任印华

前段时间，我们代理了这样一起案件：在某镇一条东西街的南边，将要建起一栋6层半高的楼房，若真的建至6层半，将会严重影响到对面（街北边）近十户业主的采光与日照，于是，对面的业主派代表到省城合肥向专业律师求助。接受委托之后，代理律师到该镇所在县级国土局、住建局、城市执法管理局等部门展开前期的尽职调查工作，发现案涉地块与在建房产已经远远超过政府土地出让公告中公布的容积率与建筑面积，代理律师遂向主管部门发出《律师函》，申请主管部门依法对违章建设者给予相应行政处罚。主管部门收函之后无动于衷，违章建设者扬言继续施工，无奈，代理律师选择了行政诉讼。最后，在各方协调下，违章建设者保证对面业主的采光日照权，业主们自愿撤诉。

注：一审法院认可并采纳了原告方代理人的观点，被告不服上诉到高院，高院最终组织双方调解结束此案。我们专业而细致的代理意见很好的维护了原告方的合法权益。2009年6月22日，XX房地产开发有限公司（以下简称被告）向张XX、龚XX（以下简称原告）发出《解除合同通知书》，告知原告：被告决定解除双方于2007年7月16日签订的《商品房买卖合同》。我们认为该《解除合同通知书》不具有解除《商品房买卖合同》的法律效力。一、合同解除的法理及法律规定。合同的解除必须具有解除合同的事由。合同一经有效成立，即具有法律约束力，双方当事人必须信守，不得擅自变更或解除，这是合同法的重要原则。只是在主客观情况发生变化，使合同履行成为不必要或不可能的情况下，才允许解除合同。这不仅是合同解除制度存在的依据，也表明合同解除必须具备一定的条件。我国《合同法》对解除合同的限制十分严格，《合同法》第93-96条对法定解除与协议解除有明确规定。（一）合同的法定解除条件。合同法第94条明确规定了法定解除合同的情形：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内认为履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。（二）合同的协议解除条件。合同法第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。最高院最新通过的《合同法解释二》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。由此可见：法院在确定是否解除合同时，应本着公平与实现合同目的的原则；并不是一方的任何违约行为都足以使对方有权解除合同的，尤其是轻微违约不能解除合同，只有当一方出现重大违约、根本违约或违反合同条件时，对方才能解除合同。二、本案中原告不存在重大违约、根本违约的情形。被告解除合同的依据是：《合同法》第九十四条第（3）项规定，当事人一方拖延履行主要债务。经催告后在合理的期限内仍未履行的可以解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告依据上述规定是错误的。因为：双方在《合同》中约定商品房价款总额为395万，而原告已经支付了366万，占总房款的93%之多，应该说，原告已经履行了合同的绝大部分债务，尚未支付的29万只占总房款的极小部分，即使是普通人也能认识到，29万绝对不属于“主要债务”，换句话说，原告不存在重大违约、根本违约的情形，因此，被告不能依据《合同法》第九十四条第（二）项规定解除合同，其依据《合同法》第九十六条规定发出解除合同的通知也是错误的。三、本案中不存在符合所谓协议解除条件的情形。本案中，双方所签《合同》第七条第1-（2）项约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。原告没有预期付款，因为：（一）双方没有约定付款期限。看遍双方所签《合同》，找不到关于支付房款的准确期限的约定，在该合同第六条“付款方式及期限”中仅约定“按揭”两个字。从原告、被告与工商银行XX支行所签《个人购房借款/担保合同》内容来看，原告已经按照《合同》的约定办理了“按揭”贷款，而且被告作为保证人对此事实予以盖章确认。（二）原告没有支付29万房款实际上是在依法履行先履行抗辩权。整个《合同》对交房期限约定的很清楚。《合同》第八条约定：出卖人应当在2007年8月31日前将约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力、政府政策变化或规划调整等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。双方签订《合同》后，原告于2007年7月31日、2007年8月22日、2007年9月25日、2007年9月28日向被告分期支付房款15万元、100万元、236万元、15万元。从收据可以看出：1、原告向被告分期支付首付款；2、交房日期在完全支付首付款日期之前；3、1和2项事实得到了被告的确认。由于被告迟迟不按照合同约定予以交房，同时又没有出现上述约定延期交房的“特殊原因”，原告被迫不予支付余下的29万房款。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。由此可见，原告没有支付29万房款实际上是在依法履行先履行抗辩权。四、关于原告没有请求人民法院或者仲裁机构确认被告解除合同通知的效力问题。《合同法》第96条规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。这是关于单方解除权行使程序的规定。注意，单方解除一定要先取得享有合同解除权！合同解除权就是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。解除权属于形成权，不需对方当事人的同意，只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。换句话说，行使合同解除权的法律后果对债务人来说是非常严重的，行使这种权利既要依照合同约定或者法律规定，又要严格行使法定程序。如上所述，本案原告不存在重大违约、根本违约的情形，又不存在符合所谓协议解除条件的情形。被告根本就没有取得合同解除权，同时也没有严格行使法定解除程序，因此，《解除合同通知书》不会产生解除合同的法律效力。至于《合同法》第96条规定“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，只是对被通知解除合同的一方权利救济方式的规定。本身并未产生法律效力的《解除合同通知书》，没有采取权利救济措施的必要性。因此，本案原告没有请求人民法院或者仲裁机构确认被告解除合同通知的效力，并不必然导致《解除合同通知书》具有解除合同的法律效力。综上，《解除合同通知书》不具有解除合同的法律效力。以上代理意见供贵院合议庭参考并望采纳！代理人：任印华2011年5月日

