由于近些年房地产市场火热，全国多个城市出台了限购政策，比如要求在当地缴纳社保满3年，比如外地户口的人在本地购房需要满足已婚的条件。有的人为了能把“阿姨”改口成“丈母娘”，想出了很多办法，比如假结婚、借名购房等等。那么借名购房可能会产生哪些法律问题呢？

一、借名购房的原因

1、银行贷款。首套房的首付一般为三成，贷款利率较低，非首套房的首付可能为五成以上，贷款利率也会高很多。有的人年龄太大，无法贷款，或者贷款的年份较短。

2、限购政策。在房地产新政调控的背景下，很多城市出台了限购、限贷政策，导致想购房但是没有资格的人无法以自己的名义购房。

3、逃避债务。购房人出于转移财产或者隐匿财产的目的，将房产登记在亲戚朋友名下。

4、具备拆迁安置房、保障性住房等申购资格的人将申购指标转让给不具备申购资格的人，所购房屋仍登记在出名人名下，在具备过户条件时再过户给借名人。

二、借名购房纠纷的处理

（一）借名人和出名人（登记人）双方就房屋权属发生纠纷应如何处理？双方如果签订了借名买房的协议，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方应当按照协议约定履行。因此，在房屋依法能够办理转移登记，且不涉及善意交易第三人的情况下，借名人依据协议约定要求出名人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名购房意思表示的，房屋应归出名人所有，实际出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。

相关案例

1、房地产调控中当事人为规避银行信贷政策而签订的借名买房协议应认定有效

——金某某诉董某某房屋买卖合同案

案例要旨：在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信贷政策而与另一方当

事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益，仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效。

案号：（2010）二中民终字第 19950 号

审理法院：北京市第二中级人民法院

来源：《中国审判案例要览》（2011 年民事审判案例卷）

2、实际买房人因受“限购令”限制借用他人名义买房的，商品房销售合同有效

——俞某某诉某某置地发展有限公司商品房销售合同纠纷案

案例要旨：“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。

案号：（2014）浙甬民二终字第 559 号

审理法院：浙江省宁波市中级人民法院

来源：《人民法院案例选》2015 年第 3 辑（总第 93 辑） 

（二）实践当中还出现借名人违反相关政策、法规的规定，借用他人之名购买经济适用住房等政策性保障住房的情形。

经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》明确规定：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”。购买人不具有购买条件，而通过借用资格，以低收入家庭或特困户的名义进行购买，显然违反了国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定。

这种借名购房行为侵犯了城市低收入住房困难家庭的平等机会购买和获得房屋权利，非法占有社会公共资源，损害了社会公共利益，应根据合同法第五十二条的规定，认定合同无效。 

相关案例

1、借名购买经济适用房的，因不符合相关政策、法规应认定无效

——耿某某与李某某确认合同无效纠纷案

案例要旨：借名人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋，借名人与出借人

就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效，出借人返还借名人的实际出资等相关费用。

案号：（2014）三中民终字第 01033 号

审理法院：北京市第三中级人民法院

来源：北京法院审判信息网 发布日期：2015-05-08 

（三）对于单位内部集资建房而产生的借名购房纠纷如何处理？

由建房单位内部职工将购房资格出借给建房单位以外的人与建房单位签订房屋买卖合同，该类合同名义上要求购房人须是单位内部职工，但售房单位对于单位以外的人购买并不做严格的审查，因为集资的金额越高建房成本会越低，实践中甚至出现一些单位鼓励或放纵这种借名购房行为发生的现象。建房单位收取了约定的房屋价款，利益并未受到实际损失，当事人的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，因此应认定为有效合同。具备交付条件或办理产权条件时，实际购买人要求出借人履行合同，人民法院应予支持。

（四）无书面借名购房协议，也无法证明借名购房的合意如何处理？

    出资人提供证据证明其对购买房屋确实存在出资，但不足以证明双方之间存在借名购房的意思表示，出资人主张确认房屋归其所有，要求办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。出资人向登记人另行主张出资债权的，可以要求返还出资的本金以及利息。

二、出名人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人的买卖合同是否有效？

在登记人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，登记人是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于《合同法》第 51 条的无权处分行为，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不应支持。当然，为保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，买受人为恶意的，房屋买卖合同无效。

三、借用他人名义买房的，实际买房人可根据充分有效的证据向法院主张变更房屋所有权

——陆某某诉某某建设投资集团有限公司、王某某商品房买卖合同案

案例要旨：在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同，借用他人名义买房合同应认定为有效。即使最终房屋权属登记在名义买房人名下，实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房屋管理部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下，也可最低限度地确保当事人的合法债权。

案号：（2009）浙绍民终字第 485 号

审理法院：浙江省绍兴市中级人民法院

来源：《中国审判案例要览》（2010 年民事审判案例卷）

四、借名购房的风险

在实践中，借名买房可能会面临以下法律风险：

1、如果出名人名下有债务，债权人可以申请法院保全、查封并拍卖该房产;

2、如果双方没有书面借名购房协议，借名人如果不能证明双方之间存在借名购房的事实，借名人想要取得房屋所有权或收回购房款也有难度;

3、如果出名人意外死亡，该房屋可能会被其继承人继承;

4、出名人可能会私自处分房屋，比如私自出售、抵押；

5、名义产权人离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割。

五、律师建议

1、买房之前，先去房管部门了解欲购房屋的性质，能否上市交易，能否取得房产证。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产。

2、签订书面协议，以证明借名人和出名人（登记人）之间存在借名购房的意思表示。协议中要明确房屋所有权归属，明确双方的权利义务。对于出名人擅自处分房屋的，要承担严重的违约责任。

3、保留双方沟通、签订借名买房协议时的证据，如进行公证、录音。

4、保存购房的相关手续，比如购房合同、付款证明(银行转账记录、收据收条等)，发票，房产证等书面证据材料。

5、将使用房屋期间交纳的费用相关凭据保存好以证明自己为房屋的实际占有人。相关证据包括：物业费、水、电、煤气费等的收据、发票等。