亲属之间借名买房，但基于信任关系不签订借名合同，到发生纠纷时，难以辨别到底属于房产赠与，还是借名买房，此类纠纷在法院裁判中也是一个难题，下面的案例中，一审法院认为属于房产赠与，二审认为属于借名买房。虽然二审终审认为是借名买房，但在每个不同案件中的判决都可能完全不同，所以风险无处不在。

【案例观点】

一审法院经审理查明：案外人吴某明与前妻邓某萍于1981年8月登记结婚，于1982年9月8日生育吴A1，于1989年12月5日生育吴A2，于1995年11月12日离婚，吴A1、吴A2均由邓某萍携带抚养。

案外人吴某明与李某于2010年3月18日登记结婚，于2015年12月18日生育吴B1。李某陈述吴B2系其女儿，与案外人吴某明系有抚养关系的继父女。

2013年3月12日，案外人吴某明以吴A2（买受人）的名义签名捺印与佛山市南海xx房地产发展有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，购买佛山市南海区里水镇xx号房即案涉房屋。

一审法院认为：

案涉房屋即佛山市南海区里水镇xx号房依法登记在吴A2个人名下，该登记发生效力并具有公信力。李某、吴B2、吴B1要求确认案涉房屋属于李某与案外人吴某明的夫妻共同财产的诉请与吴A2取得的《不动产权证书》登记的权利内容不相符，故李某、吴B2、吴B1应就其主张案涉房屋系李某与案外人吴某明借用吴A2的名义购买的事实承担相应的举证证明责任，以证实双方已明确约定案涉房屋是借用出名人即吴A2的名义购买，且所有权仍归属于出资人即李某与案外人吴某明共同所有。现李某、吴B2、吴B1提供的证据虽然证实李某与案外人吴某明支付了案涉房屋的首付款、相关契税、装修等费用以及偿还了部分按揭贷款，但并不必然证实李某和案外人吴某明与吴A2已达成借名买房的合意，也不影响案涉房屋属于吴A2个人所有的物权性质；且李某、吴B2、吴B1未能提供“借名买房”的书面协议，而其提交的《商品房买卖合同》《借款协议》《个人购房借款/担保合同》以及装修保证金、物业费用和房屋契税单据均是以吴A2的名义签订或办理的，不能证实双方在购房时已达成借用吴A2的名义买房、房屋归李某和案外人吴某明共有的合意，故李某、吴B2、吴B1应依法承担举证不能的不利后果。

综上，李某等人提交的证据不足以推翻不动产权属登记的证明力，其要求确认案涉房屋系其与吴某明的夫妻共同财产的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

二审法院认为：

二审争议焦点为：一、吴某明、李某与吴A2之间是否存在借名购房关系；二、李某等人本案中要求确认案涉房屋属于吴某明、李某夫妻共同财产是否成立；三、李某等人主张对案涉房屋进行析产分割及吴A2配合办理产权过户变更登记手续是否成立；四、李某等人上诉主张本案一审存在程序问题是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：

关于争议焦点一，吴某明、李某与吴A2之间是否存在借名购房关系的问题。双方之间是否存在借名购房关系应当结合以下因素进行综合判断：购房意愿、房屋的出资及购房票据等资料的持有、房屋的占有使用及支配、未签订书面借名购房协议的合理性等。

第一，关于购房意愿问题。吴A2主张吴某明因与吴A2母亲离婚对吴A2存在愧疚买房赠与给其以作弥补，李某主张购房供其一家人居住因首付款的比例问题借名购房。根据本案查明事实，吴某明与吴A2母亲于1995年11月12日离婚，至吴某明与李某于2010年3月18日登记结婚，已经14年，如果吴某明因吴A2所主张的原因而对吴A2有所愧疚理应早作弥补。而2013年3月12日购买案涉房屋时吴某明与李某已结婚近3年，系在夫妻关系存续期间购买案涉房屋。吴A2主张案涉房屋属于赠与给其应取得李某的同意，而吴A2未举证证实李某有表示同意的意思表示，且一、二审中其关于购房过程中其有无在购房合同上签名等陈述存在矛盾之处，亦未对其陈述矛盾之处进行合理解释及其签名的真实性提交证据以推翻其一审的陈述。

第二，关于购房的出资及购房票据等资料的持有问题。根据本案查明的事实，案涉房屋的首付款及2013年3月25日至2020年7月10日期间的大部分按揭款系在吴某明、李某夫妻关系存续期间由吴某明、李某通过向吴A2的银行账户转账进行支付；案涉房屋办理产权证的契税也系由李某转账支付给吴A2用于支付案涉房屋的契税；购房合同、发票、借款借据等相关购房合同及票据亦由李某持有，李某亦对其未持有案涉房屋的不动产权证书进行了合理的解释，且该解释亦有其一审中提交的微信记录予以佐证。

第三，关于房屋的占有使用及支配问题。双方均确认未在案涉房屋实际入住。广东电网xx有限责任公司佛山南海xx供电局于2017年5月23日出具的《客户用电受理回执（申请业务办理）》载明客户为吴某明，装修合同、装修款项、装修保证金均系吴某明签订和支付，案涉房屋的装修公司工作人员系与李某沟通以便确定案涉房屋的装修方案，综合该类证据可以认定案涉房屋的使用权系由李某夫妻支配。吴A2虽对此不予确认，但未提供证据证明其本人占有使用过案涉房屋及由其本人实际支配使用案涉房屋。

第四，吴某明、李某与吴A2之间虽未就借名购房事宜签订书面协议，但吴某明、李某系吴A2的父亲与继母，均系亲属关系，亲属之间具有高度的信赖关系，因此亲属之间未签订书面的借名购房协议亦不违背常理。

综上，吴某明、李某与吴A2虽未就案涉房屋签订书面代持协议，但结合案涉房屋的购房意愿、购房的出资及购房票据等资料的持有情况、房屋的占有使用及支配情况、未签订书面借名购房协议的合理性等因素，李某主张的借名购房的事实具有高度可能性。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，本院对李某的主张予以采信。吴A2抗辩主张案涉房屋系其父亲吴某明经过其继母李某同意在吴某明与李某夫妻关系存续之间购买赠与给其，但未提供充分证据予以证明，亦不符合常理，故本院对其该项主张不予采信。