2004年3月20日，李江红将其座落于蒙自县某小区东院9幢1单元5楼2号面积为83．79 m2的房屋售给赵美丽。协议约定，该房屋售价为7 8000元，由赵美丽于先付给李江红7 0000元；剩余的8 000元，待李江红交房产证时，由赵美丽一次性付清；房屋过户手续费用，由赵美丽全部支付；若哪一方违约，应向对方赔偿总房价款10％的违约金。协议签订后，赵美丽按约支付了7 0000元房价款；李江红也按约将房屋钥匙交给了赵美丽。2004年7月l5日至8月5日，赵美丽对该房屋进行了装修。2004年8月31日，赵美丽迁入该房屋居住。2005年7月26日，李江红办领了(2005)房监字第000211 11号《中华人民共和国房屋所有权证》。同年9月18日，李江红到赵美丽住所处找到赵美丽，告之其房权证已办领到，但李江红未将该房权证交给赵美丽。2006年3月20日，李江红办领了蒙国用(2006)895号土地使用权证。因该房屋的出售面积与实际面积相差7．78平方米，为此，李江红、赵美丽一直在协商超出面积的价格及其他相关事宜。2007年6月9日，李江红向赵美丽邮寄送达了《房屋出售协议》相关事宜告知书。该告知书内容为：李江红可以退还赵美丽7 0000元的房款，补偿给赵美丽2 0000元的装修费和l0 000元的补偿费，请赵美丽在本告知书交付邮局特快专递之日起20日内，及时退还房屋和钥匙给李江红，同时领取上述款项。如果赵美丽不在限期内办理告知书的事项，那么自负由此导致的一切后果。2007年6月17日，赵美丽向李江红回复了其的《房屋出售协议》相关事宣告知书。其回复内容为：1、房权证与协议面积相关部份，按每平方米1 500元补差价后办理过户手续，赵美丽同意；2、为减少李江红的损失，一切税费由赵美丽负责；但要按协议上的价格给赵美丽上税，第l项就私下了结；一切费用由赵美丽出后及时办理过户手续；3、如果不同意上述协议，李江红只要补给赵美丽l5 8000元，赵美丽立即交钥匙及腾还房屋给李江红。2007年7月6日，李江红向赵美丽邮寄送达了解除《房屋出售协议》通知书，告知赵美丽正式解除《房屋出售协议》，但赵美丽置之不理，更没有腾还房屋的任何迹象，李江红便于8月16日起诉至蒙自县人民法院。
原告李江红认为，自2005年9月18日起，被告在明知已经可以办理过户手续，却一直迟延支付剩余房款并补足差价达10个多月，原告经过催告，给了被告合理的期限，被告仍然不履行协议约定，其行为已经从根本上违约，已经导致了当初签订协议时的合同目的不能实现的后果，造成了原告一定的经济损失。因此，诉请依法判决确认解除协议的效力，判令被告及时腾房交付原告，并且支付给原告违约金7 800元和承担本案诉讼费用。
被告赵美丽认为，问题不是出在我拖欠办证，不愿付尾款，而是李江红不守信用，想再卖高价，先是拖延办证，随后反悔，直到单方提出解除协议，还编造事实将责任推卸于我，我与李江红签的协议是合法有效的，我没任何违约行为，我已按协议交了近90％的房款，花近三万元装修入住进去已达三年之久，怎能叫我搬开走人?还有没有公平可言?请求法院驳回李江红的诉讼，我现在就是要求李江红履约办证，该付的钱我一分不少会付。
2007年9月11日，在庭审时，李江红委托的代理人王云飞律师发表《代理词》说――
一、本案双方当事人并未依法完成法律意义上的房屋买卖行为。
1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条、第59条、第60条的规定，城市房屋买卖，必须办理产权变更登记即过户手续。
2、《城市房地产转让管理规定》第7条规定，“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后”，必须在“90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请“办理过户登记手续”。
3、《城市房屋权属登记管理办法》第l7条规定，“因房屋买卖”，“致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”。
4、被告邮寄给原告的“《房屋出售协议》相关事项”，原告2005年11月11日台历备忘页，原告2006年8月11日、l2日台历备忘页，原告2007年5月15日备忘录，高××接受调查的证言，已经形成证据链相互验证一致地证实：自2005年9月18日起，原告确实已经多次告知过被告可以办理过户手续，并且多次要求过被告支付剩余房款并补足差价，可是，本案被告长达10个多月，一直不办理过户登记手续，并按照合同约定支付余款、补足差价。
事实证明，由于被告的原因，双方并未依法完成法律意义上的房屋买卖行为。
二、本案当事人双方于2004年3月20曰签订的《房屋出售协议书》，不仅存在着明显的瑕疵，而且违反了法律法规。
1、协议签订时，当事人双方未对“合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式”进行约定，而合同约定面积83．79平方米，产权登记面积91．57平方米，二者悬殊了7．78平方米，误差比达到了9．28％。
2、双方当事人明知协议出售的房屋，是“未依法登记领取权属证书”的房屋，该房屋属于禁止买卖的范畴，因而双方签订的协议，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的强制性规定。
三、本案双方当事人签订的《房屋出售协议书》，依法应当解除。
自2005年9月18日起，原告经过多次催告，确实多次给了被告合理的期限，但被告一直不履行协议约定支付购房尾款，并按照市价补足差价等事实，足以证实被告已经从根本上违约，导致了当初签订协议时的合同目的不能实现的后果。
