谈房地产贷款的风险成因与化解对策 周 朝 友 房地产开发业作为我国的新兴产业在近二十年内如雨后春笋，方兴未艾。尤其是房地产开发业多年来对社会的贡献，这是有目共睹的。但在这近二十多年的房地产开发业发展过程中，国家除进行小的宏观调控外，分别于一九九三年和今年对房地产市场进行了全面的宏观调控。一九九三年国家宏观调控后显现的房地产贷款风险至今仍未完全化解，有些烂尾工程因无力复苏已形成了房地产贷款的实际损失。今年国家的宏观调控势必还要暴露出近年来一些房地产贷款的风险问题，由此造成的房地产贷款的损失也是不可避免的。为此，有人可能马上联系到国家宏观调控对房地产贷款安全的影响。我们认为，房地产贷款安全受到影响的因素象其他常规贷款一样，是多种多样的。国家宏观调控对房地产贷款安全虽有一些影响，但不是唯一影响，也不是根本影响。为了防范房地产贷款的风险，化解房地产贷款的风险，我们有必要对房地产贷款的风险成因与化解对策进行认真的探讨。 一、 房地产开发业的普遍性和特殊性 （一）房地产开发业的普遍性 房地产开发业与其他种种企业一样，具有相同或相似的一些普遍性，它表现在： 1、具有经营盈亏性。 房地产开发业作为企业，必须开展经营活动。既此，其盈亏性是不可避免的。 2、供求关系制约性。 房地产开发业作为市场经济的一分子，它必然受到市场供求关系的影响和制约。物稀为贵，物多必贱。这种供求关系直接影响着房地产开发业的生存和发展。 3、经营资本的有限性。 房地产开发业象其他企业一样，其经营资本是有限的，在经营过程中，它往往需要通知各种渠道融资，以达到借鸡生蛋的目的。向金融机构借贷，是它们最重要也是最常见的融资渠道。经营资本的有限性暗藏着对投资人的投资风险性。 4、受国家政策调整的影响性。国家政策调整必然会对相关行业造成一定影响，房地产开发业也不例外，具有针对性的政策调整对被针对调整行业的影响更大。九三年和今年对房地产开发业的政策调整影响这是大家有目共睹的。 （二）房地产开发业的特殊性 房地产开发业与其它行业相比，具有许多共性。但作为一个行业本身来讲，又有它的特殊性。 1、资金密集性。 开发商开发的房地产都是资金垒起来的。之所以这样说，一、是因为在房地产开发初始阶段必须注入大量资金。按现行法律规定，开发商在决定预销售房地产之前必须办妥土地使用权出让手续、投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上。这样，在房地产还没有预售之前，开发商投入出让金、征地补偿费、拆迁费、设计费、土地平整费等各项资金，并达到工程建设总投资的25%以上。随着工程建设进度的发展还要不断注入资金。二是商品销售收入与投资回笼不能同步，造成大量资金积压，尤其是高级写字楼、高档住宅的滞销对资金的积压更加明显。 2、房地产过热对贷款投向的引导性。 房地产热现象在房地产开发业产生之初就已凸现。一是长期计划经济模式导致了住房非常紧张的历史状态，人人渴望安居乐业；二是有关福利分房到货币分房的政策调整促使大批购房户的涌现，使房地产市场一度出现了供不应求的发展局面；三是房地产开发业“暴利”对开发商和投资人的诱惑促进了房地产开发队伍的发展壮大和投资人对房地产开发业的集中投资；四是原计划经济形势下的国有企业、集体企业由于不适应商品经济的竞争模式而每况愈下。特别是九七年一些地方以逃废债的目的进行的所谓企业改制使银企关系显得十分紧张，使金融机构产生了对这些老企业的“惜贷”、畏贷心理。以上这些因素引导着金融机构对房地产开发业的大量投资。2003年，我市一家商业银行发放开发贷款增长56.44%，个人住房按揭贷款较年初增长51.5%，房地产逐渐形成了金融机构发放贷款的支柱性产业。