物管强拆，业主维权
来源：张文群律师
发布时间：2012-07-30
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案情回顾：
2011年初，接到一位家住南国奥园当事人电话，说他在下班回家后突然发现他家用塑钢封闭的空中花园被破坏了，现场一片混乱，满地碎玻璃，木地板也给撬起。当时他就打电话给我，问我怎么处理，他怀疑是物业做的，因为他封闭了自己家的空中，阻挡了隔壁邻居洗手间的一小扇窗户，该邻居多次向物业及城管投诉，说我当事人的行为已经侵犯了她的通风采光权。
当时我建议其立即报警，原因很简单，发生这种情况，是在家中没人的情况下发生的，是否跟其推断一致不得而知，必须得让公安部门保留第一手的现场证据。在公安部门拍摄了现场后，我给了他如下建议：
1、保护现场，不破坏、不涉足，直至此事了结。
2、联系物业公司，证明自己的推断是否正确。
3、在了解情况及处理此事的过程中，均应录音，以备不时之需。
处理过程：
最终确定是因隔壁邻居投诉至物业公司、城管部门，鉴于该空中花园在房产证上注明为不可封闭的空中花园，最终由物业公司牵头，城管部门、居委参加，对涉案的空中花园实施了强拆。在确定上述情况后，当事人委托我作为其代理人，搜集了物业公司的各项证据材料，以及封闭该空中花园所支出的各项费用单据，向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿所有损失。被告提出反诉，要求我当事人支付其强拆的费用。
处理结果：
一审法院经审理后判决，被告向原告赔偿封闭空中花园所支出的费用，驳回被告的反诉请求。二审法院即广州市中级人民法院维持了一审判决，最终物业公司实际支付了其封闭空中花园的所有费用。
法理分析：
为何房产证注明不可封闭，且强拆时有物业、城管、居委共同行动，但最终两审法院均认为物业公司应当赔偿呢？从法理角度分析，被告在处理此事的过程中存在两大极为严重的错误，最终导致败诉。一是即使原告的行为违反房产证的规定，即使其封闭空中花园侵犯了邻居的通风权（由于是玻璃封闭，且遮挡的是邻居洗手间的一小扇窗户，故不存在侵犯其采光权的问题），作为民事主体的物业公司，不具备强制执法（本案中即为强拆）的权力，虽然城管也有参与，但却没有参与强拆，只是出车将拆除的东西运走一部分。而被告反诉中提交的一份支付拆除费用的发票，更充分证明了强拆是由其实施的。即使由城管部门实施，根据《广东省物业管理条例》的规定，也需经过法定程序，书面通知业主，且须由业主在家签字确认方可实施。二是拆除行为严重违法，是在业主家没有任何人的情况下实施的，这种行为严重来说已经触犯了刑法，如施工人员在过程拆除中对业主家中财物实施盗窃，物业公司一样须承担赔偿责任。
最终物业公司为其不合法行为付出了赔偿的代价。
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