根据《中华人民共和国合同法》第94条第三、第四项和第96条第一款，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，本案原告经过多次催告后给予了被告合理的期限，但被告仍未履行协议，因而原告有权请求确认解除协议的效力。与此同时，本案原告根据合同法第97条的规定，请求判令被告及时腾还房屋，并且判决由被告以支付违约金的形式赔偿损失。
云南省蒙自县人民法院院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告所签订的《房屋出售协议》不违返合同法及相关法律规定，是合法成立的，且双方对该协议主要条款已进行了履行，被告对该房屋进行了装修并迁入居住至今。因此，原、被告双方所签订的《房屋出售协议》，对原、被告具有法律约束力，原、被告应诚实信用地行使权利和履行义务，而不应以签订协议后出现的一些问题协商未果后就单方解除合同，这不符合诚实信用的原则。再者，原告称被告迟延履行余款、未办理过户手续及被告已构成违约，致使不能实现合同目的的主张，因原告未提交证据证实其按协议约定将房产证交给被告，而且，原、被告对该房屋的出售面积与实际面积相差部份及如何腾退房屋的问题，一直均在协商过程中，不存在被告迟延履行余款、未办理过户手续及被告已构成违约，致使不能实现合同目的之事实，故其主张不能成立。所以，原告单方解除原、被告双方所签订的《房屋出售协议》的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，其主张确认解除原、被告双方所签订的《房屋出售协议》的效力不能成立。
(2007)蒙民初字第592号民事判决书“据此，判决如下：驳回原告李江红的诉讼请求。”
李江红不服判决，要求律师代书好民事上诉状，准备最后与赵美丽谈一次后提起上诉。在王云飞律师代书的上诉状里，历数了判决书的缺陷――
原审判决书中“本院认为，”“本案中，原、被告所签订的《房屋出售协议》不违返合同法及相关法律规定”，依法属于明显的错误认为。
1、原审判决书中“被告辩称”：“2005年9月18日，因中秋节，被告从碧色寨带了一些花生来，便叫原告来家里吃花生，以便问其房产证之事。原告来后，就告之被告该房产证已办下来，但该房屋系拆迁房，原告三姊妹的房产证合在一本上，需分开后，才能办过户手续”。这足以证实，上诉人与被上诉人之间订立《房屋出售协议》时，对双方交易的房屋，被上诉人明知上诉人尚未取得合法权属证书，其后双方一直没有依法办理登记手续。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，“未依法登记领取权属证书的”房屋，属于“不得转让”的房地产。
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条、第59条、第60条规定，城市房屋买卖，必须办理产权变更登记即过户手续。
4、《城市房地产转让管理规定》第7条规定，“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后”，必须在“90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请”办理过户登记手续。
5、《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定，“因房屋买卖”“致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”。
6、《中华人民共和国合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规”。
上诉人与被上诉人之间订立的《房屋出售协议》并未依法成立，属于无效合同。原审庭审中，审判员“根据双方陈述”，归纳出双方“签订的协议是否有效”的争议焦点，上诉人一方当庭阐明了协议无效的观点及其事实和理由。
1、《中华人民共和国合同法》52条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。
2、《中华人民共和国合同法》第44条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理”“登记等手续生效的，依照其规定”。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理”“登记手续才生效，在一审法院法庭辩论终结前当事人仍未办理”“登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”；“未规定登记后生效的”，“合同标的物所有权及其他物权不能转移”。
在法定上诉期即将届满之际，李江红拿着《民事上诉状》找到赵美丽，希望进行最后一次谈判能够彼此达成谅解，如若不然就将上诉状递交红河州中级人民法院等待裁决，赵美丽想到官司继续打下去其实对双方都讨不到便宜，也就本着互相谅解的精神，同意对争议有关事项平等协商一致，与李江红自愿达成了和解――
李江红自愿放弃对(2007)蒙民初字第592号依法提起上诉的权利，和解协议一经双方签字，即表示双方达成一致，自愿同意解除2004年3月20日双方签订的《房屋出售协议书》，民事判决书对双方均没有任何约束力。与此同时，李江红在和解协议签字时，即行退还赵美丽已经支付给的购房款七万元人民币；承担赵美丽因此前双方诉讼争议所致开支律师费等项损失，以及因解除《房屋出售协议书》所致的各种损失，共计支付给赵美丽人民币五万元。
赵美丽收到上述费用共壹拾贰万元人民币的同时，开具收据给李江红收执，同时由双方共同对房屋现状进行认定，明确赵美丽腾房时只能搬走可移动的物品项目并签字认可。和解协议签订后一个星期内，赵美丽将房屋腾还给李江红，并且保障不对房屋现状造成损伤。
（本文涉案当事人均为化名）