【案例】
某国有企业和集体企业1995年联营设立的工厂，工厂名下有一幢房屋，房屋产权证上登记工厂为权利人，土地为集体所有制土地，用途为工业。2005年工厂将该房屋出租给某公司，租赁合同约定该房屋用于餐饮住宿娱乐等。后在合同履行过程中发生争议，一方诉诸法院。
【分析】
庭审中的一个主要争议焦点是合同是否有效。一种观点认为合同有效，理由是：1）合同经当事方签署，系双方真实意思表示；2）法律、行政法规并未禁止集体土地上的房屋出租。
另一种观点认为合同无效，理由是：1）合同违反了《土地管理法》第12条，该条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。本案中的房产土地用途为工业，不得用于餐饮住宿娱乐等商业目的；2）合同违反了《土地管理法》第63条，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，集体土地用作商业经营，属于以租代征。
分析前面两种观点，笔者倾向于第一种观点，理由如下：
《合同法》第52条规定了合同无效的五种情形，显然租赁合同不属于前四种情形，关键看是否符合第五种情形，即是否“违反法律、行政法规的强制性规定”。
首先，是否违反了《土地管理法》第12条。土地依用途分为不同的种类，如耕地、工矿、商服、住宅等，改变用途须经批准。本案中出租的房屋土地为工业用地，用作其他用途，依照规定也应经过审批。但是不是必须先完成审批才能签订其他用途的租赁合同呢？笔者认为法律并没有作出这样的限定，完全可以先签订合同，然后出租方根据新的用途去办理转用审批。当然这样操作存在一定的风险，如果通过审批，则合同继续履行；如果无法通过审批，则属于合同无法履行，或者双方需要对合同进行变更才能履行。但这是合同能否继续履行的问题，并非合同本身是否有效的问题。
其次，合同是否违反了《土地管理法》第63条。笔者以为，该条的规定针对的是农用地，包括耕地、林地、草地等，并非针对建设用地，农用地如果直接出租，用于建造建筑物、构筑物等，是违法的。但是本案中出租房屋所使用的土地本身虽为集体土地，但并非农用地，已经是建设用地。即国有企业和村集体企业联营设立了联营企业，联营企业拥有房屋的所有权和土地的使用权，联营企业存续期间，土地为建设用地，并非农用地。因此，不适用63条的规定。
而除《土地管理法》第12条、第63条外，笔者也未见本案中的合同违反了其他法律、行政法规的强制性规定。因此，笔者认为本案中的房屋租赁合同应属有效。