最后通牒其务必于1月8日上午办理过户手续，业主到达后，突然对官方合同版本中的户口迁出条款提出异议，无理要求一年之内迁出，并要求将违约金改为日万分之零！

第七回：好事多磨，最终签约

三番五次之后，摄于合同约定成交价20%的高额违约金，业主最终同意并由其代理人在签字办理了递件过户，如实申报成交价122万，税费买方全部承担。

第八回：大闹产权交易中心，撤件退文

产权登记中心办理登记期间，业主再次反悔，并单方申请退文，并拒绝接听电话，导致徐州市房地产权登记中心于2013年1月14日做出退文处理！

第九回：被迫起诉，判决过户

迫于无奈，2013年1月25日买方向徐州市云龙区人民法院提起诉讼，要求判决继续履行合同，并由业主承担拒不履行免税义务导致增加的税费。

2013年4月19日徐州市云龙区人民法院判决：合同继续履行，业主将房屋过户登记至买方名下并承担逾期履行违约金！

第十回：不服一审，再度上诉

一审判决后，业主不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，案件尚在审理中......

胡阳光 律师 买房居民提醒：

签约时务必明确约定以核定价（评估价）还是核实价（实际成交价）申报纳税;符合免税条件的，务必约定业主家庭成员的免税申请义务及不申请的后果;合同条款务必尽可能周到详细，以减少争议（如中介合同明确约定以核定价纳税、业主申请免税及户口迁出时间等，估计本案不至于如此复杂）！