学区房的困惑

学区房，这个名校的“敲门砖”让不少家庭吃尽了苦头：为了傍上名校，家长们不惜放弃大房子选择小房子，放弃新房子选择旧房子！
　　然而，面对几百万的付出，一些家长最终为孩子办理入学时却发现：根本没有资格……
　　　　“两年前，为了让孩子能上重点小学，我买下了新城区的一套二手房，然而不想却惹来一场纠纷——当我到房屋所在地的派出所查询该房屋内的人员户口情况时，竟发现那套房子还有户口没有迁走……”说起购买学区房的尴尬和郁闷，老张深有体会。
　　老张家住复兴北路，为了让孩子能上市重点小学，他于2010年3月上网搜索房源，最终找到了位于新城区的一套房产信息。随后，他通过徐州××房地产中介与房主刘先生签订了购房合同。合同约定，刘先生将自家位于新城区的一套房屋出售给老张。
　　同时，刘先生与中介一起向老张承诺：该房属于某小学的划片学区房，买房后，张先生全家的户口就能顺利落户，孩子能顺利在市重点就读。
　　然而，在与刘先生签订购房合同后，老张到房屋所在地的派出所查询该房屋内的人员户口情况，竟得知还有他人户口没有迁走。
　　老张认为刘先生与房产中介故意隐瞒了房屋上还有他人户口未迁走的事实，有欺诈之嫌，使其购 房目的不能达成……于是，他一怒之下告到了法院，请求法院解除自己与刘先生签订的房屋买卖合同以及《补充协议》，要求刘先生双倍返还购房定金10万元及利 息，并要求徐州××房地产经纪有限公司退还其支付的中介报酬27125元、过户费3000元等。
　　原告：我都交了定金才得知，房主和中介承诺的迁户口上小学都不可能实现，所以我要求解除购房合同。
　　被告：没有迁出户口的人是前任房主的亲属，该人的户口没有迁出，并不影响新房主将自己的户口迁入。老张的购房目的并没有在合同上体现，因此，我没有违反购房合同上的协议。
　　中介：买主和卖主签订的这份合同是一份房屋买卖合同，我们中介公司不是买卖的当事人，不应该承担任何责任。
　　随后，刘先生以原告老张在签订购房合同后却不愿支付和购买涉案房屋为由，向法院提交了反诉状，请求解除与老张所签订的购房合同和《补充协议》，要求老张支付首付款违约金和不购买房屋违约金人民币共计30万余元……
　　律师说法
　　算盘没拨清 别碰学区房
　　学区房，象征着价高、抗跌，但对于多数购房者来说，这是关乎孩子人生起点的稀缺载体，于是房子与教育的组合应运而生。一部分人因此轻松入学，而关于学区房的纠纷又时有发生。
开发商的口头承诺、二手房没有约束的合同、学校的自主规定、教育资源的不断再分配，各种不确定因素纠缠在一起，让很多购买学区房的家长一头雾水……
 
