徐雳律师

　　华润XX*XX产(杭州)有限公司与洪X商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　浙江省杭州市江干区XX

　　民事判决书

　　(2017)浙0104民初5873号

　　原告华润XX*XX产(杭州)有限公司,住所地浙江省杭州市江干区四季青街道。

　　法定代表人唐X，董事长。

　　委托代理人(特别授权代理)曲XX、朱XX，上海XX律师。

　　被告洪X，男，汉族，1979年5月19日出生，住浙江省台州市椒江区。

　　委托代理人(特别授权代理)骆XX、徐XX，浙江XX律师事务所律师。

　　原告华润XX*XX产(杭州)有限公司(以下简称华润XX)诉被告洪X商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法由审判员朱若君独任审判，后转为普通程序，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原告华润XX诉称，原、被告双方于2013年5月20日签订了《浙江省商品房买卖合同》与《补充协议》，被告以总价款XXX元购买了由原告开发的杭州市江干区万象城XX房屋。合同第七条约定：首付款XXX元，余款XXX元办理银行按揭手续;买受人须在本合同签订之日起七日内与银行签订相关借款合同并提供办理银行按揭所需资料及相关费用，办理银行按揭手续;在规定期限内未交齐申请贷款所需的全部资料或未办理完成相关手续的，按本合同第八条处理;如因买受人原因或根据相关政策不能房贷的，买受人自接到出卖人或银行书面通知后5个工作日内一次性付清应付房款，逾期按本合同第八条处理。合同第八条约定：买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同;出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告已向原告支付了首付款，剩余购房款XXX元按约应于2013年5月27日前与银行办理按揭手续，但被告至今既未办妥按揭贷款手续，也未一次性付清剩余购房款。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告之间于2013年5月20日签订的《浙江省商品房买卖合同》与《补充协议书》;2、被告立即向原告支付总房款5%的逾期付款违约金304014.35元;3、本案全部诉讼费由被告承担。

　　被告洪X辩称，原告无权解除合同。一、本案中被告并非违约，而是行使不安抗辩权。房屋买卖合同订立前，原告的广告宣传单以及营销人员就极力宣传案涉房屋为住宅属性。被告正是基于此住宅属性，才以远高于市场价购买了涉案房屋。订立合同后，被告发现原告存在虚假宣传、误导被告的情况，于是拒绝支付余款。被告曾向工商机关举报原告虚假宣传的情况，工商机关历经近两年的时间，最终于2018年1月9日作出行政处罚决定，认定原告存在虚假宣传的事实。自2015年至今，原、被告双方就曾多次试图协商解决此事。在此期间，原告从未提出过解除合同的主张，因此本案原告提出解除合同，有违诚信原则，是一种滥用合同解除权的行为。二、原告的合同解除权已消灭。根据合同法第95条规定，合同解除权应在合理期限内行使。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的意见》第15条明确合同，当事人应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。本案合同订立时间为2013年5月，原告此后多次向被告寄送律师函，并向法院起诉，要求继续履行合同。原告在解除权可行使后超过1年未主张解除合同，其解除权早已消灭。此外，被告不应当承担违约责任，无需支付相应的违约金。三、从保障市场交易稳定的角度出发，本案也应当以继续履行合同较为妥当。

　　原告华润XX为支持其诉称，向本院提交的证据有《浙江省商品房买卖合同》及附件，《销售不动产统一发票》、《付款确认证明》、律师函、快递凭证、民事起诉状及民事裁定书等，经过庭审质证，本院认为，原告提交的证据客观真实，能够反映原、被告之间的房屋买卖合同的履行情况，故本院对其真实性予以确认。

　　被告洪X为支持其辩称，向本院提交的证据有《行政复议决定书》、《不予行政处罚决定书》、《民事判决书》2份，经过庭审质证，本院认为，被告提交的证据能够反映其曾向杭州市江干区市场监督管理局投诉原告存在涉嫌虚假宣传的事实以及2015年10月26日被告诉至法院就同期购买的房屋要求撤销双方房屋买卖合同，法院判决驳回全部诉讼请求的事实，故本院对能反映该事实的部分证据的真实性予以确认。

　　本案经审理查明的事实如下：

　　2013年5月20日，原告华润XX与被告洪X签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定，出卖人华润XX以出让方式取得位于江干区编号为XX城XX的地块的建设用地使用权。洪X购买的商品房为上述项目中的第X幢XX室房屋。该商品房的设计用途为办公。建筑面积为172.19平方米。总价款为XXX元，首付款为XXX元，余款XXX元办理银行按揭手续。买受人须在本合同签订之日起7日内，与银行签订相关借款合同并提供办理银行按揭所需资料及相关费用，办理银行按揭手续。在规定期限内未完成相关手续的，视为逾期付款。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应当在2016年4月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同签订后，洪X于2013年12月31日将首付款XXX元支付给华润XX。2014年2月24日、2015年3月9日，华润XX向洪X寄送律师函催促其支付剩余款项，但洪X并未支付。2017年1月16日，华润XX诉至法院要求洪X支付剩余房款XXX元，后于2017年7月13日向法院申请撤诉。

　　另查明，2015年10月26日，洪X就同期购买的房屋诉至法院要求撤销房屋买卖合同，2016年5月12日，法院判决驳回洪X的全部诉讼请求。

　　本院认为，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。双方为房屋买卖合同，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被告未按约办理银行按揭手续，逾期超过90天，原告据此享有解除权。被告辩称原告虚假宣传案涉商品房为住宅，其有权拒付剩余房款。因案涉商品房买卖合同明确约定房屋的设计用途为办公，故被告该项辩称没有事实和法律依据，本院不予采信。原告可于2014年行使解除权，直至2017年8月方起诉要求解除合同，已超过权利行使期间，本院对原告该项诉请不予支持。原告据此主张违约金，本院亦不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

　　驳回原告华润XX*XX产(杭州)有限公司的全部诉讼请求。

　　案件受理费人民币5860元，公告费人民币300元，由原告华润XX*XX产(杭州)有限公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

　　审　判　长　　许　炯

　　审　判　员　　朱若君

　　人民陪审员　　徐　涵

　　二〇一八年五月二十八日

　　书　记　员　　娄XX

注意：文章中提到的《中华人民共和国合同法》当前已失效，请引用《中华人民共和国民法典》相关法条