在楼市，人们经常挂在嘴边的一句话就是：“到售楼处要看五证”。“五证”一词对许多首次购房人来说也不会感到陌生，因为这不仅是百姓买房经验的共识，也是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。一看这么多证，念起来又相当饶口，有些人难免发愁，到了售楼处如何核实这些证？要不要逐一核实？是不是见了这些证就可以放心买了呢？

其实，作为一个非法律专业或是房地产专业的人士，您大可不必对五证逐一研究透彻，为买房子而被迫成为房产专家。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，前者表明房子建在了合法的地点，后者表明房子可以合法的交易。其中，《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必要看清购买楼层是否在预售范围内。

以北京市为例，如果是现房销售，《北京市商品房销售许可证》非常重要，一个项目只要有了此证，就说明其他手续均已齐备，因为其他的许可证件是在此证办理之前便应当取得的，是行政机关颁发此证的前置条件。购房人在售楼处看到的一般是《北京市商品房销售许可证》的复印件，您可以在北京市住建委的网站上核实真伪。

《北京市商品房销售许可证》内主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。

看售房单位这个栏目时，主要核对现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门；一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。 

看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中可能会有很多名字，前后并不一定保持一致，所以你有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事，通常结合其他四证去审验。

　　用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。

　　销售范围是最核心的问题。一个项目的《销售许可证》既可以是按楼座颁发，也可以根据物业的具体情况按楼层颁发，换句话说，销售商品房可能会有多个销售许可证。同一项目的不同楼座办证可能会有先后之别，万一售楼处给您看的是邻楼座的《许可证》，您所购的楼座尚未办理许可证件，则极有可能意味着你获取你的房屋产权证的时间要随之后延，还有可能出现很多意外。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且《许可证》的年限，在不在有效期之内也是个需要留心的地方。

《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业预售商品房的批准文件。在北京市，其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。商品房建成后，房地产商销售商品房现房时，还应持有房屋所有权证书。

商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）销售许可证的取得必须符合下列条件：1.开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3.持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4.已通过竣工验收；5.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6.物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
而商品房预售许可证的取得要符合下列条件：1.项目取得建设用地规划许可证；2.建设工程规划许可证；3.国有土地使用证；4.建设工程开工证；5、已投入的工程建设资金达到总投资的25％以上；6施工进度和竣工交付时间确定。预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

因此预售许可证对于开发商来讲是一项非常重要的行政许可文件。

在实践操作中，还要特别注意地方规范性文件的具体规定，比如北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这一规定实际上被许多开发商钻空，办理了预售许可证后就不再办理销售许可证，只要预售许可证本身没有过期，不管办没办下来房屋所有权证书，现房也可以卖，超四个月仍再卖。这一做法有违前述规定的“取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的”的规定，与高法解释有矛盾但并冲突，从保护购房人的实际利益出发，买卖双方均不能以没有销售许可证而确认合同无效。