案例一：房屋质量龙某从镇上购买了一处商业用房，接到房门钥匙后发现，所购商业用房一楼楼顶下凸上凹且有多处贯通裂缝并渗水，尤其严重的是，井字梁靠西侧的交叉部分向下凸出了6.5公分，房屋存在严重的质量问题。龙某与开发商数次交涉，均未能解决问题。无奈，龙某委托律师一纸诉状告到法庭，起诉的同时向法院递交了《委托鉴定申请书》，申请人民法院委托鉴定机构对其购买的房屋进行质量鉴定。法院受理案件后组织双方进行了调解，最后双方达成调解协议：开发商一次性赔偿龙某经济损失XX万元，龙某收款后撤诉。案例二：迟延交房2009年6月，方某从合肥市XX路XX花园购得新开盘的商品房一套，合同约定：方某一次性付清房款40多万，开发商于2010年11月21日交房，逾期每日按已付购房款的万分之三承担违约金，时至2011年11月份，开发商仍然没有交房，方某与开发商交涉，不睬，遂委托律师起诉至人民法院。主审法官组织双方进行调解，最后开发商依约向方某支付违约金3万余元，方某撤诉。案例三：解除合同2009年8月，周某与石某合伙投资500万元购得某商业大楼五、六两层，由于双方在房屋质量、用途方面存有争议，两人支付450万元房款之后，尚欠开发商50万元一直没有支付。开发商因此也没有向两人交付所购楼房。2010年12月，开发商突然向两人发函，告知双方的合同已经解除。两人收函后找到律师，律师建议通过司法途径解决问题，即起诉要求开发商交付房屋。在诉讼过程中，代理律师主张两位原告已经履行合同的主要义务，即已经支付了总房款的90%，被告无权单方解除合同，相反，双方应严格履行合同，并且按照合同的约定各自承担违约责任，原告应承担50万部分的逾期付款违约责任，开发商应承担逾期交房的违约责任。该案一审法院支持了原告的诉讼请求，开发商提起上诉，二审法院组织双方进行了调解，最终原告作出了一定程度的让步，双方调解结案。

由于物业服务包括保安、清洁、公共部位和公共设施的维修等公共服务，物业服务收费是为整个楼宇、整个小区服务的，即使某位购房人没有居住，他的房产也享受到了这些服务而带来的保值和增值，房主理当为这些保值和增值承担相应的费用。因此，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

几年前，许多“刚需”念及拆迁房价格低于普通商品房的市场价格，纷纷从拆迁户手中购得拆迁房屋。由于房价的持续上涨，许多拆迁户借口Υ约，要求购房者补偿差价才配合办理过户，达不到目的就以拆迁房买卖合同无效为由要求退回房屋。拆迁房买卖合同的效力到底如何？拆迁房屋建设用地的性质一般有两种：集体土地或者划拨土地，目前法律对集体土地上的房屋限制买卖，除非出售给本村的村民，否则买卖合同无效。关于划拨土地上的拆迁房，有人认为，《城市房地产管理法》第37条已经明文规定：δ依法登记领取权属证书的房地产不得转让，同时，该法第39条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。由此认为：拆迁房一开始并δ取得产权证书，且转让δ经批准，其转让无效。合同法解释二第十三条把合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”限定为“效力性强制性规定”。目前的司法实践认为，《城市房地产管理法》第三十八条规定属于管理型强制性规定，该法的第四十五条规定û有取得产权的期房也允许出售，期房与拆迁房有一点极其相似，即出售时都û有取得产权，δ来可以取得产权，类似期权的买卖在其他法律中也允许。因此，划拨土地拆迁房买卖合同有效，只是过户时要按照规定补缴土地收益金。建议广大卖房的拆迁户诚信地履行合同，积极配合买房人办理过户登记，否则，买房人可以诉诸法院，主张卖方履行配合办理过户的义务及承担Υ约责任。

集资房全称叫“单λ集资合作建房”，在《经济适用住房管理办法》中被归为经济适用住房的组成部分。由于单λ集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润，其价格往往大大低于市场上普通商品房的价格，对住房“刚需”群体着实有吸引力。由于集资房的产权属于限制产权，在购买此类房屋时要注意：一、买方要了解清楚所购集资房职工的出资比例。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。只有职工全额出资才能取得全部产权。二、买方应了解所购集资房的产权登记情况。集资房的产权通常以整体产权的形式登记在企事业单λ名下，职工购买的仅是房产的使用权，对房产û有完全产权。正是由于集资房的产权归企事业单λ，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单λ对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。这种特性也使得集资房往往û法办理过户。三、买方应了解卖方与单λ之间有无特别约定。如果职工与单λ之间特别约定单λ的优先购买权，应该遵照这个特别约定。如果买方不能确定职工与单λ之间是否有特别约定，则要在合同中约定有保证条款和详细的卖方Υ约责任。这种方式只能在一定程度上降低购房风险，并不能彻底规避风险。四、双方要明确房产过户所需税费的承担方及不配合办理过户的Υ约责任职工要取得集资房的产权证往往具有滞后性，有的在办理过户时已经时过境迁，特别是房产价格暴涨的这几年，有些人卖掉房子后悔不已，甚至要求买方给予经济补偿，这种不诚信的行为最好在合同中提前预防。