房地产公司与41名业主房屋买卖合同纠纷

    基本案情：

   甲公司为某住宅小区的开发商，该小区房屋总套数约1200套。在小区房屋买卖合同约定的交房日期（2006年9月1日）届满时，因各种原因甲公司未 能按期向业主交房。后甲公司通知所有业主在2006年12月1日至12月15日收楼，小区业主陆续进行了收楼。在交付房屋时，甲公司依据合同的约定按照已 付购房款日万分之二的标准支付了逾期90天的违约金。截至2006年12月1日，小区房屋尚未接通自来水、燃气。在业主陆续办理入住期间，小区于2006年12月8日接通燃气，2006年12月10日接通自来水。业主在收楼过程中，与甲公司产生矛盾，认为房屋并不具备交付条件。后41名业主以此为由向法院提起诉讼，要求以2006年12月10日（即自来水开 通之日）而非2006年12月1日（即通知收楼日）确认房屋实际交付日期，并按照已付购房款日万分三的标准计算违约金，共计100天的违约金。此外，起诉的41名业主还认为甲公司交付房屋的入户门不符合合同约定的标准，不具有“四防”功能，尤其不具有隔音功能，应当重新安装符合约定标准的入户门或者赔偿每户业主2600元。　　

     法院判决：

    一、一审法院判决及主要观点　　

    一审法院没有区分A、B版合同，而直接全部驳回了41名业主的诉讼请求。　　

一审法院的判决理由为：当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，原被告房屋买卖关系清楚。被告（即甲公司）逾期交付房屋，但其已按照约定向原告 （即业主）支付违约金。被告在交付房屋时燃气和自来水确有滞后开通的情况，但是因燃气、上下水设备管线等已经到位，达到了双方约定的基础设施使用条件标 准。因此原告认为被告迟延交付房屋等意见，本院不予采信。此外，原被告对入户门质量未约定量化标准，被告提交的现有证据亦证明户门防盗等四项指标符合国家 标准。在原告未提交相反证据的情况下，其要求被告更换户门等诉讼请求没有依据。　　

    二、二审法院判决及主要观点　　

一审判决后，41名业主中共有21名业主提起上诉，其中A版合同业主11名，B版合同业主10名。二审法院维持了一审判决驳回业主更换入户门或予以赔偿的请求，但区别A版合同和B版合同，二审法院支持了A版合同业主的违约金请求，驳回了B版合同业主的违约金请求。　　

二审法院支持A版合同业主违约金请求的主要理由为：涉讼《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为 有效，双方均应遵守履行。根据本案已经查明的事实，合同约定甲公司应于2006年9月1日前将符合约定的商品房交付业主使用，逾期交房不超过或超过90 日，分别按已付房价款万分之二或万分之三支付违约金；市政上下水、电力、燃气、消防系统等在房屋交付使用时达到使用条件，否则视为延期交房并适用延期交房 的违约条款。甲公司与业主签署《结算确认书》，向业主支付了逾期交房违约金，后交付房屋钥匙。涉讼房屋所在小区的自来水，实际开通于业主入住后的2006 年12月10日，由此应当认定，自来水系在该日才达到使用条件。因此，应当认为甲公司违反了“市政上下水、电力、燃气、消防系统等在房屋交付使用时达到使 用条件”的合同约定，已构成违约，应比照延期交房承担相应的违约责任，向业主支付违约金。违约金的数额，按业主当庭陈述的计算方法计算确认即可。原审法院 判决驳回业主的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。　

二审法院驳回B版合同业主违约金请求的主要理由为：涉讼《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为 有效，双方均应遵守履行。根据本案已经查明的事实，合同约定甲公司应于2006年9月1日前将符合约定的商品房交付业主使用，逾期交房不超过或超过90 日，分别按已付房价款万分之二或万分之三支付违约金。甲公司与业主签署《结算确认书》，向业主支付了逾期交房违约金，后交付房屋钥匙。双方当事人已就逾期 交房达成合意并予了结。除上述内容外，双方未就基础设施没有达到使用条件甲公司应承担违约责任进行约定。业主在上述情形下，提出相关违约金之诉，没有依 据。原审法院判决驳回其该项诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。　　

二审法院驳回业主要求更换入户门或予以赔偿的主要理由为：就业主提出的入户门之诉请，因双方未就入户门质量约定量化标准，甲公司提交的现有证据亦证 明该户门防盗、防火功能符合国家标准，而保温、隔音没有强制性国家标准。在此情况下，应认定涉讼之入户门质量未违反合同约定。故对于业主关于入户门之诉 请，本院不予支持。原审法院判决驳回业主的该项诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。　　

