使用土地进行非农建设导致合同无效，损失应由双方按过错比例分担

任何单位或个人在使用土地进行非农建设时，必须依法办理相关审批手续。未依法办理手续而擅自改变土地用途的行为，可能导致相关合同无效，并承担相应的法律责任。当合同因违反法律规定而无效时，双方应根据各自的过错程度承担损失。如果双方都有过错，那么损失应由双方按过错比例分担。基于合同双方的信赖利益，当合同因无效而无法履行时，应根据等价有偿和公平合理原则，结合合同约定和双方过错，对受损方的损失进行合理补偿。

从下面的案例一审和二审的裁判思路，可以得到一些启发，即承租方（承包方）如何主张、论述自己的合法权利，而发包方（出租方）如何抗辩、抗辩的理由。

【案例简述】

一审法院认为，鉴于某经济社在明知涉案土地为农用地，但未依法办理农用地用于非农建设的相关审批手续的情况下，将涉案土地出租给冯某用作仓库、厂房的非农建设使用，对导致《土地承包合同》无效存在一定的过错，而冯某在承租时对涉案土地的性质、规划用途等情况未予充分履行审慎注意义务，对导致合同无效亦存在同等过错，因此双方均应对因合同无效所造成的损失承担同等的过错责任。而根据双方当事人提供的证据以及在诉讼中的陈述可知，由某经济社与案外人冯某某签订涉案《土地承包合同》，之后由冯某承继冯某某的承租权及《土地承包合同》中关于承租方的全部权利义务，该《土地承包合同》约定，“承包期为十五年，从2004年8月15日至2019年11月14日止”，“合同期满，乙方在承包土地的不动产（如建筑物、变压器、水电设备）全部归甲方所有，甲方不作任何补偿”，“合同期满，乙方如有意继续承包，再续期为10年，但按第16年租金基数每满5年递增10%”。可见，双方在签订合同时对于合同期满续租的条件以及租金标准等进行了明确约定。冯某基于信赖利益主张在合同期满后仍可获得续期，即其可实际承租涉案土地15年而对涉案土地投入建设，现涉案《土地承包合同》因无效而终止履行，且某经济社同意利用并已实际接收涉案土地及地上建筑物等附着物，基于等价有偿和公平合理原则，结合双方当事人合同约定，充分考虑导致涉讼租赁合同无效的双方过错，对于冯某在承租后对涉案土地进行的建设投入的损失应由双方按同等过错比例分担。已生效民事判决书已认定冯某自2019年11月15日起对涉案土地包括地上建筑物的占有使用应向某经济社支付相应的占有使用损失，可见某经济社实际从该时间起已获得涉案地上建筑物等附着物的价值利益，故冯某主张以2019年11月15日为评估基准日确定涉案建设投入的价值损失，理据成立，一审法院予以采纳。根据某某资产价格评估有限公司出具的评估报告可确定，涉案土地上的建设投入价值在评估基准日为2019年11月15日的评估价值为1361401元，故某经济社应补偿冯某的价值损失为680700.5元（1361401元÷2）。对于冯某主张的超出该金额的部分，一审法院不予支持。某经济社抗辩不予赔偿该损失，缺乏理据，一审法院不予采纳。至于冯某主张的利息损失，理据不成立，且冯某对于合同无效本身存在过错，故对于该诉请，一审法院不予支持。至于冯某主张的公证费2144.03元，理据亦不成立，一审法院亦不予支持。

二审法院认为（二审改判），《中华人民共和国民法典》第三百二十二条规定，“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”虽然涉案《土地承包合同》因无效而终止履行，但是其中的清理条款可以作为认定双方权利义务的依据。双方签订的《土地承包合同》第十二条约定，“合同期满，乙方在承包土地的不动产（如建筑物、变压器、水电设备）全部归甲方所有，甲方不作任何补偿。”第十三条约定，“合同期满，乙方如有意继续承包，再续期为10年，但按第16年租金基数每满5年递增10%。”根据合同文意解释，第十二条约定中的“合同期满”所指的期限是指从2004年8月16日至2019年11月14日，而并非是指合同可能续期后的日期。冯某在签订《土地承包合同》时应当预见合同可能履行15年，也可能再续期10年即履行25年，而续期10年是不确定的，可见冯某对合同可履行的期限已有心理预期，其签订合同即代表其愿意接受履行15年后不动产即归某经济社所有的结果。《土地承包合同》并未明确约定随着合同的续期导致不动产归属变化的时间随之发生变化，即便合同存在续期的情况，上述不动产在原承包期结束即2019年11月14日之后也全部归某经济社所有。据此，双方当事人对于附合于土地上的不动产归属已作明确约定，且冯某已经实际使用案涉土地至合同期满后，故根据《土地承包合同》约定，土地上的不动产应全部归某经济社所有，冯某要求补偿地上建筑物、构筑物、设备等附着物的价值，依据不足，本院对此不予支持，予以驳回。