近期，接到很多购房者的客户咨询，自己购买的商品房至今未交付，地产开发商很大概率会破产，交房基本遥遥无期，那么自己还用每个月要向银行交付房贷吗？自己可以不交房贷，现在直接解除购房合同吗？

事实上，律师很难对购房者这样笼统的提问提供一个范式回答，供所有的购房者使用。因为购房者购买商品房并办理贷款，存在的并不是简单的一组法律关系，存在以下主要的法律关系：1.在购房者与地产开发商存在商品房买卖合同关系；2.购房者与贷款银行存在借款以及抵押关系。上述的法律关系的法律关系主体及法律关系内容均不相同，是相互独立的两种法律关系。不过，两者之间又存在某种紧密的联系。购房者与房地产开发商签订房屋购买合同后，购房者才会与银行办理贷款及抵押关系。不仅存在先后顺序，而且主体之间存在相互交叉的权利义务。

按照一般的合同相对性原理，即便地产开发商存在违约，购房者依照约定或者法定条件，解除购房合同。其与银行之间的借款合同及抵押合同是另一重法律关系，也是有效的。即，仍解除购房合同后，银行仍旧可以要求购房者对剩余贷款承担还款责任。面对这样看似矛盾的境况，律师建议购房者也要继续还房贷，让自己利益最大化，具体理由分述如下：

一、开发商逾期交付：可以起诉解除《商品房预售合同》，一并解除《贷款合同》与《抵押合同》。

若是简单依照合同相对性，因开发商存在根本违约，不能交房，导致购房合同解除，但却实际占有使用购房者购房支付的首付款及银行的按揭贷款。银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权。购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。明显不合理地加重了购房者的负担，各方权利义务失衡，明显有违公平原则。

因开发商未按照约定期限交付房屋，致使购房者与地产开发商的《商品房预售合同》解除，购房者与银行的《贷款合同》《抵押合同》，因合同目的无法实现亦应被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和购房者，而购房者不承担返还义务。

二、开发商已经破产：可以主张物权期待权，提出执行异议。

所谓的物权期待权，是指在未来的物权上将要取得或者实现的权利。基于对无过错的购房者居住权、生存权的保护，法律赋予履行了大部分合同义务的购房者一种权利，可以对抗、排除法院的强制执行，并具有优先于抵押权的效力，避免购房者陷入房财两空。

因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

为了平衡各方利益，并非所有的购房者都享有该项权利。根据法律条文的文义，并结合其立法目的，实践中，首先，通常将权利主体限定为自然人，排除其他主体。其次，将标的物限制为为生活所购买的房屋，排除为经营所购买的店铺、写字楼等。最后，明确将条件设定为支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，排除未达到支付一半价款的购房者。

总之，遇到开发商逾期交付房屋，购房者也不要轻易断供。可以选择及时起诉解除购房合同，一并解除贷款合同和抵押合同。即使在开发商破产后，也可以主张物权期待权，提出执行异议。