案情简介：2001年，家住北京市海淀区的城市居民王女士，看上了北京市大兴区一个村子里的农民闲置的院子。大兴区的这户农民也正有意出售这个院子以补贴家用。毕竟闲置的小院也不能给他们带来经济利益。王女士的初心，本是想着退休后和父母一起回归田园生活，远离都市的喧嚣。王女士与当地农民签订了买卖房屋合同并支付5万元价款（没有任何产权证明）。在经过当地农村大队部口头同意后，王女士开始对破旧的小院翻修，增盖了一个厕所和厨房。起初，王女士仅带着父母和家里亲戚，定期在小院搞搞烧烤聚会，种一种果蔬，体验、享受一种与城市快节奏工作截然不同的生活。后来经亲戚介绍，一些陌生人假期时间想来小院体验几天农家乐。王女士就开始私下在收取他们一定费用。如此，来自城市的王女士与当地农户便维持了近15年的上述状态。

直至2017年，该小院所在村子面临拆迁。城市居民王女士作为农村宅基地房屋购买者，和当地农户出售者，因为拆迁款项分配发生了分歧。不明的产权归属，拆迁款的相互争夺，打破了这15年的相安无事。在这一窘境下，农户不得已诉向法院寻求帮助。

案情焦点分析：

1， 涉案买卖合同效力如何？

该涉案合同为农村宅基地房屋买卖合同。现如今，我国既没有任何一部现行法律明确许可城市居民购买农村住宅基地房屋，也没有相关问题的法律位阶的禁止性规范。但就在2011年，最高人民法院发布《最高人民法院关于印发＜全国民事审判工作会议纪要＞的通知》，其第十五条明确规定：“……将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济成员以外的人的合同，不具有法律效力。”在司法实践中，本案涉及的合同通常认定为无效。

2， 本案合同认定无效后该如何解决？

法院认定合同无效后，通常判定卖方返还买方价款，买方返还腾退占有的房屋，有相关使用证明的也一并返还卖方。本案中，由于涉案时间较长，王女士翻盖地上房屋并具有相应投入建设经营，形成多处添附。虽然相关翻建与形成不可分割的添附属于非法建筑，但在腾退房屋后，王女士应获得相应补偿。实践中，法院通常会综合实际投入，土地增值，以及双方是否具有过错等情况进行判断。

3， 面临的拆迁政策款应如何处理？

在我国，农村宅基地房屋属于集体所有制经济，具有较强的人身依附性。农村宅基地以及地上房屋的流转应经过当地农村农户集体的同意，且城市居民不具备购买农村宅基地房屋资格。应当注意的是：本案中，王女士最初并不是为了获取拆迁相应的款项，而去购买的农村宅基地房屋。即不存在非法目的。而农民一方也是为了让闲置的房屋流转起来，得到相应的经济价值，且其出售行为也得到了村委大队的默许。在面临拆迁政策实施的情形下，虽没有相关问题法律的明确依据，但是法院在实践中，通常会以三七比例或四六比例判决分配拆迁款项（购买者占大比例）。最终，本案以调解方式，圆满而和平的结案。

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