如我市一家银行2004年6月末房地产贷款余额为3.75亿元，占其总贷款余额的27.84%。 3、国家调控的严格性。 人多地少的现状决定着国家对房地产开发管理和调控的严格性。从国家管理来说，房地产开放应具备相应的开发资质。在进行开发的过程中，必须经过政府批准取得相应的开发项目和土地使用权，涉及到项目报批、土地使用权受让许可、用地规划许可等。在房屋销售过程中，还应取得房屋销售许可，对于预售房屋的，还要附加投入资金应达到工程建设总投资25%以上的条件。至于国家对房地产市场的宏观调控及影响，九三年和今年的事实自不待言。毫无疑问，国家调控的严格性，同时也包含了房地产市场极大的政策风险性。 4、不法商人的投机性。 尽管与其他行业相比，房地产行业有着“暴利”的美喻，但在房地产行业的投机性也是不可避免的，有时甚至表现得很突出。近几年来对高档楼宇、高档住房的开发实际上是开发商在房地产开发上投机的表现；有些地方出现的炒房问题就是不法商人哄抬房价的投机手段。房地产市场上的投机性必然隐藏着房地产市场上的泡沫性和风险性。 5、房地产开放市场的极不平衡性。 由于地理位置不同和历史状况不同导致了我国各地人口密度、经济发展的不同，形成东西部的明显差距。就是在东部或西部本身而言，其经济发展的程度和人口密度也各不相同。东部和大城市的飞速发展与西部和中小城市尤其是农村的相对落后形成了强烈反差。房地产开发市场上的这种反差尤为明显。有些大城市的房地产已经饱和，甚至出于积压的情况下，一些中小城市的房地产开发业才刚刚兴起，其房地产尚处于供不应求的状况。在有些地方普通住宅价达到每平方米一万元的情况下，一些中小城市普通住宅价还在每平方米一千元左右。就我市房价为每平方米1200元的情况看，还不及全国价的一半。我国房地产市场发展的及不平衡性告诉我们：房地产开发并非处处都是金矿，也非处处都是砂砾。1999年我国城市化率为32%，比世界城市化率平均水平低十四个百分点。由此，我们已清楚地看到中小城市，特别是一些偏远的中小城市的房地产开发仍有着极大的空间和潜力。 从以上房地产开发业的普遍性和特殊性我们不难看出，其固有的经营盈亏性、供求关系制约性、受国家调控影响性经营资本的有限性预示着房地产开发业具有风险性。其持有的资金密集性，和对贷款投向的引导性决定着市场上的资金尤其是金融机构的贷款向房地产开发业不断投放，导致货款数额的增大和贷款风险的集中。由于房地产开发业目前仍是“暴利”企业和属于有些地方具有发展潜力的企业，金融机构对房地产开发业的贷款不会完全停止，对于有些地产房地开发相对滞后，具有发展空间和潜力的地方，有关方面仍提出了投资扶持的呼声。即使是这次因调控“断奶”的房地产开发业也还要需注入资金进行复苏。否则，会使这次调控形成的风险变为损失。既此，我们仍有探讨房地产贷款风险成因和化解对策的必要性和现实性。 二、 房地产贷款的风险成因。 房地产贷款的风险成因象房地产开发业一样，既有常见的风险成因，也有特殊的风险成因。现在，我们分别归纳如下： （一）房地产贷款常见的风险成因。 1、信贷管理欠缺造成的风险 信贷管理是防范贷款风险最基本的手段，也是防范贷款风险的第一道门槛。信贷管理不严，往往在贷款发放时就形成了风险。其信贷管理欠缺的具体表现是：一是“三查”制度不落实或不认真落实，贷前不调查或调查马虎；贷中审查偏听偏信，走过场；贷后不检查或检查不及时。二是信贷管理手段相对落后。没有借款人可供查询的资信资料。由于有关部门没有建立相关的借款人基本情况。资信程度等共有资源库，多头开户、多头借款的情况仍屡见不鲜，从而形成多家金融机构向一家借款人集中放贷还不完全了解借款人信用程度、承受能力和经营盈亏的现象。