夫妻一方签订房屋买卖合同一般情形无效，但有例外案例

【法院观点】

本院认为，梁某A与熊某B签订的《协议书》系协议双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。一审据此认定涉案《协议书》有效，处理正确，应予维持。

至于刘某A上诉称涉案房产系其与梁某A的夫妻共同财产，其对梁某A签订《协议书》事宜不知情、亦不同意。本院认为，从本案查明事实看，涉案房产于2007年2月12日即登记于梁某A名下，此后至2019年3月本案纠纷发生时，已历经十余年，期间均由熊某B占有使用涉案房产。本案未有证据表明在该十余年间，刘某A曾对熊某B使用房产提出过异议、对梁某A签订《协议书》予以否认。故熊某B主张刘某A对该《协议书》知情且同意，具高度可能性，本院予以采纳。刘某A陈述其对《协议书》不知情、不同意，与涉案房产十余年间的占有使用情况不符，有悖常理，本院不予采信。一审处理正确，应予维持。

本案中，梁某A在签订《协议书》后去世，故刘某A、刘某作为涉案房产的继承人，依法继受该《协议书》中有关梁某A的权利义务。依涉案《协议书》约定内容，并结合梁某A出具《收条》载明的内容，熊某B应向梁某A支付51000元并承担涉案房产自2006年11月以后的全部银行按揭贷款，在此条件下，梁某A应配合办理房产过户手续并有权在办理完毕后收取10000元。本案中，熊某B已依约支付前述款项51000元并承担涉案房产2006年11月以后的银行按揭贷款至2019年2月。刘某A、刘某在2019年3月提前清偿涉案房产的银行按揭贷款，实为阻却熊某B请求办理过户条件的成就，其该行为显有悖诚信，故依规定（附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。），前述刘某A、刘某的行为应视为熊某B请求办理房产过户手续的条件已成就。据此，熊某B诉请刘某A、刘某配合办理涉案房产过户手续，理据充分，应予支持。

（广东省深圳市中级人民法院案号：(2021)粤03民终8178号裁判日期：2022.03.31）

【一审】

熊某B向一审法院起诉请求：1.确认熊某B与梁某A于2006年11月26日签订的《协议书》有效；2.刘某A、刘某配合熊某B办理位于深圳市龙华区某房过户手续（房屋价值180万元）；3.刘某A、刘某立即返还侵占的房屋并赔偿相应的租金损失费2900元（从2019年3月10日开始暂算至4月10日为2900元，要求算至刘某A、刘某实际返还房屋之日止）；4.本案诉讼费、保全费、担保费由刘某A、刘某承担。