　　警示一：
　　户口迁不进花多少钱都白搭
　　其实，买房多年才发现户口仍被“鹊巢鸠占”的购房者并不少，由此引发的纠纷也很多。很多买 主最关心房价、户型以及房子是否归入学区范围，而对户籍不重视。然而，按照每一户在一定期限内只有一个入学名额的规定，若卖方家中有即将入学的适龄儿童， 就很有可能挂着户口迟迟不肯迁出，那么买方家的孩子就会因为原房主的‘抢先一步’而进不了一心想去的学校读书。
　　而且，在二手房交易中，原户主的户口没有迁走不会影响新房主入住，所以很多中介机构不会对户口迁出的问题做专门提醒。一般情况下，都是购房人提出户口事宜，才会专门写到购房协议里，所以购房者本身要对户口问题留个心眼。
　　警示二：
　　购房合同最好明确户口问题
　　目前，没有相关法律条文规定卖房者必须将户口迁出，因此碰到这类纠纷也没有很好的办法来解决。所以法院一般不在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接做出判决。如果购房合同中没有关于卖方户口迁出、买方户口迁入的明确约定的话，法律也无法支持。
　　所以，在签订二手房买卖合同前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的派出所进行 核实。在签订购房合同时，须对户口问题仔细协商，对房屋交接日期、户口迁移等方面在房屋买卖合同中做出详细规定，且规定适当的违约责任。与此同时，也可采 取保留部分房款的方式，以免被爽约。
　　警示三：
　　离学校近不一定是学区房
　　很多购房者对学区房都有这样一个认识误区：只要房子周边有学校，就意味着是学区房，只要买了名校附近的房子就一定能上名校。
　　其实，学区房具有严格的区域划分，每年都可能有所调整。因此会出现一墙之隔的两个社区一个是学区房，一个不在学校片区；甚至同在一个社区，不同的楼号也会有差别。教育部门划分学区房的原则是根据当年区域内适龄学生的数量合理匹配教育资源，如果区域内生源超过教育资源的承受范围，就会调整。比如某所初中招生满额了，对口地区的一些学生就会被调配到其他初中。
　　所以，计划再好也赶不上变化，家长们要有长远考虑，即使购买了学区房也不意味着高枕无忧。
　　胡律师提醒
　　如何购买学区房
　　1、先把学区房与赞助费的账算好
　　现在学区房价格高的离谱，如果买房纯粹是为了一个入学指标，就得先算一笔账，看看到底是买房划算，还是直接交择校费更划算。
　　2、空口无凭一切以合同为准
　　现在的楼盘大多都是期房，尽管宣传资料上说是建有教育配套，置业顾问也讲得言之凿凿，但往往口说无凭，写进购房合同才是最保险的，才有事后追究的依据。
　　3、多实地考察查看学校情况
　　购房前如果学校已经建成，或者本身就存在，那就更好办了。到学校实地考察一番，进行详细咨询，亲自摸清楚是否与开发商所承诺的一致。
　　4、关注学区也别忽视居住环境
　　学区问题是家长们关注的重中之重，这就会导致他们对于房价、品质、环境、配套等其它方面考量的缺失。其实买房最重要的还是房屋质量、小区环境、物业服务等“硬件”，而学校配套这一“软件”仅仅是一小部分。
　　5、切勿太过心急提前做好准备
　　很多家长为孩子上学考虑，生怕错失买房机会，便想赶紧下手，连忙“一掷千金”。但事实情况，从购买成功到进行入学报名，很多学校都是有规定条件的，也有可能出现学区划片的调整。
　　6、很多时候开发商也很无奈
　　很多项目前期宣传都打出学区房的概念，但仅是口头承诺，在合同中没有任何体现，是开发商虚假宣传吗？也不尽然。开发商负责承建学校，而学校如何招生则由教委和学校决定，主导力量也不是开发商。
　　特别警
　　一手、二手学区房限制条件差别大
 
　　新建商品房：购房前要了解学区划分情况
　　注意片区调整。
　　学位名额是相应学校依照“学区划片”的原则进行分配的，每年都会有一些变化，所以买学区房并非是早买早放心，多多参考近几年学校的划片情况，对购房有重要的参考性。
　　注意学校对户籍的要求。
　　虽然新房不像二手学区房那样必须要求户籍，但也会出现生源过多，学校通过户籍进行限制的情况。
　　警惕山寨学区房。
　　学区房并非取决于物理距离的远近，同一个小区不同的楼座都可能存在学区与否的差别。
　　二手房：购房前关注学校对户籍的限制
　　付款之前确保房主的户口已经迁出
　　了解房子本身的入学名额是否被占用。
　　在现行政策下，一套房子只能允许一名孩子入学，因此在交易之前一定要确保房子里原本的孩子已经迁出户口，或者已经毕业。
　　在合同中明确定房子的交易时间。
　　需要在学校开学前甚至是报名前完成买卖、过户、迁入父母和子女的户口。