合资合作开发房地产纠纷

基本案情 ：

2001年10月25日，金属回收公司(甲方)与兄弟实业公司(乙方)签订《联建协议》，约定：甲方以其位于重庆市渝北区龙溪镇新牌坊的划拨土地13.6亩(即甲方房管证北县字第02973号至02976号国有土地使用证江国用(90)字第1407号所列的用地范围)作为建房投入，乙方拥有对该项目的独立开发权并负责全部建设费用，双方共同开发综合性商住楼，实行成品房分配;甲方协助乙方办理开发过程中应具备的各种手续，鉴于甲方已将该项目所涉及的土地抵押，在合同签字后一个月内由甲方负责注销该抵押，并由甲方协助提供相关手续，由双方申请办理到乙方名下，由乙方独自实行该项目的综合开发全过程中，逾期未能解除抵押影响办理土地出让等手续，则视为违约;乙方负责办理开发过程中选址、立项、规划、国土、消防、市政、绿化、人防等有关手续，并负责建房的全部资金，包括在建设中的有关一切税费和所有开发费用(含水电气、土地出让金、工程所有税费等);本合同经甲、乙双方签字盖章后即具有法律效力，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约，违约方应赔偿另一方违约金300万元人民币。同时，双方还就联建房屋的产权的分配方式、工程建设中的事务等问题进行了约定。 2001年12月18日，重庆市渝北区发展计划委员会作出《关于重庆兄弟实业(集团)有限公司与重庆金属回收有限责任公司新建“龙城”花园工程的立项批复》，同意兄弟实业公司与金属回收公司新建“龙城”花园工程立项。2002年3月1日重庆市国土资源和房屋管理局向金属回收公司发出《关于“龙城花园”建设项目土地公示情况的函》，内容为：渝北区龙溪街道新牌坊地块，用于修建“龙城花园”建设项目，按照渝府发[2000]68号文件规定，已在市、区土地部门规定的公示点进行了公示，根据公示情况，同意你司对该地块进行开发建设，请你们抓紧办理相关手续，尽快实施，使该项目早日建成。2002年3月19日，重庆市规划局为兄弟实业公司和金属回收公司下发了《关于龙城花园工程的选取址通知书》。2002年7月17日，重庆市规划局作出《重庆市建设工程方案设计审查意见通知书》，原则同意兄弟实业公司和金属回收公司报送的龙城佳园规划设计方案，并同意其开展初步设计，要求将初设报送消防、环保、人防等部门审查并出具书面审查意见，同时还说明取得本通知书后6个月内未向该局申领建设工程规划许可证，期满后又未向该局申请延期的(延长期不得超过6个月)，本通知书及其他批准文件自行失效。2002年7月22日，重庆市规划局为金属回收公司和兄弟实业公司颁发了龙城佳园的《建设用地规划许可证》，并在该证上注明：在取得本证三个月内未取得建设用地批准文件，建设工程选址意见书和本证自行失效。2002年12月3日，兄弟实业公司和金属回收公司向重庆市规划局渝北分局提出《关于龙城佳园设计方案延期的报告》，主要内容为：由于正在完善土地抵押解除手续，致使初步设计审查未能报送，特申请延期6个月。2003年7月18日，兄弟实业公司和金属回收公司再次向重庆市规划局渝北区分局提出《关于申请对龙城佳园初步设计方案报批延期的报告》，主要内容是：现已完成初步设计，但由于消防、绿化仍在审批之中，不能向贵局交件，特申请延长三个月。2003年8月，重庆市规划局渝北区分局答复兄弟实业公司和金属回收公司，不同意其延期申请，并要求其尽快报送初设方案。至纠纷发生，兄弟实业公司没有报送初设方案。经审理查明，兄弟实业公司系具有贰级资质的房地产开发企业。 [诉讼请求及主要理由] 原告以《联建协议》约定的用于开发的土地是原告经划拨方式取得的国有土地，且该土地使用权已作抵押。双方签约时，该土地未按照有关规定办理土地使用出让手续，且至今未补办相应的审批手续。协议签订后，约定的建设工程亦未实际实施为由，请求确认双方于2001年10月25日签订的《联建协议》无效，并判令被告赔偿原告经济损失260万元。同时，被告兄弟实业公司认为金属回收公司诉请确认《联建协议》无效，其实质是单方终止合同，违反了双方的约定，构成违约。为此，在法院指定的举证时限内还提起反诉，请求本院确认双方签订的《联建协议》有效，同时判令金属回收公司向兄弟实业公司支付违约金300万元。

 法院认定和判决：

 2001年10月形成的《联建协议》系金属回收公司与兄弟实业公司双方一致的意思表示，且内容具体明确，该协议已依法成立。根据双方的约定，金属回收公司将其拥有划拨土地作用权的土地作为投资与兄弟实业公司合作建房，此为土地使用权有偿转让的一种特殊形式。根据本案查明的事实和我国《城市房地产管理法》第三十九条第一款之规定以及有关司法解释的精神，认为：第一，案涉的划拨土地未获准用于开发建设。第二，原告用于联建的划拨土地的土地使用权出让手续亦至今未办理，更未缴纳土地出让金。第三，由于联建项目的建设工程的规划许可、施工许可手续至今未办理，该联建工程一直未开工，即未进入实质性的开发建设阶段，使案涉土地自签约以来一直处于闲置状态，这是对有限的土地资源的一种浪费。因此，应当认定双方当事人所签的《联建协议》违反了法律法规的强制性规定，应当认定无效。判决如下： 一、重庆金属回收有限责任公司与重庆兄弟实业(集团)有限公司于2001年10月25日签订的《联建协议》无效。 二、驳回重庆金属回收有限责任公司的其他诉讼请求。 三、驳回重庆兄弟实业(集团)有限公司的反诉请求。 