一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区，系市场商品房，用途为住宅，建筑面积37.81平方米，原登记权利人为梁某A，于2019年3月8日由深圳市不动产登记中心根据（2018）深证字第xx号公证书，由刘某A通过权属变更取得该房产50%产权、通过继承取得该房产25%产权、由刘某通过继承取得该房产25%产权。现登记权利人为刘某A、刘某。一审庭审中，刘某A、刘某提供了《公证书》为证。根据该《公证书》显示，梁某A于2007年3月28日在广东省兴宁市死亡；被继承人梁某A的第一顺序法定继承人是父亲梁某、母亲邓某、配偶刘某A、儿子刘某；现刘某A、刘某表示要求继承被继承人梁某A遗留的涉案房产，而梁某、邓某均表示放弃继承涉案房产。二、2005年10月，梁某A与深圳某房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，由梁某A通过按揭付款方式向深圳某房地产开发有限公司购买涉案房产。2006年6月22日，梁某A在深圳某房地产开发有限公司处办理了入伙手续。三、2006年11月26日，梁某A（甲方）与熊某B（乙方）签订《协议书》约定：甲方已支付购买涉案房产首期款32575元，从2006年6月21日至同年10月21日支付银行按揭贷款共5个月5345.06元；经甲乙双方协商，该套住宅从2006年11月起，由甲方转让给乙方使用；乙方支付甲方现金61000元，并从11月份开始由乙方负责月供银行按揭款及入伙等一切费用，该套住宅即为乙方全权所有。2006年12月25日，梁某A向熊某B出具《收条》，确认收到熊某B交来某房房款的前期款51000元，尾款10000元待办理过户手续清楚再收取。其后，涉案房产一直由熊某B占有、使用，期间的银行按揭贷款亦由熊某B偿还。为此，熊某B提供了2007年5月13日、2008年6月3日、2016年5月4日、2018年2月20日、2018年7月25日的与案外第三人之间的《房屋租赁合同》为证，其中2018年7月25日约定的租金标准为每月2900元。2019年3月期间，刘某A、刘某向银行提前偿还涉案房产的按揭贷款并向熊某B主张权利，收回了房产以自用或收益。一审庭审中，刘某A、刘某称，因为涉案房产一直未办理房产证，就一直放置该房产未予管理，同时，因为处理涉案房产有关事宜必然引起刘某对母亲的思念，出于不想触动刘某的角度考虑，故一直未对涉案房产进行管理。对此，熊某B则称在其使用涉案房产期间，一直未有人主张房产权利，刘某A、刘某关于对涉案房产不知情或不管理之主张明显与事实或常理不符。四、一审庭审中，刘某A、刘某对上述《协议书》及《收条》落款处“梁某A”签名真实性不予认可，并申请进行笔迹鉴定。2020年8月27日，一审法院委托广东某司法鉴定中心对上述文件“梁某A”签名真实性进行鉴定，提供的比对样本为1999年10月22日梁某A与熊某B在民政部门的《结婚登记申请书》。为此，刘某A、刘某预缴了鉴定费用7400元。2020年9月3日，广东某司法鉴定中心作出，鉴定意见为（1）06.12.25《收条》上“梁某A”签名笔迹与委托方提供的“梁某A”样本签名笔迹是同一人所写；（2）二00六年十一月十六日《协议书》甲方处“梁某A”签名笔迹与委托方提供的“梁某A”样本签名笔迹是同一人所写。

一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。梁某A与熊某B之间《协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。梁某A在涉案《协议书》签订后死亡，刘某A、刘某作为涉案房产的继承人，应依法继受梁某A在《协议书》中的权利义务。根据庭审查明事实，熊某B已履行了《协议书》中约定的付款义务，其有权主张刘某A、刘某配合办理涉案房产之转移登记手续，故对熊某B关于确认涉案《协议书》有效并要求刘某A、刘某配合办理涉案房产过户手续之诉求，一审法院予以支持。关于租金损失。在涉案《协议书》签订后，梁某A已将涉案房产交付熊某B占有、使用，涉案房产的物权变动已基本完成，仅差办理不动产登记。至此，熊某B对涉案房产的占有、使用、收益权益受法律保护。刘某A、刘某收回房产的行为已损害了熊某B的权利，故熊某B主张刘某A、刘某自2019年3月10日起按每月2900元标准计付租金损失理由充分，一审法院予以支持。关于刘某A、刘某的答辩意见。其一，虽然梁某A购买涉案房产行为发生在梁某A与刘某A夫妻关系存续期间，但刘某A未举证证明梁某A与熊某B存在恶意串通损害其合法权益之情形；熊某B作为善意的买受人，有理由相信梁某A对涉案房产具备完全的处分权，故刘某A关于涉案《协议书》为无效合同之答辩意见理由不足，一审法院不予采纳。其二，关于诉讼时效问题。涉案《协议书》签订后，涉案房产已完成交付手续，熊某B在事实上已成为涉案房产的准物权人，如以诉讼时效加以规制，则必然损害熊某B对涉案房产的合法权利，有违公平。其三，涉案房产在2007年已完成交付，刘某A、刘某直至2019年才主张房产权利，刘某A、刘某的行为明显有违常理，故综合前述意见，刘某A、刘某的答辩均缺乏事实及法律依据，一审法院均不予采纳。

一审判决：一、确认熊某B与梁某A于2006年11月26日签订《协议书》有效；

二、刘某A、刘某应于判决生效之日起十日内配合熊某B办理深圳市龙华区的不动产转移登记手续，将该房产变更登记至熊某B名下；三、刘某A、刘某应于判决生效之日起十日内向熊某B返还深圳市龙华区某房并支付租金（以每月人民币2900元为标准，自2019年3月10日起计付至返还房产日止）。如果刘某A、刘某未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10512元、保全费5000元、鉴定费7400元，均由刘某A、刘某负担。

