十堰市房屋买卖税政策解读

    个人转让（销售）住房涉及税种的现行政策是如何规定的？

    （一）卖方缴纳

      1．营业税。税率为5%。根据财税[2011]12号，从2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。免征营业税时，同时免征城市维护建设税、教育费附加。

      2．个人所得税。个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目，依20%税率缴纳个人所得税。个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

      3．印花税。自2008年11月1日起，个人销售住房的，暂免征收印花税。

4．土地增值税。自2008年11月1日起，个人销售住房的，暂免征收土地增值税。

     （二）买方缴纳

      1．契税。湖北省契税税率统一为4%。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）惟一住房的，减半(即2%)征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税。个人以拆迁补偿款购买住房，对未超出拆迁安置补偿费、补助费的部分，免征契税。对《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税。离婚后原共有房屋产权的归属人办理变更登记不征收契税。

      2．印花税。根据财税[2008]137号，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

      如何确定个人购买房屋的时间？

     个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明时间的，以房屋产权注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

      普通住房有什么标准？

      我省普通住宅原则上应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0（含1.0）以上；单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

      继承普通住房的购房时间如何确定？

      根据 《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》 （国税 [2005]172号），个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用 《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

      转让自用不足5年的普通住房，如果无法提供房屋原值凭证，怎么计算个人所得税应纳税额？

      个人将购买不足5年的普通住房对外销售，个人所得税＝（房屋转让收入总额－房屋原值－合理费用）×20％。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可以根据 《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度以内确定。

      被拆迁户销售因拆迁补偿取得的住房，购房时间如何确定？
　　根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）文件规定，被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》文件的规定确定该住房的购买时间，即个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

　　6、自2012年1月1日起湖北省对房屋出租有关税收政策是如何规定的？
　　根据《省地方税务局关于房屋出租有关税收政策的公告》（2011年第3号）规定：
　　（一）对个人出租住房取得的租金收入实行综合征收率计征税费。
　　1、对个人出租住房取得的月租金收入在5000元以下的，按4%计征房产税。
　　2、对个人出租住房取得的月租金收入在5000元(含)至20000元的，按5%计征。其中，房产税4%，个人所得税1%。
　　3、对个人出租住房取得的月租金收入在20000元（含）以上的，按7.68%计征。其中，房产税4%，营业税1.5%，城市维护建设税0.1%，教育费附加0.05%，地方教育附加0.03%，个人所得税2%。
　　4、对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。
　　（二）对个人出租非住房（包括门面、写字楼等）取得的租金收入实行综合征收率计征。
　　1、对个人出租非住房取得的月租金收入在5000元以下的，按6.1%计征。其中，房产税6%，印花税0.1%。
　　2、对个人出租非住房取得的月租金收入在5000元（含）至20000元的，按8.1%计征。其中，房产税6%，个人所得税2%，印花税0.1%。
　　3、对个人出租非住房取得的月租金收入在20000元（含）以上的，按15.7%计征。其中，房产税6%，营业税5%，城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.1%，个人所得税4%，印花税0.1%。
　　（三）个人房屋出租收入中无法划分租金收入、物业管理费和代垫水电费等，或划分比例明显不合理又无正当理由的，或出租的房屋既有用于居住又有用于经营且无法划分居住收入和非居住收入的，按照15.7%的综合征收率计征税费。其中，房产税6%，营业税5%，城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，地方教育附加0.1%，个人所得税4%，印花税0.1%。