居住权未登记不能对抗善意买房人

在民法典实施之后，明确规定居住权自登记时设立，如果当事人并未就居住权的设立进行过登记，依据民法典的规定则居住权尚未设立。故居住权未登记不能对抗善意买房人，但如果当事人知道房屋有约定或设立居住权，根据举轻以明重的原则，设立居住权的住宅不得出租，更不得出售。

【案情简述】

本案中，王某提交的其于2016年9月30日与于某签署的《居住协议》，经审查在形式上符合有效合同的构成要件。民法典第四百六十五条规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。民法典第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。法院认为，合同具有相对性，王某于2016年9月30日与于某签署的《居住协议》仅对王某与于某具有约束力，除法律另有规定外不足以对抗第三人。而在民法典实施之前，相关法律并无居住权的规定，更无居住权能够对抗所有权变更的相关规定；在民法典实施之后，明确规定居住权自登记时设立，而王某与于某并未就居住权的设立进行过登记，依据民法典的规定则居住权尚未设立。故无论是适用民法典实施之前的法律规定或之后的法律规定，王某所持其根据该协议所享有的居住权利或居住权能够对抗物权变动或第三人的主张，均于法无据。现经查明，该协议所涉房产的所有权已经变更至案外人名下，于某已经丧失对协议所涉房屋的权利，故法院对王某要求确认其对协议所涉房屋享有居住权利的诉讼请求不予支持。