一、导言

房地产市场的持续走高，房屋成为现代居民的“奢侈品”消费。很多人由于一手房屋价格过高，或者想要购买房屋的地区已无待售房屋，会选择购买二手房。但是，在购买二手房的交易中，由于各种因素会有一定风险，本系列文章通过列举二手房购买中的八种情形，期望能保证购房者的权利。

二、基本案情

2014年4月5日，张某和李某签订了房屋买卖合同，约定张某购买李某位于某地的一处房屋， 60平方米，总价480万。该房屋是2012年李某通过按揭方式购买的，房屋抵押给某银行借款200万元。因为李某未还清借款，抵押权尚未消灭。张某知道相关情况，合同中也做了相关约定，约定李某在签订合同后10个工作日内搬离提前还款手续。

在张某向李某支付了200万元购房款后，李某迟迟不办理解除抵押手续，在交易过程中，因李某另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。张某诉至法院，要求李某依照合同支付违约金。

三、法院判决

法院经审理后认为，在房屋买卖合同中，标的物房屋若设有抵押权，一般在交易之前应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定合法有效，但是被告李某并未按照约定办理银行还款，导致标的房屋被法院查封而合同无法履行，李某应当承担违约责任。

因此，法院判决李某依据合同约定支付张某违约金。

四、律师说法

在本案中，原告张某与被告李某都知道买卖的房屋上设有抵押，也在合同中约定了相关事宜，但是，履行的最终结果仍然是张某没有得到房屋，李某支付了违约金。

在二手房买卖交易中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行房屋交易，应当先解除抵押。在房屋设有抵押的情况下，即使出卖人不是出于恶意，但是现实情况的突然变化都会影响房屋买卖合同的履行。

因此，买方一定要关注所购买房屋的权利状况，慎重选择抵押房；在选择以后，也应当在合同中作出明确约定，督促对方及时解除抵押，实现自己的合同利益。