【二审上诉与答辩】

上诉人刘某A、刘某上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回熊某B全部诉讼请求。二、一二审诉讼费由熊某B承担。

上诉事实和理由：一、涉案《协议书》应认定为无效。涉案《协议书》于2006年11月26日签订，梁某A于2007年3月28日死亡，生前一直都没有告知刘某A等家人关于签订涉案《协议书》之事。如果梁某A有意出卖涉案房屋，必定会跟家人商量处理，但梁某A并没有告知家人卖房之事，这不符合常理。而且，熊某B与梁某A原来系同事，明知梁某A已结婚，该房产是梁某A与刘某A的夫妻共同财产，但当时熊某B并没有要求刘某A签署相关协议，也没有征询过刘某A是否同意卖房，甚至没向刘某A提及过此事。而且，协议内容所述权利义务明显严重不对等，严重损害了梁某A的权益。熊某B也没有提供收楼文件，无法证明梁某A向其交付楼房，不能证明梁某A具有交楼的真实意思。因此，签订协议书卖房并非梁某A的真实意思表示。刘某A与梁某A于1999年10月20日登记结婚，梁某A于2005年10月购买的涉案房屋，根据婚姻法的相关规定，该房屋应属于夫妻共同财产。熊某B与梁某A于2006年11月26日签订涉案《协议书》时，刘某A根本不知情，更无从谈及同意卖房。涉案房屋于2007年2月12日登记于梁某A名下。即：梁某A与熊某B签订转让涉案房屋的协议之时，并未得到共有人刘某A的同意，且签订协议之时涉案房屋尚未办证到梁某A名下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，该协议书依法应被认定无效。二、熊某B诉求刘某A、刘某配合办理涉案房屋过户手续没有合同、法律依据，法院不应支持。熊某B与梁某A签订的《协议书》并没有约定过户办证事宜，也就是说，熊某B诉求办证没有合同依据。而且，从协议所反映的内容来看，涉案房屋当时市值达15万多元，但该协议却称熊某B只须支付61000元就可使用该房屋，这明显不公平不合理。涉案房屋于2005年10月购买，于2007年2月12日登记在梁某A名下，该房屋物权属梁某A及刘某A，各占50%份额。对于刘某A50%份额权属，至今不改变；而属于梁某A50%份额，依法发生继承。刘某A、刘某系梁某A的合法继承人，根据深圳市公证处于2018年1月30日出具《公证书》所述：“财产（涉案房屋）的一半应先分给其配偶刘某A，另一半为被继承人梁某A的遗产；梁某A的遗产由其配偶刘某A、儿子刘某共同继承。”对于刘某A现在持有房屋的75%份额中，其中50%是因为房屋属于夫妻共同财产而析产取得，另外25%是通过合法继承取得；%于刘某现在持有房屋的25%份额，才是完全通过合法继承取得。刘某A、刘某向银行付清剩余房贷后，已于2019年3月8日成功办理了涉案房屋的不动产登记证。刘某A、刘某依法取得涉案房屋的物权，享有直接支配和排他的权利。且刘某A、刘某一直居住使用该房屋。因此，刘某A、刘某已经通过合法析产、继承取得涉案房屋的物权，并实际入住至今。三、熊某B诉求刘某A、刘某返还涉案房屋及赔偿租金损失，没有任何依据。涉案房屋购买之时即属于刘某A与梁某A的夫妻共同财产，各占50%份额，梁某A死亡后其50%份额即由刘某A、刘某继承，且己于2019年3月8日办理了在刘某A、刘某名下的不动产登记证，刘某A、刘某是涉案房屋的所有权人。四、熊某B诉求已超过诉讼时效。熊某B与梁某A签订的涉案《协议书》于2006年11月26日已经签订，但熊某B直至2019年3月时隔13年之久才向法院起诉主张合同债权，明显己经超过诉讼时效。