这对一些拆东墙补西墙的借款人来说提供了可乘之机。三是信贷人员风险意识法律意识淡薄，业务素质较低。由于长期的计划经济的影响，风险意识和法律意识在金融机构中虽有所增强，但普遍还很淡薄。加之业务素质不高，有些信贷人员尽管想去防范风险，还不知道采取什么措施和方法。如“三查”制度上的调查问题，即使信贷人员去查了，也仅限于借款人有关情况的调查范围内，很少有人将对借款人的调查与对借款人项目发展前景联系调查，更不会把本地项目的发展前景与外地乃至全国相类拟的项目前景现状联系起来，进行比较调查。四是信贷管理人员对项目评估带有过于自信的思想。前几年房地产的供不应求现象，长期以来的“暴利”表现使信贷管理人员对房地产贷款的投放滋生了过于自信的心理，从而放松了对房地贷款的风险防范。五是关系贷、人情贷。虽然我国将刑法造成造贷款较大损失的关系贷、人情贷单列了罪名，但关系贷和人情贷在我国仍屡禁不止。在房地产贷款方面也存在着同样的问题。 2、无防范风险的措施和防范风险措施无效造成的风险。 市场经济的一个特点就是利润与风险共存。要经营就意味着风险，这是人所共知的。货币作为一种特殊商品，在经营中同样存在风险。既然风险是客观的，则剩下的问题就是如何防范了。早在八十年代国务院颁布的《借款合同条例》中就作出要求借款人提供借款的倡导性立法规定。自此之后，担保就成为我国贷款风险防范的最主要、最普遍的措施。尽管如此，无防范风险措施和防范风险措施不力。与无效的贷款时有发生。具体表现为：一、是法律意识淡薄，不知道利用或不利用法律防范风险措施，轻信借款人的信用和还款能力。二是过高地估计了保证人的经济承受能力和抵押、质押财产的价值，虽然采取了防范风险的担保措施，但由于保证人还款能力或抵押、质押财产价值的有限性不能完全防范贷款风险。三是因防范风险措施无效造成的贷款风险。在保证合同中，由于保证人是国家机关或公益性事业单位或企业的分支机构将导致合同无效；在抵押、质押合同中，因抵押人、质押人不是所有权人、所有权人没有亲自或授权他人签订合同，抵押物、质押物是国家禁止抵押、质押的等等都会导致合同无效。尤其是房屋、土地和机器设备抵押中没有依法办理抵押登记而导致合同不生效的法律规定往往容易使人忽视。2003年最高法院发布的法释（2003）6号批复有关国有划拨土地上的房屋设定抵押时未办理划拨土地的政府批准后改为未办理土地使用权抵押登记抵押合同一律无效的规定使金融机构非常震惊。震惊之余，当然是相应的无效担保的贷款风险的充分暴露。四是房地产抵押登记条块分割的局面造成的贷款风险。按照我国担保法的规定，房地产抵押登记部门由县级以上人民政府确定。由于利益和权力的驱使，土地、房产主管部门条块分割，使得一些地方政府对房地产抵押登记部门的确定五花八门，极不统一。因为房地产抵押登记部门不统一，对房屋和土地实行分别抵押登记，这不仅增加借款人的经济负担，也与房随地走、地随房走的法律规定相悖。不去分别登记，就会出现重复抵押和漏登抵押的情况。这种混乱的登记现状，已给抵押人可乘之机，而使抵押权人的风险防不胜防。 3、资金集中投放造成的风险。 由于房地产开发业属于资金密集性企业，则对房地产投资的资金就比较集中，没有大量资金的投入，房地产开发是无法启动的。房地产一直的“暴利”性和供不应求的现状以及老企业日渐衰败与逃废债行为，大大提高了金融机构向房地产开发业发放贷款的兴趣，促进了金融机构向房地产开发业发放贷款的积极性。因为房地产开发属于新兴产业，本身没有积累，自有资本非常有限，通常都需要融资，且融资渠道非常单一，绝大部分资金都来源于金融机构的贷款，尤其是房地产开发的先期投入。