1.案情简介

2009年4月7日，张某（卖房人）与常（买房人）某签订《存量房屋买卖合同》，约定，由常某购买张某的位于北京市朝阳区某处的房屋，房款共计93.5万元，常某向张某支付定金18.6万元，双方最迟于2009年9月30日前办理交房手续，被反诉人腾空房屋并结清全部费用；双方自合同签订之日起90日内共同到房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续；若双方有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金；双方约定自行划转交易资金；双方不承认也不认可口头约定或承诺。

合同签订后，买房人常某向张某支付金为18.6元，但卖房人常某未未按合同约定办理房屋产权过户。2009年8月4日，张某以特快专递的形式，通知常某解除合同。

2009年8月21日，张某以买房人常某拒不办理过户手续，拒付房款，使卖房人的合同目的无法达到为由向法院提起诉讼，要求解除《存量房屋买卖合同》，并要求常某承担20%的定金责任和20%的违约责任，再支付卖房人15.4万元。

常某在诉讼过程中提起反诉，要求张某继续履行合同，向常某交付房屋，办理过户手续，并向常某支付违约金93500元。

在案件审理过称中，经过多次调解，双方最终于2009年12月份达成调解协议，双方解除《房屋买卖合同》，由张某赔偿常某各项损失合计325000元。之后，双方都撤诉。

2.宋晓锋律师评析：

本案中，本律师是买房人常某的代理人，通过分析资料和调查发现，双方对定金的支付时间、逾期交房和办理过户的责任、解除合同的条件都没有明确约定，常某准备全款支付，若卖房人张某能按约定交房、办理过户，剩余房款可一次性支付给张某，并不存在不交房款的情况。

据了解，至2009年11月份，涉案房屋能卖到160万，也就是说在几个月期间房价上涨近70万，房价高涨是出卖人违约的根本原因。而双方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，双方均应按约定全面履行合同，常某并不存在违约行为，张某主张解除合同及要求赔偿没有任何依据，双方应继续履行合同。

3.宋晓锋律师建议：

在房价飞涨时期，买房人可以多交定金，加大卖房人违约成本；要对房屋买卖过程中关键节点和主要事项明确约定，如支付定金、房款的数额及支付时间；交房、办理产权过户的时间、条件及不按时交房、办理产权过户的违约责任；可以解除合同的条件；买房人应严格按约定支付房款。

在市场经济的今天，若交易的违约成本远远低于守约成本时，交易主体很可能会选择违约，因此在进行交易之前要严格对有关违约责任进行约定，增加违约成本，促进交易的正常进行，若一方选择违约，守约方也可以最大限度的减少损失、得到赔偿。

宋晓锋，男，河北定州人，管理学学士，法律硕士，现系北京市丹宁律师事务所律师。

主要研究方向：公司法律事务、房地产、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁。

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