房市火爆，二手房交易日趋频繁，本律所承办了几起房屋中介机构以房屋买受人与出卖人私下达成交易或另行委托他人居间为由，要求对方承担违约责任的案件，俗称“跳中介”。但由于个案在案件事实上的差别以及不同法院对此类中介服务合同约定条款的效力、“跳中介”行为是否构成违约、责任如何承担等的认定存在一定的差异，导致不同的判决结果。

总结几起案件的办案经验，对于二手房中介服务合同纠纷案件中“跳中介”问题的处理，主要应从以下三方面把握：

首先，关于约定条款的效力。在二手房中介服务合同中普遍约定了“跳中介”要承担违约责任的合同条款。对于此类条款，买受人或出卖人多以“中介方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款”为由主张无效，而我们认为，如果此类条款设立目的是二手房中介机构为保护自身合法权益，并在提供了一定的中介服务后，为防止买受人或出卖人利用已获得的服务私下交易的背信行为的，则不应简单地认定无效，而应结合案件事实，遵循诚实信用、平等保护的原则进行处理，维护房屋交易双方权益的同时，也保重房屋中介方的利益，有利于促进房屋中介市场的有序发展。

其次，关于“跳中介”行为是否构成违约。在买受人或出卖人与二手房中介服务机构签订了包含“跳中介”构成违约等条款在内的中介服务合同后，买受人与出卖人事后没有通过该中介机构即自行达成购房协议，这种行为是否构成违约?我们认为，不能仅以买卖双方达成购房协议就认为买卖双方实施了“跳中介”的违约行为，而应该同时结合房屋出卖人的委托情况如该中介机构是否为独家代理、买卖双方是否存在私下交易行为、房屋成交价格等方面的案件事实进行综合判断。

再次，关于“跳中介”违约金过高问题。二手房中介服务合同往往约定了跳中介的违约金条款，及如果发生买受人或出卖人跳中介行为即要向中介机构承担一定数额的违约金。对此类合同约定的违约金是否过高，由于违约金调整属权利阻却事由的抗辩，因此法院一般不会主动干预审查。但经买受人或出卖人主动抗辩违约金过高，或者经法院通过适当方式予以释明是否行使调整违约金的权利而提出抗辩后，决定违约金是否过高而应进行调整的依据与调准的具体标准，往往要结合中介结构已提供服务的内容、买受人或出卖人的过错程度以及获利情况等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量