房地产抵押贷款评估有风险吗

这是有风险的。

一、 技术因素：来自评估机构和评估人员的风险。

房地产抵押贷款评估的理论方法很多，每种方法都有其特定的适用条件和对象。为不同的评估目的选择不同的方法会产生不同的评估结果，这就要求评估人员在选择评估方法时要谨慎。此外，无论选择哪种评估方法，都需要客观准确的数据支持。但是，我国房地产抵押评估市场没有完善的信息披露机制，评估机构和评估人员无法及时、方便地获取一些重要、有价值的信息，可能导致评估结果与市场价值严重偏离。

评估机构和评估人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者。他们的技术水平、职业素质和道德水平直接决定了房地产抵押贷款评估的准确性。目前，为了追求绩效考核工作的数量，组织中的从业人员没有进行相关的专业学习。虽然部分估价师通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营的实际经验，对房地产市场缺乏全面客观的了解。因此，在市场情况和个人情况较为复杂的房地产估价过程中，自然会出现较大的偏差。

二、 制度因素：银行自身因素造成的风险。

在抵押贷款发放过程中，如果银行作为抵押权人未认真审查抵押还款能力，未公开选择评估机构，没有专业人员对评估机构和评估人员的评估结果进行审查，而过度发放贷款比例，会导致抵押贷款评估的高风险。

1、忽视抵押人偿还贷款的能力，单方面评估抵押财产价值的担保：

在考察房地产抵押贷款时，银行不仅要检查抵押价值，还要考虑抵押人偿还贷款的能力。由于银行业存在许多竞争对手，银行为了扩大市场，拥有更多的客户，不认真审查抵押人的偿付能力，仅以抵押物的价值作为贷款的主要依据，评估机构给予抵押物的价值，抵押人提供收入证明，财务状况、贷款期限等确定贷款比例。事实上，贷款的安全性只体现在抵押物的价值上，而忽视了抵押人的还款能力，这在一定程度上促进了房地产抵押市场的虚假繁荣。

2、评估机构选择不公开，缺乏客观性和公正性：

原则上，银行应选择资质高、经验丰富、信誉好的评估机构对抵押物价值进行评估，以提高银行贷款的安全性。目前，银行在对抵押物进行评估时，通常从入围的评估机构中选择一家或多家评估机构。一些入围的评估机构通过提供回扣或优惠费用入围，这为银行内部员工提供了腐败机会，降低了抵押贷款的安全性。

3.没有专业评估师对抵押财产的评估价值进行审核，贷款额度未准确确定：

目前，本行没有专门从事房地产评估的信贷人员，使本行无法准确判断抵押物的实际市场价值是否偏离评估机构给出的评估结果，减少了外部因素对评估结果的约束；另一方面，银行的贷款额度仅根据评估结果的一定比例确定，无形中增加了评估风险。

4、按揭比例过高：

尽管政府的相关政策要求个人首次购买90平方米或以上的住房需支付30%的首付，90平方米以下的住房需支付20%，第二套住房需支付60%。然而，由于市场竞争激烈，为了赢得更多的客户，银行通常会向抵押人发放70%的抵押价值，无论个人购买面积有多大，是否首次购买。这意味着增加了银行贷款的风险。

三、环境风险：环境风险主要包括国家政策变化、区域房地产市场环境和宏观经济环境变化引起的风险。

这些因素直接影响房地产价格水平及其走势。房地产抵押评估的风险归根结底是抵押物在违约情况下的流动性。如果房地产价格大幅贬值，金融机构的损失将不可估量。如果抵押物在初始评估时的价值偏离实际市场价值，经过多次长期金融抵押后的高评估结果，在未来一段时间内会给金融机构带来越来越多的不良贷款，并通过信用创造能力扩大风险，从而影响金融机构的资产质量，可能导致金融系统整体不稳定，进一步蔓延到经济系统不可避免的动荡，影响社会经济的稳定运行。

综上所述，房地产抵押评估的风险除了专业评估机构和评估人员自身的风险外，还存在不同程度的风险，包括银行自身的风险，如果银行不去寻找合理的评估机制，可能存在不当贷款，以及环境风险评估应注意的问题。