一、什么是建设工程优先受偿权  

       《民法典》合同编第八百零七规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。同时《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《该批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，《该批复》所规定的主要内容如下。

        一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 

        二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 

        三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。  

        四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

 二、如何理解《该批复》中的“消费者”

　   裁判案例总结概念：“消费者”即为生活消费需要购买、使用商品房的公民个人和单位，应当认定为《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”；该条中的“商品房”仅指为生活居住用房，商业用房不适用该条规定。 

　　法律适用总结：《该批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条中的购房者仅限于“消费者”。如何认定“消费者”，应依据《消费者权益保护法》的规定，《消费者权益保护法》第二条将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者行为，由此可见，所谓消费者，是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的公民个人和单位。《该批复》第二条规定的根本目的在于保障房屋消费者的生存利益，而非经营者的商业利益。因此，该条中的“商品房”应仅指为生活居住用房，而非商业用房，商业用房不能适用该条的规定。在购房者的利益与承包人的利益发生冲突时，购房者的利益应当优先。同时，也对购房者利益优先的条件进行了限制，即交付全部或大部分款项。另外，这里的购房者购房包括房屋预售和房屋实际交付但未办理所有权过户登记两种情况。

三、优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如何处理？

        裁判案例总结：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存，在确定何者优先时，应当坚持生存权利优于经营权利的基本裁判规则，并视发包人、消费者向银行抵押贷款的不同情形，区别对待和衡量三种权利的实现顺序。

　　法律适用总结：（1）在发包人以建设工程为抵押物向银行申请贷款的情形下，若三种权利并存的，支付了全部或大部分价款的消费者的利益应当首先保证，然后根据《该批复》的规定，承包人的建设工程优先权应优先于银行的抵押权受偿。同时，银行不能根据《民法典》物权编和相关担保规定对已经支付了全部或大部分价款的消费者的房屋主张抵押权。（2）在消费者以所购买的商品房为抵押物向银行按揭贷款的情形下，根据《该批复》第二条的规定，承包人的建设工程优先权仍然不能对抗消费者的权益，但因消费者未偿还银行贷款负有过错，银行可以依照《民法典》物权编和相关担保规定对消费者的抵押房屋主张抵押权，而不受《该批复》第一条的约束。