房价上涨引卖主违约 房屋升值部分应予赔偿

2009年12月16日

当前，随着房价的不断攀升，二手房交易市场也越加兴旺，但是，随之而来的房屋买卖合同纠纷案件也逐渐增多。在出卖人为了追求高利润而对原合同买房人造成违约后，买房人在纠纷中提出解除合同情况下，很多买房人会提出要求赔偿房屋的升值部分，在司法实践中尚存在多种不同观点，争议较多。

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　　在遇到出卖人不履行合同时，买房人应该如何请求赔偿才能使自己的损失降低到最小，在什么情况下可以要求出卖人支付违约金呢？　　如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。

    《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

    《合同法》上所规定的损失，是指“相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”（第一百一十三条第一款）。合同履行后可以获得的利益范围会很大，《合同法》同时规定这个可获得的利益“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。这个规定是很明确的。

    具体到实践，退房之后，没有实现买房目的，钱虽然回到买主手上，但是房价高企，同样的钱买不到符合原来合同目的的同样的房子了。这个就是损失，就是原合同履行后应当归买主所有的利益（房屋的增值）没有了，并且也显然为合同当事人所能预见。

    同时，根据《合同法》上的违约金条款规则，虽然可能购房合同上有违约条款可以适用，但是因为当事人的损失高于违约条款约定的违约责任，当事人可以主张将违约金调高到与实际损失相符的程度。

    因此，赔偿这个价差损失是很自然的事情，甚至可以说是常识问题。这种处理方式应当自1999年《合同法》实行以来就被普遍采用。