利用闲置山林地开展农家乐项目的合同怎样签订注意什么

从以下案例中，可以看到一份经法院判决合法的山林地承包合同，利用村集体闲置山林地，用于开发农产品深加工产业，集观光、旅游为一体的农家乐配套项目及其他经营项目。可以从此案例中得到相关的经验，比如合同的签订，开发地块的属性，以及青苗补偿约定、村集体有维护土地正常开发的义务等，以及发生纠纷后如何诉讼主张。

【案情简述】

【一、合同内容】

2010年10月1日，某十五社、某联社（发包方、甲方）与某公司（承包方、乙方）签订《山林地承包合同》，约定：

根据广州市农村工作会议部署和市委宣传部《关于创建“农家乐”式都市型生态文明村试点工作的通知》（穗宣通〔2007〕35号）精神，为发展现代生态农业，提高农业综合生产能力，建设社会主义新农村，促进城乡一体化，充分挖掘帽峰山的旅游资源和生态资源，现乙方利用甲方闲置山林地，用于开发农产品深加工产业，集观光、旅游为一体的“农家乐”配套项目及其他经营项目，增加甲方村、社集体经济收入，经甲方所属村、社两级干部对乙方开发项目、资质、信用度切实考察，并召开村民代表会议研究决定，同意甲方将其拥有的位于广州市白云区某镇某第十五经济社（土名为“**”）的闲置山林地一块承包给乙方使用，就此事经甲、乙双方充分协商，以平等互利为原则，现达成以下协议：

一、乙方所承包甲方土地的位置、面积：甲方将其拥有的位于广州市白云区某镇某（土名为“**”）的土地一块，面积约20亩；东至汤组地界，南至庙背岭，西至陈屋地界，北至九太公路（具体四至和面积，以实地测量为准）承包给乙方。

二、承包土地的期限、承包款及交付方式：1、承包时间从2012年4月1日起，期限为50年，承包款为每年每亩人民币4400元（不包括村管理费），每隔五年递增10%；具体计算办法如下：2012年4月1日至2017年3月31日，每年每亩缴纳4400元；2017年4月1日至2022年3月31日，每年每亩缴纳4840元；2022年4月1日至2027年3月31日，每年每亩缴纳5324元；……；乙方于每年缴交租金时，一并缴纳该承包地当年的村管理费10000元。乙方应于每年的12月30日前，向甲方一次性缴交当年的承包款和村管理费。甲方收款后，必须向乙方开具加盖村委会或经济合作社公章的收据。2、双方签约后，乙方于合同签定之日起10天内，向甲方缴交10万元当作履约保证金，该保证金可抵扣最后一年承包款。3、承包地青苗补偿由乙方一次性付给甲方，并由甲方向有关权益人发放。4、乙方自合同签定之日起18个月为报建、建筑期，此期限内免收承包款。5、从九太公路水沟外侧2米范围内的面积（不包括水沟）用作预留公路扩宽用地，该面积不计算承包费用，在被国家建设征用前归乙方无偿使用。如被国家建设征收的，应按实际征收面积应减免相应的承包款。

三、双方的权利、义务：

1、甲乙双方在签订合同之前该土地所发生的经济纠纷与乙方无关。

2、甲方必须保证该地块权属清楚，若因权属纠纷所造成乙方的损失，一切由甲方承担、赔偿。

3、甲方应于2010年12月30日，将土地交付乙方使用，在承包期内，甲方必须保证乙方拥有该土地的完整使用权；未经乙方书面同意，甲方不得将该地块另行转让、出租、抵押或有其他损害乙方使用权的行为，否则，按甲方违约论处。

4、甲方应在本合同签定前依法召开村民大会、村民代表大会或取得全体村民或村民代表大会三分之二以上成员签名同意，并形成书面决议，作为本合同的附件。

5、在承包期内，乙方必须按时交纳承包款给甲方。乙方在该承包土地上进行的一切投资基建、生产、办证等一切费用由其自行负责；甲方应无条件协助乙方办理建厂、营业所需要的手续。

6、在承包期内，甲方允许乙方与第三者合作开发利用该土地，允许乙方转让、出租，但要知会甲方；乙方需转让、出租时，要付清当年承包款；甲方按本合同约定收取的承包款，由乙方缴交，乙方与第三方转让费、出租费由乙方自行协定；甲方要协助乙方及承租方办理有关手续。

7、在承包期内，甲方协助乙方搞好承包土地范围内及周边地区的社会治安及交通、供电、供水、排水、消防及环保等工作，为乙方生产经营活动创造良好的条件。甲方协助提供150千瓦功率用电量和供2个4寸水表接水口给乙方使用，并允许乙方生活、生产废水排放到甲方所属污水处理厂，水表安装费和排污费均按村民标准收取。

8、在承包期内，甲方应教育及管理本村居民，不得侵犯及扰乱乙方的正常生产，如有破坏，甲方应帮助乙方协调解决。

9、在承包期内，乙方在承包土地上因生产经营业务所发生的一切债权、债务由乙方负责，与甲方无关。

10、如因国家政策、法律、法规影响本合同的承包期，使其不足50年的；甲方承诺将按本合同第二条的约定与乙方另行签订合法、有效的合同，使整体承包使用期限不低于50年。如甲方届时未能写乙方订立合同使承包使用期不足50年的，甲方愿按其违约责任处理。