     律师点评：　

      一、关于迟延开通水和燃气是否构成违约及其责任　　

关于迟延开通水和燃气是否构成违约是本案双方当事人争议的焦点，同时也是一二审法院对A版合同不同判决的分歧点，如何理解和解释合同约定的“使用条件”也就成为本案的关键。　　

按照业主的理解，在其拿到房屋钥匙进入房屋后，燃气和自来水就应当可以正常使用，即打开水龙头应当有水，打开燃气可以点火。但按照甲公司的理解，业 主在逐渐入住后，甲公司才可能协调燃气公司开通燃气，开通燃气后才可能开通自来水，之后才可能正常使用。可见，两者的理解差异明显，事实上，正是对这种差 异缺少沟通，才导致纠纷和诉讼的发生。　　

我们认为，开发商的理解具有一定的合理性，这也是一审法院驳回所有业主诉讼请求的客观原因。但是，业主的理解属于普通人的理解，即法律上一般理性人 的理解，是常情、常理。二审法院认同该常情、常理，尊重普通人生活的正常预期，体现了法院作为裁判者的中立地位和公正性。从开发商角度而言，在商品房买卖 合同及补充协议中，没有就水及燃气开通进行更加细致的约定，交房前也没有进行充分的解释和说明工作，由其承担相应责任也属合理。　　

但同时，二审法院仅支持了A版合同业主的诉讼请求，而驳回了B版合同业主的请求，充分体现了法院裁判尊重当事人意思自治、维护合同权威性的倾向。法 院区分A、B版合同进行不同裁判，保护了A版业主的合法权益，同时也适当提醒了B版合同的业主，体现了法院裁判的教育和引导职能。　　

     二、关于入户门　　

入户门问题涉及的实质是“合同约定不明时法院如何裁判”。就此，需结合法律规定和举证责任进行判断。　　

我国合同法第六十一条、第六十二条对合同约定不明如何处理进行了明确规定，即：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或 者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；如按上述要求仍不能确定，就质量要求不明确的，按照国家标准、行 业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。　　

此外，由于甲公司属于交付房屋的一方，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，在业主就入户门质量提出异议的情况下，甲公司也应充分举证证明入户门符合相应的质量要求。　　

根据上述规定，我们建议甲公司充分搜集、提交入户门符合相应质量标准的证据，如防盗、防火、隔音、保温的检测报告，以及甲公司与入户门供应商签署的 入户门购买合同、支付款项的凭证等。而且，二审开庭后，为配合二审法官进行入户门质量的核查工作，我们还建议甲公司请入户门供应商的客服人员在业主在场的 情况下，详细向二审法官解释入户门的防盗原理、隔音处理等。上述工作使二审法官形成了入户门质量符合“国家标准和合同目的特定标准”的判断，进而驳回了业 主的诉讼请求。　

本案对甲公司而言是一个很好的公共关系管理的案例，同时也需要深入思考如何避免类似情况的发生。　　

首先，合同当事人应当制定详细、严格的合同条款，充分考虑在合同履行中可能产生的问题及应对策略，尽可能事先预防风险。如本案中，甲公司即可将所有A版合同中关于迟延开通水及燃气的条款改为B版合同的条款，或约定固定限额的赔偿责任。　　

其次，在合同履行中，也应具备风险防范意识，尽可能通过履行中的文件化解风险。如本案中，甲公司和所有收房的业主均签订了结算确认书，在结算确认书 中，甲公司完全可以将交房后可能迟延开通水及燃气的责任约定清楚，甚至可以通过其他优惠（如免除一定期限的物业费）避免纠纷和诉讼的发生。　　

最后，在纠纷发生后，开发商应做好公共关系管理工作。在发生纠纷时应积极应对，进行充分的解释和说服。事实上，发生争议的业主很多，并非所有业主都 希望通过诉讼解决问题，毕竟诉讼耗费时间、精力和费用。纠纷发生后，开发商如能够充分认识到问题的广泛性和严重性，及时采取相应措施，即可以较小成本迅速 而妥善的解决纠纷。　　

总之，迟延交房或迟延开通基础设施在房地产买卖纠纷中较为常见。在商品房销售法律关系中，虽然开发商处于强势地位，但也并非洪水猛兽，开发商作为民事主体也有维护自身合法权益的权利。法院裁判应以客观事实为基础，以合同约定和法律规定为依据，公平保护各方的合法权益。