离婚夫妻房产分割法律问题
由于夫妻之间人身关系的特殊属性,在婚前和婚姻存续期间经常出现出资方和产权登记方不一致的现象,在双方感情破裂离婚时,往往对房屋产权归属产生争议,目前在司法实践中在处理类似问题时有三种观点:一是按赠与处理,认定房屋属产权登记方所有;二是按借贷关系处理,认定房屋属产权登记方所有,但需返还另一方出资;三是按实际出资确认产权归属,认定房屋属实际出资方所有。从最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释(二)(三)有限明确规定看,主流观点还是以产权登记为准认定房屋归属,另一方或父母出资按赠与关系处理:
如:最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释(二)第二十二条规定:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。”,此规定就是直接把父母出资推定为赠与,而不认为是实际出资或借贷关系(父母借款给子女购房),最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释(三)七条也根据同样精神作出类似规定。 又如:最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释(三)第十条规定“一方结婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”此条规定认定为个人财产的条件有二:一是个人支付首付款,二是产权登记在个人名下。也就是说,即使个人支付首付款,但产权登记在另一方或双方名下,那么也不能认定为支付首付款方个人财产,而认定为另一方或双方的财产。实际上还是秉持物权登记主义和按赠与关系处理的原则。
地方法院更为细致的规定也进一步印证了上述处理原则。如上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法解释(二)若干问题解答(一)第六条规定:“六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理? 根据上述已有规定所体现出来的处理原则,对夫妻房产分割其他法律未有明确规定情形的处理原则,总结归纳如下,希望各位读者提出批评、建议: 1、一方结婚前全款购买,产权证登记在个人名下(无论婚前还是婚后办理)的,房屋属产权登记一方个人所有; 2、一方结婚前出资(全款)购买,产权证登记在另一方名下的,按赠与处理,房屋属产权登记一方所有。理由:参照婚姻法解释二第二十二条规定【赠与可以推定】和婚姻法解释三第六条规定【婚前和婚姻存续期间都可以赠与】“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。” 3、一方结婚前全款购买,产权证登记在双方名下的,参照婚姻法解释二第二十二条规定【赠与可以推定】和婚姻法解释三第八条规定【个人财产支付首付款并登记在首付款方名下的,才推定为个人财产,反推过来,如果登记为双方名下的,则应视为将一半份额赠与配偶,按共同财产处理,否则解释三第八条就没必要强调“登记在首付款方名下的”】处理,视为一种赠与,认定为夫妻共同财产。 4、一方结婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。 5、一方结婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于另一方名下的,参照婚姻法解释二第二十二条规定【赠与可以推定】和婚姻法解释三第八条规定,按赠与处理,房屋属产权登记方所有,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。 6、一方结婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于双方名下的,视为夫妻共同财产; 7、一方结婚前签订不动产买卖合同,共同出资支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,登记在一方名下的,参照婚姻法解释二第二十二条规定【赠与可以推定】和婚姻法解释三第六条规定【婚前和婚姻存续期间都可以赠与】,房屋属登记一方所有,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。 8、一方结婚前签订不动产买卖合同,共同出资支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,登记在双方名下的;视为夫妻共同财产;参照婚姻法解释二第二十二条规定【赠与可以推定】和婚姻法解释三第八条规定【个人财产支付首付款并登记在首付款方名下的,才推定为个人财产,反推过来,如果首付款为双方共同出资的,按共同财产处理,否则解释三第八条就没必要强调“个人财产支付首付款”】 9、婚后购买的,一律视为夫妻共同财产; 10、父母出资的,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。【婚姻法解释二第二十二条】
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 11、登记在未成年人子女名下的,参照婚姻法解释二第二十二条【赠与可以推定】,房间属于未成年子女个人所有,离婚时不得作为夫妻共同财产分割。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二) 第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。 当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。 第二十二条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。 当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
婚姻法 第三十九条 离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。 第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。 |