在笔者代理的二手房买卖合同纠纷中，经常会遇到这样一种情形：房产属于夫妻双方共有，但签署合同时只有夫或妻一方签字，事后卖方反悔，以另一共有人不同意出售为由拒绝继续履行合同，或者主张签署的购房合同无效。还有一种类似的情形，即房屋实际所有权人的近亲属，一般为父母或者子女，代替实际所有权人签字出售房屋。法律上，对于以上在未经实际所有权人或共有权人同意的情形下擅自以自己名义出售房屋的行为称为无权处分，对于未经实际所有权人或共有权人授权而擅自代替他们签字出售房屋的行为称为无权代理，司法实践中对于无权处分及无权代理的态度如何？在进行二手房买卖交易过程中买方应当注意何种细节以尽量规避无权处分以及无权代理的发生？

1、无权处分的责任承担

2012年最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条曾规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之后《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）吸收了上述司法解释的规定，《民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。因此，对于那些签字后却反悔的卖方来说，以共有人未同意或以自己非实际房屋所有权人而主张买卖合同无效的，不具备法律依据。但需要指出的是，《民法典》第五百九十七条区分了民法上的债权行为和物权变动行为，即无权处分人需要由其自身对其签署的买卖合同负担相应的法律责任，买卖合同在签署当事人之间依然有效，但买方无法仅仅据此主张房屋所有权的移转登记。

2、无权代理的责任承担

现实交易过程中，代为签字的卖方一般不会隐瞒自己非为房屋所有权人的事实，或者隐瞒房屋为多个自然人共同共有的事实。但是，代为签字的卖方通常会依据自身与实际所有权人的关系（比如自身为实际所有权人的父母子女或者其自身为夫妻共有权人），向买方表达自己已经受到实际所有权人或者另一共有人的授权，而代替他们在合同上进行签字，然而实则并没有被授权且事后亦未被追认。此种行为，即涉及民法上的无权代理行为。在无权代理的情形下，出售房屋并非房屋实际所有权人进行处分的真实意思表示，因此该种行为仍然属于广义上的无权处分行为，已如前述，若再无其他无效事由的，签订的合同仍然在实际签署人之间生效。此外，根据《民法典》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”也明确了无权代理行为下责任承担的主体为行为人。

《民法典》第一百七十一条规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”据此，除了无法达成房屋不动产所有权移转的根本目的外，若买方据此向无权代理人主张违约并要求损害赔偿的，法院往往会考虑在买方明知代签人非为房屋产权人，未向实际产权人核实且未收到实际产权人的授权委托书情形下，仅凭代签人口头陈述就认为其有代理权而签订房屋买卖合同的，买受方自身也存在一定的过错，因而在实际判决时会将违约金或赔偿损失数额按过错比例酌情降低。

此外，若买方在房屋买卖过程中实际支付的成本较低的情形下，法院也会酌情降低违约金或赔偿损失的数额。如苏州中院在（2019）苏0508民初4811号案件中认为：“在合同履行过程中，徐某仅支付定金10万元，实际支付的成本较低，如要求蒋某承担全部房屋价格上涨的差价，并不公平。蒋某的违约行为是合同不能履行的根本原因，但虑及以上因素，本院对徐某主张的差价损失酌情予以调整。”

最后，若代签人违约导致买受方丧失的实际履行利益损失较少但违约金数额约定过高的，法院也会根据实际损失数额予以调整。

3、买受方在签约中应当注意的事项

根据笔者代理的多起案件的经验，在此建议作为买受方的读者，无论是否聘请了专业的房产中介，在签署房屋买卖合同时均要格外注意房产证的产权人以及共有人登记栏目，查明签字的卖方是否为房屋实际单独所有权人。同时，需要注意验看出卖方的结婚证明、离婚证明或者单身证明及身份证，核实真实身份，排除共同共有的可能。若非为实际所有权人或存在其他共有人的，应尽量要求实际所有权人或者所有的共有人均到场签字，在无法到场签字时，也需要由代签方交付实际所有权人或其他共有人的授权委托书及身份证，并提供代签人的身份证明。最好再辅助以微信、短信记录或者当场电话录音授权的材料，这样，结合代签人的身份关系，即使授权委托书非实际所有权人本人所签，也能够为构成表见代理（表见代理制度在此不过多介绍）提供佐证材料，同样可以达到房屋过户的根本目的。