被上诉人熊某B辩称，一、《协议书》合法有效，刘某A、刘某作为梁某A的继承人，继承了梁某A的财产、权利和义务，应继续履行配合熊某B办理过户的合同义务。1.经一审法院委托司法鉴定机构鉴定，确定《协议书》上梁某A的名字为其本人所签，梁某A与熊某B签订的《协议书》是双方在平等自愿的情况下签订的，是双方真实意思表示，不违法律的强制性规定，是合法有效的，双方应按照协议履行相应的义务，熊某B已经按协议约定支付了相应的首付款、税费等费用、偿还了银行贷款，梁某A亦向熊某B交付了房屋，同时交付了购房合同、贷款合同、还贷的银行存折等重要购房资料，但因梁某A在房产证下来没多久突然去世，导致未办理过户手续。梁某A购买房屋时只支付了首付款32575元及5个月的银行按揭款5345.06元，合计支付了37920.06元，然后以61000元现金及剩余按揭贷款120654.94元将房屋转让给熊某B，梁某A从中赚取了23079.94元的差价，房产转让并不存在显失公平、侵害刘某A、刘某合法权益的情形，不影响《协议书》的效力。2.房屋从2006年协议签订后开始由熊某B装修出租至2019年3月。3.刘某A、刘某一早就知道梁某A将房屋转让给了熊某B，且熊某B也按照合同支付了转让款及偿还了贷款，并占有了房屋，刘某A、刘某都从未提出过异议。因购房合同、贷款合同等文件均只有梁某A一人签名，所以熊某B有理由相信仅由梁某A签字系刘某A与梁某A的夫妻共同意思表示，未要求刘某A在《协议书》上签字。4.虽然《协议书》未详细约定过户办证事宜，但《收条》载明了“房款前期款伍万壹仟元整”，并约定了“尾款壹万元整待办理过户手续清楚再收取”，该金额与《协议书》约定的转让款61000元一致，且经司法鉴定确认《收条》上梁某A的名字为其本人所写，由此可见，梁某A有配合熊某B办理过户手续的合同义务，刘某A、刘某同时继承了该合同义务。二、刘某A、刘某应向熊某B返还房屋，并支付其占用房屋期间熊某B的租金损失。梁某A向熊某B交付涉案房屋后，熊某B系合法占有房屋，2019年3月份，刘某A、刘某通过暴力手段强行赶走熊某B的租客，严重侵害了熊某B的合法权益。三、熊某B起诉并未超过诉讼时效。梁某A在2006年11月26日与熊某B签订《协议书》后就将房屋交付给了熊某B，熊某B已合法占有涉案房屋，房屋转让只差最后一步过户手续，而最高人民法院认为过户登记请求权具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定。退一万步讲，即使适用诉讼时效，根据《民法典》第五百一十一条第四款以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，履行期限不明确的，熊某B可以随时要求履行，但必须给对方必要的准备时间。

【二审裁判】

本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，一、熊某B于一审提交的深房地字第××号房地产证内容显示，涉案房产于2007年2月12日登记于梁某A名下；二、本案二审期间，刘某A、刘某提交录音资料、房产证、发票、银行按揭抵押合同条款、政府网站截图、短信截图、深圳法院有关违反公序良俗类案检索、最高人民法院有关违规炒房类案检索等证据材料，拟证明涉案各方已协商变更涉案《协议书》的约定、梁某A精神异常、《协议书》内容违反公序良俗且违反法律规定、《协议书》应为无效合同。熊某B对刘某A、刘某提交录音资料的真实性不予认可，对其关于前述证据材料的证明目的均不予认可。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。据涉案双方诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、涉案《协议书》的效力问题；二、刘某A、刘某应否配合办理涉案房产过户手续；三、刘某A、刘某应否返还房产并赔偿租金损失；四、刘某A、刘某提出的诉讼时效抗辩是否成立。针对前述争议焦点，本院逐一分析如下：

关于焦点一。本院认为，梁某A与熊某B签订的《协议书》系协议双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。一审据此认定涉案《协议书》有效，处理正确，应予维持。刘某A、刘某于本案一审、二审提交的证据并不能证明涉案《协议书》内容并非梁某A真实意思表示，更不足以证明涉案《协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故刘某A、刘某上诉主张该《协议书》无效，依据不足，本院不予采纳。