11、乙方的电价按当地农电所标准收费，水价按村民标准收费。

12、本村社内的所有现有道路，乙方可以无偿使用。

四、违约责任。l、乙方未按本合同规定时间交付承包款的，每逾期一天按其实际拖欠款项总额的万分之五加收滞纳金，直至交清所欠款项之日止。2、如乙方超期六个月都未能交清应交款项的，视乙方根本违约，除加收乙方滞纳金外，甲方有权终止合同，由此而造成的实际损失由乙方负责。3、乙方在承包期届满前，中途退出，甲方有权没收乙方已交保证金；并有权要求乙方赔偿损失。4、甲方在承包期届满前或整体承包期不足50年但甲方单方不与乙方另行签订承包协议，中途收回承包土地的，为甲方根本违约，甲方应赔偿两倍乙方历年来已付的承包款、青苗费、购买用地指标等费用。赔偿乙方报建手续费用和经营中缴纳的税费。按地上建筑物、构筑物及其附属设施届时之市场评估价值收购该建筑物，并赔偿乙方的其他实际损失，其他实际损失包括但不限于：乙方另行寻租土地的承包款差价、动产因移动而产生的折旧费用、搬迁费、误工（误产）期间的工人工资、预期可得利润损失及其他经济损失。5、除上述约定的情形外，合同任何一方，不按本合同中所规定的条款履行的，另一方有权要求对方履行规定条款且要求对方赔偿损失。

五、其他。1、在承包期内，如国家征用、征收该承包土地，由甲、乙双方共同与征地单位协商，土地补偿款归甲方所有，厂房（建筑物、构筑物）等不动产拆迁补偿、生产损失补偿款、青苗及其他补偿归乙方所有。2、在承包期内，由遇不可抗力（如地震、飓风、战争等）灾害时，各方互不承担违约责任，积极采取措施减少损失，并以公平原则协商处理遗留问题。3、合同期满后，乙方投资的不动产归甲方所有。在同等条件下，甲方保证乙方优先续租。4、该地块承包后，所有建设工程项目由乙方自行决定，甲方不作干涉。

六、附则。1、如因本合同发生纠纷，双方可协商解决，协商不成的，可向该承包土地所在地法院提起诉讼。2、本合同未尽事宜之处，双方可另行协商，签订协议作为补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同如与提交给政府有关部门备案的任何协议或文件约定不一致的，以本合同约定为准，并按本合同约定执行。3、本合同经甲、乙双方签名、盖章生效，本合同一式四份，甲、乙双方各存二份。

附件：1、承包地四至图一份。2、村民签名表一份。下方落款甲方处加盖某十五社、某联社印章，乙方处加盖某公司印章。

【二、合同履行】

2010年9月30日，某公司向某十五社支付青苗补偿款350000元，某十五社出具了相应收据。

2010年10月11日，某公司向某十五社支付履约保证金100000元，某十五社向某公司出具了相应收据。

2010年11月1日，某十五社、某联社（甲方）与某公司（乙方）签订《山林地承包合同补充协议》，约定：一、本承包期届满后，归属本社土地厂房由本社决定处理，在同等条件下，乙方享有优先续承包权，如甲方不续租给乙方，新承租方又不补偿，乙方有权对该不动产进行处理。二、此补充协议与原合同具同等法律效力。三、本协议经甲乙双方签名、盖章生效。下方落款甲方处加盖某十五社、某联社印章，乙方处加盖某公司印章。

2011年4月28日，某联社（协调方）、某十五社（甲方）、某公司（乙方）签订《山林地承包合同补充协议》，约定：对乙方承包位于白云区某镇某（土名为“**”）的地块进行实地测量，经甲乙双方共同现场的核对地界下，对乙方承包的土地面积和四至地界得到了最终的确定，具体承包款金额经计算列表如下：占地面积21.15亩；2012年4月1日至2017年3月31日，每年每亩4400元，每年93060元；2017年4月1日至2022年3月31日，每年每亩4840元，每年102366元；2022年4月1日至2027年3月31日，每年每亩5324元，每年112602.6元；……；此协议是续2010年11月1日与甲方所签订《山林地承包合同》的进一步补充，具有同等法律效力。下方落款甲方处加盖某十五社印章，乙方处加盖某公司印章，协调方处加盖某联社印章。

上述合同签订后，某公司依约向某十五社支付2012年4月至2021年3月的租金。某公司表示其在2021年9月16日向某十五社支付款项后，某十五社于当天退回该款项，某公司遂于2021年10月15日再次向某十五社转账支付102366元，某十五社于2021年11月25日退回该款项，某公司于2021年11月25日再次向某十五社转账支付102366元，某十五社表示再次将该款项予以退回，某公司亦表示已再次向某十五社支付，但双方暂未提交证据予以佐证。某十五社表示因案涉《山林地承包合同》及补充协议已经解除，故不再收取某公司支付所谓的租金。

双方确认，某公司已向某十五社支付至2019年3月的管理费合计90000元。某公司表示其在此之后再去缴纳管理费，某十五社拒绝收取该费用；某十五社对此予以否认。

2013年8月8日，广州市国土资源和房屋管理局颁发穗国土建用字〔2013〕201号《建设用地批准书》，载明用地单位名称为广州市白云区某镇某经济联合社，建设项目名称为村经济发展留用地（商业金融业用地、村镇企业用地），总用地面积壹万玖仟零柒拾陆平方米，土地所有权性质为集体，土地用途为批发零售用地、商务金融用地、村镇企业用地，土地坐落白云区某镇某，动工日期2015年2月8日之前开发建设，竣工日期2017年8月8日之前竣工。该地块至今未进行开发建设。

【经法院判决，案涉合同有效并应继续履行】