律师点评：

一、本案中的《联建协议》到底有效还是无效? 1995年3月15日颁布《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。可见，平等主体之间的协议，实际上就是《合同法》上的合同，显然，本案中的《联建协议》受《合同法》调整。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效(第一款)。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定(第二款)。”首先，我国法律、行政法规并未规定合作建房合同在办理批准、登记等手续后生效;其次，本案的《联建协议》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，也不违反社会公共利益和第三人利益;再次，法律、行政法规没有规定该类合同应当办理批准、登记等手续生效。况且《联建协议》不是土地使用权出让合同，也不是土地使用权转让合同，签订《联建协议》的主体也是适格的，因此，没有理由认定本案《联建协议》无效，《联建协议》中还明确约定了办理包括土地出让手续在内的各种手续，事实上双方也各自履行了《联建协议》中约定的部分义务，只是有些手续未能及时办理完毕，《联建协议》内容并无违法之处。也许有人以1995年12月27日最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)第21条为依据认为本案《联建协议》应认定无效，该《解答》第21条指出：“《条例》(指《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》)施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。”那么，应否以该《解答》第21条作为判断本案《联建协议》是否有效的法律依据呢?首先，该《解答》不是严格意义上的法律，只是最高人民法院的一份指导性文件;其次，该《解答》的发布时间晚于《合同法》，根据法理，新法优于旧法，判断合同是否有效，应优先适用《合同法》;再次，《解答》第21条内容本身也说明办理土地出让手续后是可以合作建房的。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”上述规定进一步说明，以划拨方式取得的土地使用权，办理相关手续后是可以转让的，本案的合作建房，实质上涉及划拨土地使用权的出让和转让，但《联建协议》约定了办理相关手续，《联建协议》并不与上述法律规定冲突。《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形：“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。” 本案《联建协议》不属于上述五种合同无效的情形之一。根据《民法通则》第55条以及《合同法》的相关规定，合同的生效要件有四项：第一，行为人具有相应的民事权利能力和民事行为能力;第二，当事人意思表示真实。所谓意思表示真实，是指合同的内容真实地反映了当事人的内心意思，当事人签订合同时没有受到威胁、欺骗，也没有发生重大误解。第三，合同内容不违反法律和社会公共利益。此处的“法律”是狭义的法律，仅包括法律和行政法规，不包括地方性法规、部颁规章等。这里的“不违反法律”是指不违反法律的强行性规定。所谓强行性规定，是指这些规定必须由当事人遵守，不得通过协议加以改变。第四，具备法律所要求的形式。例如，法律规定某些合同必须采用书面形式的，则不能采取口头形式，法律规定某些合同必须办理批准、登记等手续才能生效的，则在办理相应手续后才生效。但应注意的是，法律规定某些合同必须办理批准、登记等手续才能生效的，未办理批准、登记等手续，只是该合同尚未生效，未生效与无效不是同一概念。只有法律(含行政法规)明确规定某种合同必须办理相应手续才生效的情况下，未办理相应手续才不生效。在法律(含行政法规)未规定某种合同必须办理相应手续才生效的情况下，则该合同在成立时即生效。合同本质上是一种合意，合同各方的当事人达成了合意，或者说对合同的主要条款达成一致，合同即成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》只是规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”，我国法律、行政法规并未规定划拨土地使用权出让合同以及涉及划拨土地的合作建房合同须办理批准、登记手续后才生效，因此，确认《联建协议》没有事实根据和法律依据。相反，从本案《联建协议》的内容以及该协议的签订过程、履行情况来看，《联建协议》完全符合合同的生效要件，属于有效合同。 二、如何解决本案纠纷本案原告请求法院确认《联建协议》无效不当。原告提起的是确认之诉，经过前述分析可知，《联建协议》是有效的，原告的诉讼请求是确认《联建协议》无效，法院应当判决驳回原告的诉讼请求。如果原告提起变更之诉，诉讼请求是解除《联建协议》，情况会大不一样。合同成立并生效，并不等于不能解除。合同解除是指，在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，它是一种法律制度。合同解除的法律特征是：第一，合同解除以有效成立的合同为标的。第二，合同解除必须具备解除的条件。合同一经成立，就具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。只有符合法律规定的条件时，才能解除。第三，合同解除原则上必须有解除行为。解除行为有两种类型，一是当事人双方协商同意，二是解除人一方发出解除的意思表示。第四，解除的效果是使合同关系消灭。除协议解除外，《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;　　(五)法律规定的其他情形。就本案而言，如果因为不归咎于任何一方当事人的原因，例如，政府不予批准实施该合同，则可视为不可抗力，合同可以并且应当解除，双方互不追究对方责任。如果符合上述第(二)～第(五)项的条件，也可请求法院判决解除合同，并可依法追究违约方的责任。关于被告提起的反诉，假设原告的诉讼请求是解除《联建协议》，并且提起诉讼前已停止履行合同，而被告不同意解除，并且该《联建协议》能够继续履行，则被告可提起反诉，请求法院判令对方继续履行该《联建协议》，还可同时请求判令对方承担违约责任。

本文涉及名称均为虚构