为方便孩子上学，也为了改善居住条件，合肥市民韩女士决定在某学区购买第二套商品房用于居住，其2010年10月下旬通过某中介与李先生签订一份存量房买卖合同，但是由于银行贷款迟迟不到位，致使房款一直未能支付，房屋产权更不能办理过户。2011年1月25日，合肥版“限购令”——《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》正式出台。《实施意见》明确规定，对贷款购买二手房的，首付比例不得低于60%，而按照以前的规定首付是30%，韩女士认为自己没有能力多支付20多万，与李先生协商解除合同，但李先生要求其承担违约责任。

由于“限购令”的出台与实施，首付比例提高、贷款利率调整等原因致使买方购买能力受限，这样买方是否有权单方要求解除商品房买卖合同以及是否承担违约责任。

任律师认为：因政策变化而发生的解除商品房买卖合同纠纷，要区别以下两种情形：

1、买方因贷款落空要求解除合同。

如果购买房屋是用于居住，银行减少按揭成数、提高利率甚至不放贷款，房屋本身的价格并没有发生变化，但是买方的付款能力已经严重受限，买方从其他途径（比如借高利贷）筹集资金，虽然可以继续履行合同，但是由于加重了买方的经济负担，交易的结果出现明显不公平或者不能实现合同目的，因此，这一类商品房买卖合同应注重保护买方的利益，合同应该可以解除。但是，如果是炒房，限购令的出台只是投资人如意算盘落空而已，不能成为其解除合同的理由。如果投资人确实没有能力继续履行合同，应当承担违约责任。

事实上，目前的商品房买卖合同中，通常都会约定：如果乙方贷款不能足额到帐，应当在多少天内付清余额，否则承担违约责任。如果出现这样的约定，各级法院仍然可以适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条关于“因不可归责于当事人双方的事由”的规定，作出有利于买方的判决。

2、买方付清全部房款，因不能过户要求解除合同。

按照上述《实施意见》规定，合肥市本地与外地居民暂时只能在本市购买一套住房，言外之意，在限购期间，购买多套住房不予办理过户登记。任律师认为：根据《物权法》的规定，合同的成立与生效与房屋产权的取得是两码事，而且，“限购令”是一种短期行为，一旦取消限购，买卖双方仍然可以申请过户，仍然可以实现合同的目的。因此，买方如果付清了房款，以不能过户为由要求解除合同是没有法律依据的。