某房地产公司与李某某签订了商品房内部认购合同书，该认购合同约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间等内容。合同签订当日，李某某即向某房地产公司交纳全部购房款。

       其后，该房地产公司在案涉开发项目已经取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证的情况下，以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由，将李某某起诉至法院，请求确认双方签订的内部认购合同无效。

裁判结果
       西安市中级人民法院认为，李某某在签订认购合同当日即支付了全额购房款，某房地产公司作为销售方的合同目的已经实现，但其不积极履行己方合同义务，在房地产市场出现价格大幅上涨的情况下提起本案诉讼主张合同无效，违背诚实信用原则。
      某房地产公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了商品房预售许可制度，但案涉楼盘在一审诉讼前已经取得了除预售许可证之外的“四证”，工程主体已经建成，在李某某上诉过程中，案涉楼盘也取得了商品房预售许可证，预售制度所欲避免的风险在本案中已经不存在。
       因此，该公司签约时未取得商品房预售许可证的事实，并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。该公司为获取超出合同预期的更大利益，违背合同约定，提起本案诉讼主张合同无效，显然与社会价值导向和公众认知相悖，人民法院不予支持。

案例评析与思考
       商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
（二）持有建筑工程规划许可证。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

      商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得货款，必须用于有关的工程建设。
      房地产预售制度可以追溯到1994年，国家为了培育我们的房地产行业、加快房地产的发展，确立了房地产预售制度。而在2005年，因为房地产预售制度存在开发商资金断裂、不能按期交房、质量无法保障、面积差较大、购房者利益无法保证等弊端，央行撰写的《2004中国房地产金融报告》明确建议取消预售制度，但是遭到众多开发商的反对，最终住建部表示近期不会取消房地产预售制度。
       近些年房地产预售制度导致的纠纷愈演愈烈，取消该制度的呼声随即越来越多，但是考虑到对房价的维稳、调节开发商的建房压力、避免因房源减少引起房价大涨等问题，全国范围内取消这一制度仍是任重道远。
在今年三月份，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，该通知提出新出让土地建设的商品房实行现房销售制度。
       现房销售是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。海南成为全国首个实施现房销售政策的省份，这一突破可以看出房地产销售行业的趋势，也能由此看出法律对购房者利益的更大维护。
       虽然在全国范围内实施现房销售政策仍道阻且长，但是根据人民法院提供的指导案例可以分析出，在处理房地产预售合同纠纷时，法院不会因开发商签约时未取得商品房预售许可证而机械认定房屋认购合同无效，而是结合合同目的、合同履行、商品房预售制度的立法目的等因素，来认定商品房预售制度所欲避免的风险是否存在，从而更大程度保护消费者合法权益，维护房地产交易的稳定性，引导市场交易主体诚信经营，严守契约。