这样，就造成了金融机构在房地产开发贷款中比较集中的局势。加之多头开户、多头借贷的弊端仍然存在和房地产贷款对金融机构的诱惑，又形成了多家金融机构同时向一家房地产开发业集中投放的结果。由于金融机构对房地产贷款投放的这两个“集中”客观存在，因此而形成的贷款风险不言而喻，有时可谓牵一发而动千钧。 4、借款人经营恶化和信用缺失造成的风险。 由于经营项目市场评估有误，供求关系发生变化、盲目开发以及难以抗拒的自然灾害等都可能导致借款人经营恶化，这使得原本没有风险或很少有风险的贷款变成了风险贷款。这种风险最容易出现在信用等级较高的借款人身上。大多数房地产开发业资质较低，自有资金普遍不足，争取贷款的机会相对小一些，加之诚信理念的缺失和贷后检查的不力，往往将工程回笼资金投放到以后的工程中滚动使用而不依约还贷。有的甚至挤占、挪用已取得的贷款，最终酿成贷款风险。 此外，象其他行业一样，其他行业所出现的常见贷款风险在房地产开发业中同样会出现 （二）房地产贷款特殊的风险成因 房地产行业既然与其他行业具有显著的不同，则房地产贷款也有其特殊的风险成因： 1、政策调整造成的风险。 国家对市场经济进行的政策调整是不可避免的，政策调整对市场经济的影响也是客观的。这种影响可能是积极的，也有可能是消极的；有可能对全局有利而对局部不利。一但政策调整的消极影响或对局部不利的影响存在，则相对应的市场主体的风险就会增强。特别是一些具有针对性政策的调整，这种效果就显得更加明显。今年国家出台的有关针对房地产政策的调整，致使土地价明显上升，银行贷款紧缩，加之随之形成的“断奶”手段致使一些开发业成本加大，施工、新开工、竣工面积出现不同程度的下降，资金周转较困难的一些房地产开发业已处于停止或半停止开发状态。房地产贷款的风险加大是不言而喻的。近期央行对贷款利率、存款利率的调整对房地产市场的不利影响也是不可置疑。随着利率的提高，有关人士指出：已购房者月供增强，资产可能缩水；使购者支付能力下降；投资者融资成本提高，投资利率下降；开发商面临贷款利率上涨，遭遇市场风险；贷款人面临违约增加。以100万元住宅按八成按揭贷款80万元为例，按等额本息还款，依目前5.04%的5年以上贷款利率计算，20年贷款期，每月还款额是5297，加息到5.31%，每月还款额上升为5417.6元，多支付120.6元。到20年期到时要多付购房款近3万元，对于大多数购房户来说，这并不是个小数。 2、涉嫌犯罪造成的风险。 在房地产贷款中业涉嫌犯罪的情况也时有发生。一是金融机构工作人员发放关系贷、人情贷造成较大损失或违法发放贷款造成重大损失的犯罪行为造成的贷款风险；二是不法分子利用假按揭、假项目、假批件等诈骗贷款。不管是前者还是后者，一旦发生，不仅是风险的形成，而且可能已成为贷款的实际损失了。 3、因不可抗力的原因造成的风险。 地震、洪水、台风等自然灾害造成的损失是严重的，也是人力不可抗拒的。战争也是一样。在这种情况下，不仅会出现贷款的风险，有时会成为贷款损失的现实。 4、地方干预造成的风险。 尽管商业银行法明确规定：任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保，但地方对金融机构贷款投向干预并不少见。由于金融机构在地方上生存和发展，方方面面也脱离不了地方的支持和配合。所以，当一些地方要求金融机构对某些不理想甚至明知有风险的项目予以支持时，金融机构不得不予以考虑。某地为了实施安居工程，要求各金融机构都要注入资金。但由于房屋面积小，结构不合理，未得到市场认可，还有部分房屋至今未售出，开发单位变成了房东。