经济适用房转让协议的效力认定

根据建设部等七部门发布的《经济适用房管理办法》第三十条规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”，那么当事人之间私下签订《房屋转让协议》效力是否合法呢？在实践中存在两种观点：

观点之一，私下签订的《房屋转让协议》违反了《经济适用房管理办法》，但该办法属于部门规章，其法律效力层次低于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规，因此不属于《合同法》的无效情形。根据规范经济适用房的相关政策规定，经济适用房的购买者仅拥有有限产权，其转让必须符合一定的条件，虽然该合同有效，但合同在实际履行中因违反经济适用房有关制度而无法办理转移手续，故属于无法履行的合同，该类合同应判决予以解除。

观点之二，该类房屋买卖实质上设计到国有划拨土地使用权的流转问题，而参照最高法院关于国有土地使用权转让合同的司法解释，划拨土地使用权转让须经过依法审批，且补交土地出让金，因此，判断该类合同效力的标准是“是否补交了土地出让金”，若补交了土地出让金，该合同有效。反之，则违反了土地费的有关强制性规定，应属无效。