非本集体经济组织成员经村集体民主决议能否受让宅基地使用权

宅基地使用权的特殊性和转让条件：宅基地使用权的转让必须符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。虽然法律鼓励盘活利用闲置宅基地，但转让过程中须确保所有法律程序和条件得到满足，包括但不限于集体经济组织的同意和适当的登记程序。

下面案件的核心争议在于宅基地使用权转让的合法性，特别是转让给非村集体成员的合法性，以及合同的有效性。

对于判决的评析：

一审法院认为，梁某棠将宅基地使用权转让给廖某泉的行为得到了村集体的同意，并且双方已经实际履行了合同，因此合同有效。这一判决重视了村集体的自治权和决策，以及双方的实际履行行为，体现了对交易稳定性和双方合理预期的尊重。

然而，需要注意的是，即使村集体同意转让宅基地使用权给非成员，这种转让是否符合更高级法律规定仍需进一步审查。如果法律明确禁止此类转让，那么即使村集体同意，合同也可能无效。因此，一审法院在判决时应更加仔细地考量法律的层级和强制性规定，以确保判决的合法性和正当性。

总的来说，一审法院在处理此案时已充分考虑了地方习惯和实际操作，但在法律的适用上可能需要进一步审慎，特别是在处理涉及土地管理法的强制性规定时，应确保所有法律条款都得到恰当考虑和应用。

二审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。因此，梁某棠将其宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员廖某泉，违反了法律强制性规定，合同应属无效。二审法院纠正了一审法院的判决，认为合同无效，并要求梁某棠返还转让款及利息给廖某泉，同时廖某泉返还宅基地给梁某棠。

【案情简述】

村集体集体讨论决定将宅基地使用权转让给非村集体成员合法性如何

一审法院认为，本案为宅基地使用权纠纷，双方争议的焦点为：廖某泉诉请确认案涉《合同》无效并要求梁某棠返还已付转让款及支付利息损失，理据是否充足。

按照《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅；依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。由此可见，国家法律并不当然禁止宅基地使用权的转让流转。梁某棠经案涉宅基地所在村集体通过集体讨论决定的形式置换取得案涉宅基地的使用权，并经案涉宅基地所在村委会和村集体经济组织同意，将案涉宅基地使用权转让给廖某泉，已将报建权利人变更备案登记为廖某泉。廖某泉为东莞户籍人口，其经案涉宅基地所在村委会和村集体经济组织同意受让梁某棠合法取得的宅基地使用权，不违反法律和行政法规的强制性或禁止性规定。案涉《合同》为双方的真实意思表示，廖某泉已依约向梁某棠付清《合同》约定的全部转让款，梁某棠已将案涉宅基地交付给廖某泉使用并协助完成将案涉宅基地的使用权利人在村委会及村集体经济组织中进行变更登记，廖某泉亦已取得东莞市常平镇测量队作出的显示报建人为廖某泉的私人报建图。由此可见，案涉《合同》已实际履行完毕。现廖某泉主张，梁某棠虚假承诺诱使廖某泉签署无效合同，且廖某泉不是本村村民，案涉宅基地无土地使用权证无法报建，故案涉《合同》因违反土地管理法关于非本村村民不得受让宅基地的规定而无效，缺乏证据证明，亦缺乏理据，本院不予采纳。因此，对廖某泉诉请确认《合同》无效并要求梁某棠返还土地转让款及支付利息损失，本院不予支持。

二审法院认为，本案系宅基地使用权纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。根据二审双方的诉辨意见，本案争议焦点为：案涉宅基地使用权转让合同是否有效。本院分析如下：

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地......。可见，宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。案涉土地系农村集体土地，梁某棠将其宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员廖某泉，违反前述法律强制性规定，应属无效行为。某某村村小组的会议记录仅反映了梁某棠原有宅基地调换的事宜，与廖某泉无关。某村村民委员会出具的《证明》及测量队的报建图，仅能证明案涉地块报建人的变更，不能证明土地行政管理机关对案涉土地转让行为合法性的认可。因此，案涉宅基地使用权转让合同，不论从法律上还是履行上，均缺乏合法性基础。一审法院认为有效不当，本院予以纠正。因无效合同获得的财产，应当予以返还。梁某棠基于无效转让合同而获得的转让款及资金占有期间利息，均应返还给廖某泉。与此同时，廖某泉亦应返还案涉宅基地给梁某棠，由双方协商采取适当方式完成交接。

综上所述，廖某泉的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。