不仅如此，该地还从项目资金中抽调资金作为非项目之用，数额达2000多元，至今仍没归还。可见，地方干预也容易形成贷款风险。 三、化解房地产贷款风险的对策 有风险就应有化解风险的对策。风险成因不同其化解风险的对策也应不同。为此，我们提出化解风险的通常对策和特殊对策。 （一）化解房地产贷款风险的通常对策。 所谓化解房地产贷款风险的通常对策是指金融机构自身具有的或通过金融机构自身就可利用的风险防范措施，归纳起来，我们认为有如下几种： 1、弥补信贷管理欠缺，强化信贷管理防范措施。首先，进一步完善和严格遵守贷款三查制度。三查制度是金融机构防范风险的有效制度，这被几十年的金融实践业已证明。但这种制度本身的规定既过于原则化，缺乏操作性，又不具有强制性。鉴此，应对三查制度所查的目标、范围、时间进行完善和补充。对未落实三查制度或不符三查制度考核的人员规定出相应的处分、处罚措施和方法，借以促进信贷管人员对三查制度的遵守。其次适当增加信贷管理人员的比例，加大对信贷管人员的培训力度。由于金融机构贷款的项目多、人手少，一个信贷人员管理多个贷款项目，以致时间和精力的有限性导致三查制度不能落实的情况较常见。现有信管人员素质普遍较低，思想观念跟不上市场经济的发展。因此，必须加大对信贷管理人员的培训，使信贷管理人员成为市场经济的调查员、观察员、评估员，确保项目评估的高质量。再者，尽量避免集中放贷。 2、提高法律意识，充分利用法律工具防范贷款风险。在贷款风险防范中法律是最主要的也是最重要的防范措施。担保是我们常见的贷款风险防范措施，我们必须充分利用这一措施。第一，我们要求所有的借款人都提供借款担保，即使对信用等级较高的借款人也是一样。因为担保措施的采取有利于贷款风险的转移与分散。而越是信用等级较高的借款人越有能力提供借款担保。第二、尽量选择最有效防范风险的担保种类。我国担保法规定了保证、抵押、质押、留置和定金五种担保。根据借款合同的性质，一般使用前三种担保。由于保证是以保证人的信用作为担保的，在当今企业普遍不景气、信用缺失的情况下，最好不要采用保证担保。不得已采用保证担保时最好要选择连带责任保证担保；第三、要确保担保合同的有效性。首先是确保担保主体的适格性。担保人依法应属于企业法人或非公益事业法人。其内设机构和分支机构不应成为担保人。第三人提供担保的，必须由第三人或第三人授权委托的代理人签订合同。其次，担保人意思表示真实。担保人提供担保应完全出于自愿，不是受欺诈、胁迫所为。再次，抵押物和质押物有证据证明属担保人所有，且不属法律禁止抵押、质押的物品。对限制流动的抵押物、质押物的变现可能应充分了解。抵押值一般不高于抵押物、质押物评估值的70%。对市场前景不好，价格大起大落的物品要尽量降低其抵押质押值。贷款的数额依据抵押质押值并考虑因此支付的利息、违约金、赔偿费的等再行确定。贷款的数额肯定要低于抵押值、质押值。最后，要有符合法律规定的形式和生效条件。按担保法规定，抵押、质押应签订书面合同。土地、房产、机器设备抵押只有依法办理抵押登记方可生效。应特别提及的是：涉及房地产抵押的最好是同时分别办理抵押登记。此外，对合同履行中出现的借款人经营状况严重恶化、转移财产和抽逃资金以及逃避债务的、丧失商业信誉、有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形的，只要符合前述条件之一，贷款人可依《合同法》第68条规定的不安抗辩权中止合同履行；在符合《合同法》第94条规定的五种情形的情况下，依法解除合同。 3、提高保险意识，充分利用保险工具防范风险。保险合同是射幸合同，投保人所期待的权利实现的条件即保险事故并不必然发生，只是一种可能。