石家庄房产“限购令”引发的新型法律纠纷

•    2011年2月21日 石家庄市住房保障和房产管理局《落实住房限购措施实施细则》对购房人资格和购房套数进行限制，提高首付款的比例和贷款利率，以此来抑制房价的涨幅，但由此而引发了许多法律问题和纠纷,最近我就接待了许多这样的咨询,现就其中比较典型的问题作以法律上的分析，希望给大家有所帮助。   

      一、在限购令出台以前与开发商已签订认购协议，未签订商品房买卖合同。认购协议属定约协议是指双方为以后要协商签订正式合同而订立的协议，该种类的协议在合同法虽为明确规定，但是双方真实意思的表示对双方具有法律约束力，任何一方无正当理由不能拒绝签订正式的合同，如有违反应按定约协议承担缔约过失责任。实践中，开发商在定约协议中多约定有定金罚则，购房者如无正当理由将丧失定金。那么购房人拒绝签订正式合同是否有正当理由，如购房人按限购令不具有购房资格，则当然无法签订正式合同，而造成这种状况的原因是政府政策，是约定的情况发生了改变，不能归责任何一方，属法律上的情事变更，双方互不担责，开发商应退还购房人的定金和款项。

二、在限购令出台前已经与开发商签订了商品房买卖合同，但未进行网签备案。在这种情形下，双方之间的合同成立并生效，但因政府政策造成合同无法备案，无法申请房贷，无法办理房产过户，合同无法继续履行，双方均可解除合同，互不承担责任，开发商应将收取的款项退还购房人。石家庄楼市“限购令”执行网签时间，以2011年2月20日为界限。已经取得《商品房预售许可证》的项目，购房人按国家相关政策已经交付购房首付款的，须于2月28日前完成住房买卖合同网上备案。

    三、在限购令出台以前商品房买卖合同已备案，但不符合贷款条件，贷款未获银行批准。这就要看双方签订的商品房买卖合同中对于付款方式是否约定银行按揭,如约定有银行按揭，那么依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条之规定，双方可请求解除合同，出卖人应当将收受的房款本金及利息或定金返还买受人。如未约定银行按揭，买受人无权解除合同，应继续支付购房款。

四、限购令出台前，双方签订二手房房屋买卖合同，基于买房人原已有2套房屋，现房屋无法办理过户登记，售房人是否有权解除合同？因为购房人按限购令不具有购房资格，无法完成过户，而造成这种状况的原因是政府政策，不能归责任何一方，属法律上的情事变更，售房人有权要求解除合同，退还购房人的定金和款项。

四、为规避政策借用其他人名义购房。这种作法法律风险很大，易产生纠纷，会得不偿失，最好不要用。

  石家庄刘律师专业代理房产纠纷。咨询电话：13171550315