【问题提示】

当事人在订立合同时未使用标准用语，应如何确定赔偿问题？

【案情介绍】

1998年12月2日，李某与某开发商签订《商品房预售合同》，李某向开发商购买临街门面一间。合同订立后，李某向开发商交纳了购房款。开发商也向李某交付了该房产，但未及时为李某办理该房产的权属证书。后经双方协商，于2000年12月28日就办理权属证书一事达成协议。该协议订明：“开发商力争两年内为李某所购房屋办理完毕“产权证”，否则由开发商赔偿李某人民币5000元”。2002年12月20日，某区房屋产权产籍监理所为李某核发了房屋所有权证书；2004年李某所购门面的国有土地使用权证办理完毕。李某遂依据双方于2000年12月28日签订的协议，以开发商未在合同约定的2000年12月28日至2002年12月28日的两年内为其办理国有土地使用权证为由诉至法院，要求开发商承担违约责任，支付违约金5000元。

人民法院开庭审理此案后认为，双方在2000年12月28日的协议中约定，“开发商力争两年内为李某所购房屋办理完毕产权证，否则由开发商赔偿李某人民币5000元”，约定中的产权证应当理解为房屋权属证书，即房屋所有权证和土地使用权证。否则，将产权证仅理解为房屋所有权证，买受人的权利是不完整的，也有违其约定办证的本意。根据该约定，开发商应在2000年12月28日至2002年12月28日的两年内，为李某办理房屋所有权证和土地使用权证。对于国有土地使用证的办理问题，李某所购门面的国有土地使用权证于2004年办理完毕，因开发商未在合同约定的2000年12月28日至2002年12月28日的两年内办理国有土地使用证，应承担违约责任，支付5000元违约金。

【案例分析】

在日常生活中，人们作为经济生活的参与者，常常订立这样或那样的合同，有书面的、口头的，甚至是通过行为默示的。但不论什么样的合同，都不可避免的涉及到语言，即使是行为默示的合同，在发生争议后，还是需要通过语言来沟通。但由于语言的有限性，致使人们在利用语言来描述客观世界时，常常会出现“词不达意”或“一词多意”的现象。而同一个词语在不同的人或者不同的环境下又可能产生不同的涵义。正是由于语言的上述多义性、歧义性和模糊性，经常使得人们的真实意思在合同中难以确定，如本案中的“产权证”一词就属于含义比较模糊的口头用语，而非正式的书面用语，从而导致纠纷的发生。

那么，在社会交易中，应如何减少或避免此类事件的发生呢？首先，在订立合同前，为寻求交易的可能性，当事人之间必然会进行必要的沟通，以了解对方对于订立合同的内心看法，进而寻求交易的可能。这个时候也是合同当事人的“真实意思”形成一致的时候，当事人之间沟通频繁，应把互相之间的真实意思表达出来形成一致。其次，在订立合同过程中当事人之间应仔细推敲双方的权利义务关系，在选用合同用语时尽量使用语义明确、单一、不太容易产生歧义的词语，在能够使用书面用语或者法律术语的情况下，最好使用书面用语或者法律术语；如所订立的合同专业性较强或者法律关系比较复杂或者权利义务关系不容易表达，当事人应查阅有关专业书籍、法律法规条文、有关合同范例，在条件允许的情况下，聘请专业人员、法律人员在订立合同时予以协助。再次，在合同履行的过程中，发现当事人之间对于合同中的部分词句的理解有分歧，进而影响当事人的权利义务，致使合同难以履行的，当事人可以就不明确部分进行协商，以达成补充协议，明确权利义务关系，保障合同的顺利履行；如当事人之间协商后仍不能形成一致意见的，应根据《合同法》第61条之规定确定当事人之间的真实意思；鉴于交易行为的复杂性和多变性，在适用《合同法》第61条后，有关的合同内容仍旧不明确时，就有适用补缺性法律规定之必要。所谓补缺性法律规定，又称法律推定条款，是指对那些虽欠缺主要条款或条款约定不明但并不影响效力的合同，基于公平原则由法律直接作出的用以弥补当事人所欠缺或不明确的意思表示，使合同内容合理、确定并便于履行。《合同法》第62条即对此作出了规定。补缺性法律规定并非立法者的主观随意，它是对贸易惯例和经济生活一般准则的确认，是在合理权衡双方当事人利益的基础上作出的，是公平和诚信原则的体现，对维护合同关系并保证合同的履行具有积极作用。

值得注意的是，现在出现了一些利用合同词句欺骗对方当事人损害对方当事人利益的合同案例，如一方当事人利用自己在专业知识上、法律知识上的优势地位或者利用对方当事人的疏忽大意，在拟订合同文本时，故意在合同个别关键用语上使用含义模糊或者有歧义的语句，在合同中设置“陷阱”，而在对方当事人审阅合同文本时，故意按照对对方当事人有利的意思向对方解释，诱使对方当事人订立合同，而在发生争议后又按照对己方有利的意思进行解释，从而损害对方当事人的利益。在这种情况下，人民法院在解释合同中应该支持该对方当事人对合同语句含义的理解。因为，合同是双方当事人意思表示一致的结果，而这里的意思表示一致，不是一致在知道对方有另外理解的一方当事人的意思，而是一致在有另外理解的该对方当事人的意思。按有误解者对合同语句的理解来解释合同，符合探求双方同一的意思表示。所以说，应当使明知者对合同语句含义的理解服从于误解者对合同语句含义的理解。

在因合同词句意思不明而导致的赔偿诉讼中，往往是：按照一方当事人的理解，对方没有恰当履行合同义务，构成违约，应当赔偿；而对方当事人认为根据合同己方恰当的履行了合同义务，不构成违约，不应当赔偿。而双方对于履行情况本身是没有争议的。在本案中的情况即是如此，李某认为开发商应在两年内为其办两证，而开发商在两年内只办一证，显然构成违约，应当赔偿；而开发商认为其应在两年内为李某办一证，且按照约定办理了一证，履行了合同，不构成违约故谈不上赔偿的问题。双方对于开发商在两年内为李某办理了一证的事实没有争议。在处理本案的过程中，法院首先通过确定合同词句的真实意思来确定双方的权利义务，再结合履行情况，开发商是否违约也就不言自明了。

一方当事人违约后，对方当事人的利益必然受到损害，这就涉及到违约损害赔偿的问题。所谓违约损害赔偿，就是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法或根据合同规定应承担损害赔偿责任。它是合同责任中最常见的形式之一，也是充分保护受害人利益的一种主要的补救方式。《合同法》规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。当事人就延迟履行约定而违约，违约方支付违约金后还应当继续履行合同。如果当事人在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依《消费者权益保护法》规定承担损害赔偿责任。本案中，法院即是判令开发商按照约定的违约金数额5000元对李某进行赔偿。

本案是值得人们深思的。如果开发商与李某在订立合同时使用书面性较强的“房屋权属证书”，而不是人们理解各不相同的口头语“产权证”。我们很难想象开发商能在长达两年的时间里只能为李某办好一证。本案也许就不会发生了，开发商也就不会因为违约而赔偿李某5000元钱。这5000元钱也只能看成开发商为自己不使用标准用语买单了。

【法条链接】

《中华人民共和国合同法》第六十一条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

《中华人民共和国合同法》第六十二条　当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。