这与贷款人的要求完全相同，贷款人不希望有贷款风险，更不希望有贷款风险发生。保险事故的投保人也是一样。投保的目的只是期望在保险事故发生时能够化解或分散风险。可见，通过保险也能达到化解和分散房地产贷款风险的目的。有时可能是至关重要的一个风险防范措施。具体表现在：第一、抵押、质押中的财产保险和保证人的财产保险。抵押、质押财产保险能确保抵押物、质押物发生保险事故灭失、毁损的情况下化解和分散风险的作用；保证人进行了财产保险也能确保保证人的经济实力和信用程度在保险事故发生时不至于一落千丈，这样就使房地产贷款具有了双重的风险防范措施。第二、直接进行房地产贷款保险。目前，保险人已开办了汽车消费贷款保险业务，在汽车消费贷款中可通过相应的保险来化解和分散贷款风险。房地产贷款也完全可以通过房地产贷款保险来化解和分解房地产贷款风险。值得一提的是，这里所提及的任何保险都属于射幸合同的范畴，并不是担保法规定的担保行为。所以，当保险事故发生时都必须依照保险法和保险合同规定的程序、方法和期限进行保险索赔。否则，就有可能丧失索赔权。 4、提高诉讼意识，运用法律手段防范风险。在市场经济的今天，法律是预防、化解纠纷的最常见也是最有效的手段。在房地产贷款中提高诉讼意识、运用法律手段，不但能达到化解纠纷的目的，也可以化解或减少风险。除前述的中止合同、解除合同的诉讼以外，诉前财产保全和诉讼中财产保全的法律措施有利于保证判决的顺利执行。对于可能出现风险和刚刚出现风险的贷款及时提起诉讼，能减少贷款的损失。通过法院判决，可以通过强制执行的手段达到债权实现的最佳效果。 5、培训专门的法律人才或聘请常年律师，有利于对贷款风险的防范。专门法律人才和律师具有专业的知识和技能，在防范贷款风险中具有不可替代的作用。首先，可以通过法律讲座的方式，将房地产贷款风险防范的措施、方法和手段灌输给信贷管理人员，使信贷管理人员防范风险的意识和技能普遍提高；其次，专门签订、审查、管理房地产借款合同，避免合同无效、集中放贷等带来的房地产贷款风险；再次，参与诉讼，并抓住诉讼的最佳手段和时机，减少风险和损失。 （二）化解房地产贷款风险的特殊对策 所谓化解房地产贷款风险的特殊对策是指由国家及国家机关所采取的化解风险的政策和措施。从目前的情况看，有如下几种： 1、金融机构主管部门的监管。金融机构主管部门在房地产贷款的风险防范中具有其他任何单位不可替代的作用，第一，建立贷款数据下的借款人信用、经济能力、借款总额等情况的数据信息库，并与金融机构互通，使金融机构在放贷时掌握借款人履行借款合同的真实情况；第二，以发放贷款证和使用贷款证为监管基础，杜绝多头开户、多头借款、集中放贷行为，并对相应的违规行为严肃查处。 2、国家进行针对性的宏观调控。当房地产市场过热、可能出现泡沫或已出现泡沫的情况下，国家应毫不犹豫地采取宏观调控措施，化解房地产贷款乃至整个金融市场的更大风险。今年国家采取的宏观调控政策，由于采取了土地集中出让和提高了存款准备金率和投资项目资金比例，使房地产市场普遍降温，避免了房地产贷款的更大风险。 3、加强对犯罪行为的打击力度和对地方干预行为的查处力度。金融犯罪与其他社会犯罪一样，都是不可避免的。要防范这种风险，除了提高自身的防范意识外，就是要加大对犯罪行为的打击力度。对于地方干预问题，一是要从现有体制进行解决，确保金融机构的经营自主权；二是从立法上提供保证，填补立法对干预行为查处无据的空白，补充对干预行为处罚措施；三是司法部门或有关部门应对干预贷款的行为严肃作出处理，不能心慈手软。对造成一定损失或其他后果的，给予党纪政纪处分，对造成严重后果，以滥用职权追究其相应的刑事责任。