夫妻产权未查明，无权处分难履行

  一则上海房产案情：汤先生与孙女士系夫妻。2015年12月15日，系争房屋核准登记在孙女士一人名下。2016年6月2日，汤先生起诉孙女士离婚纠纷一案由一审法院受理。同日，孙女士（甲方、卖售人）与沙先生（乙方、买受人）签订上海房产《房地产买卖合同》，合同约定，甲方将其拥有的房产以人民币5,520,00元转让给乙方。2016年7月8日，孙女士书写上海房产《交房承诺书》，承诺如果由于本人家庭原因造成交付该处上海房产障碍，本人孙女士愿意承担由此造成的法律责任及其相应经济损失。2016年7月18日，该上海房产案中汤先生向房地产登记处申请异议登记，《房地产登记簿》异议登记内容记载，夫妻产权纠纷申请异议。经评估，该房屋现价值为9,636,10元。但是该上海房产案中的房屋最终还是核准登记到了沙先生名下，至今未交付。

  法院经审理该上海房产案后认为：首先，孙女士在与汤先生离婚诉讼期间，擅自将系争上海房产出售，在汤先生向房产交易中心提出异议登记后，仍办理产权过户给沙先生的手续，主观上并非善意。其次，该上海房产案中沙先生已知系争房屋存在共有人，且共有人对买卖系争房屋有异议，房屋交付也存在障碍，但是沙先生仍然与孙女士完成了房屋产权过户登记手续，主观上并非善意第三人。再次，系争房屋买卖合同约定总价款为5,520,00元，明显低于当时市场价格。因此，沙先生不能依据善意取得规定取得系争房屋所有权。

  上海房产律师：一、在夫妻一方出售共有房屋（登记在双方名下或登记在一方名下，但为夫妻共同财产）的，应由夫妻双方作为卖方共同签署《房屋买卖合同》。在此需要审慎核查卖方的年龄是否处于已婚年龄、房屋的产权状况，以避免房屋买卖合同因卖方无权处分导致合同不能履行，买方只能要求解除合同及赔偿损失。特别是在遇到房价暴涨期间，夫妻另一方会主张不知晓卖房的事实。

  二、如果夫妻一方与买方恶意串通，低价转让房屋的，即使最终房屋已经登记在买方名下，夫妻另一方也可以追回房屋。

  我是上海房产律师-宋律师，你的上海房产困扰可以来和我聊聊。