程杰律师

公房顾名思义就是指公共用房，公房的修建是一些国家机关、国有企业、事业单位等分配给职工居住、承租的房子，就是福利性住房，许多人将公房当作商品房。

　　一、公房继承后是商品房吗

　　从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。

　　按照中国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。

　　当然随着中国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合中国现实的社会实际。

　　实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”

　　从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

　　二、关于公房的性质有哪些

　　所谓公产房，是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

　　按照产权人的不同又分为三种：

　　第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

　　第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

　　第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

　　三、禁止出售公房的范围有哪些

　　1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

　　2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

　　3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

　　4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

　　5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

　　6、上市出售后形成新的住房困难的；

　　7、擅自改变房屋使用性质的；

　　8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

　　综上所述，公房是不可以继承的，与商品房完全是两种概念，公房的所有权由国家所有，在公房未出售之前，其占有、使用、收益、处分权都归国家所有，所以公房是不可以继承的，也不会因为任何事物改变其性质。