关于原XX宾馆竞拍人赵某某请求原产权所有人

岳阳市国资委解决自来水给水主管网改道资金一事的

分析意见

2010年8月4日，赵旭日在湖南天径拍卖有限公司通过公开拍卖的方式竞得了原XX宾馆资产（房产、土地及附着物），并于2010年9月13日开始进场改造，改造期间，由于XX宾馆自来水主管网严重漏水，该宾馆位于九天公司的水管网必须进行移位，九天公司多次函告要求进行移位改造。经过测算，该自来水给水主管网移位共需资金519369元。本所律师认为该改造资金应有原产权人岳阳市国资委承担。其理由如下：

    一、岳阳市国资委作为原拍卖物的产权所有人应对拍卖物的重大瑕疵承担瑕疵担保责任。

      根据《XX宾馆资产拍卖规则》的介绍，2010年1月27日岳阳市供销合作联社、岳阳经济技术开发区XX宾馆与市国资公司、市国资委签订了《XX宾馆资产整体脱钩移交协议书》，岳阳市国资委取得了原拍卖物的所有产权，XX宾馆的所有权利义务也相应转移到岳阳市国资委。根据物权法的相关规定，房屋产权是建立的土地产权的基础之上，土地的附作物等也是建立在土地产权之上，房屋所有权与土地所有权及附着物是一个整体，不能孤立的区分来开，没有土地产权，就无所谓房屋产权，同样，房屋如果没有管道、电网、楼梯、消防设备等附着物，也就没有完整的所有权。因而对原拍卖物的水管破损问题，是在拍卖之前就发生的事实，国资委应当承担瑕疵担保义务。

二、岳阳市国资委在拍卖过程中没有尽到对拍卖物瑕疵进行真实说明的义务，存在重大过错。

2010年4月16和2010年6月1日，岳阳九天大厦有限公司曾两次发函致九天宾馆的上级主管部门岳阳市供销合作联社，要求该社尽快解决下属公司XX宾馆自来水给水网改道问题，作为XX宾馆的产权所有人国资委对此是知晓的。2010年6月11日岳阳市XX宾馆、岳阳市国有资产经营有限公司的联合委托岳阳新时代房地产评估咨询有限公司对原XX宾馆的房产及土地进行评估，XX宾馆没有将此瑕疵告知评估公司，因而在评估公司的评估报告中，我们看不到对该瑕疵的介绍。2010年7月30日，岳阳市国有资产经营有限责任公司委托湖南天径拍卖公司对原XX宾馆进行拍卖，在《XX宾馆资产拍卖竞买须知》的瑕疵及特别说明里，也没有对自来水管网严重漏水急需改造的重大瑕疵进行披露。岳阳九天大厦曾与2010年4月16日和6月1日两次函告岳阳市供销合作联社尽快改造自来水管给水网道，但对这一问题，XX宾馆、岳阳市供销联社、岳阳市国资委在随后的2010年6月11日的评估、2010年7月30日的拍卖须知都没有进行披露，问题瑕疵反映在前，评估、拍卖在后，而不对这一重大瑕疵进行任何说明，根据《拍卖法》第六十一条的规定：拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因此对于岳阳市国资委未说明的该瑕疵，买受人赵某某有权要求赔偿。

                                    湖南祈安律师事务所

                                  二〇一一年三月二十二日