至于刘某A上诉称涉案房产系其与梁某A的夫妻共同财产，其对梁某A签订《协议书》事宜不知情、亦不同意。本院认为，从本案查明事实看，涉案房产于2007年2月12日即登记于梁某A名下，此后至2019年3月本案纠纷发生时，已历经十余年，期间均由熊某B占有使用涉案房产。本案未有证据表明在该十余年间，刘某A曾对熊某B使用房产提出过异议、对梁某A签订《协议书》予以否认。故熊某B主张刘某A对该《协议书》知情且同意，具高度可能性，本院予以采纳。刘某A陈述其对《协议书》不知情、不同意，与涉案房产十余年间的占有使用情况不符，有悖常理，本院不予采信。一审处理正确，应予维持。

关于焦点二。本案中，梁某A在签订《协议书》后去世，故刘某A、刘某作为涉案房产的继承人，依法继受该《协议书》中有关梁某A的权利义务。依涉案《协议书》约定内容，并结合梁某A出具《收条》载明的内容，熊某B应向梁某A支付51000元并承担涉案房产自2006年11月以后的全部银行按揭贷款，在此条件下，梁某A应配合办理房产过户手续并有权在办理完毕后收取10000元。本案中，熊某B已依约支付前述款项51000元并承担涉案房产2006年11月以后的银行按揭贷款至2019年2月。刘某A、刘某在2019年3月提前清偿涉案房产的银行按揭贷款，实为阻却熊某B请求办理过户条件的成就，其该行为显有悖诚信，故依规定，前述刘某A、刘某的行为应视为熊某B请求办理房产过户手续的条件已成就。据此，熊某B诉请刘某A、刘某配合办理涉案房产过户手续，理据充分，应予支持。如前所述，涉案《协议书》对协议双方的权利义务已作明确约定，其内容并无显失公平之处。刘某A、刘某上诉主张该《协议书》内容严重损害梁某A权益，与事实不符，本院不予采纳。

至于刘某A、刘某上诉主张涉案《协议书》中并无约定过户事项，故熊某B诉请办理过户无合同依据。本院认为，涉案《协议书》明确载明“……该套住宅即归乙方（熊某B）全权所有”，该约定内容足以表明梁某A作出向熊某B转让房产的意思表示，故在熊某B已依约支付房款的条件下，刘某A、刘某配合办理房产过户手续属涉案《协议书》应有之义。熊某B据前述《协议书》约定内容诉请刘某A、刘某办理房产过户手续，依据充分，应予支持。刘某A、刘某以《协议书》未约定过户事项为由拒绝办理过户手续，显有悖诚信，本院不予支持。关于刘某A、刘某于本案二审提交的录音资料，刘某A、刘某对此并未提交相关证据证明该录音中对话人的身份，在未有其他证据对该录音内容予以佐证的情形下，该录音资料不足以证明涉案各方已变更涉案《协议书》的约定。刘某A、刘某据此主张其无需配合办理过户手续，缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，刘某A、刘某应配合熊某B办理涉案房产过户手续。一审处理正确，应予维持。

关于焦点三。刘某A、刘某上诉主张刘某A系涉案房产共有人，且刘某A、刘某亦依法继承取得涉案房产，故其无需向熊某B返还房产并赔偿损失。本院认为，依前述分析，刘某A对梁某A签订涉案《协议书》知情且同意，故在熊某B已依约履行付款义务的条件下，刘某A作为房产共有人应配合办理房产过户手续，而非作出有悖《协议书》约定的行为。另一方面，刘某A、刘某作为梁某A遗产继承人，同时应继受梁某A有关合同债务。涉案《协议书》中有关梁某A义务的约定，应由刘某A、刘某依约履行。依涉案《协议书》约定，涉案房产自2006年11月起由熊某B使用。故本案中，刘某A、刘某自2019年3月占用涉案房产，显有悖《协议书》约定，已构成违约，熊某B因此导致的损失，应由刘某A、刘某予以赔偿。据此，一审判令刘某A、刘某返还房产并赔偿房产租金损失，并无不妥，本院予以维持。

关于焦点四。涉案《协议书》中并未约定刘某A、刘某办理房产过户手续的履行期限，故熊某B提起本案诉讼诉请刘某A、刘某办理过户手续，并未超出诉讼时效。刘某A、刘某关于诉讼时效的抗辩不成立，其据此主张无需配合办理过户手续，本院不予支持。

综上，刘某A、刘某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费21024元（刘某A、刘某已预交），由刘某A、刘某负担。

本判决为终审判决。