未初始登记的重建房屋不能办理变更或协助变更手续

【法院观点】

陈某在原有房屋尚未领取房屋所有权证书也未办理权属变更登记的情况下，即已自行将原有木结构房屋重建为混凝土结构房屋，且未依法办理建筑工程施工审批手续。故陈某要求确认对现有房屋享有所有权，有违国家法律关于房屋建筑许可的强制性规定，本院对其该项诉讼主张不予支持。

关于陈某要求付某光、付某荣、付某明、付某华协助其办理涉案土地使用证变更手续及房屋产权过户手续的问题。根据前述认定，陈某在未依法办理报建审批手续的情况下将房屋进行拆除重建，且迄今为止该房屋仍未登记取得房屋所有权证书，故陈某要求办理房屋产权过户手续，缺乏事实基础。关于土地使用证的变更问题，因陈某仅与付某月设立房屋买卖关系，故在房屋权属登记不能完成的情况下，陈某要求办理国有土地使用证的变更手续有违房地一体的基本法律原则。本院对陈某的该部分上诉主张亦不予采纳。（广东省广州市中级人民法院案号：(2022)粤01民终693号裁判日期：2022.04.11）

【一审】

陈某于2021年7月27日向一审法院起诉请求：1.判令确认广州市南沙区xx街xx队水塔东xx号（土地使用证号：珠江管理区府国用总字第23-002526号、珠江管理区府国用字（1992）第23-001703号）房屋的产权属于陈某；2.判令付某光、付某荣、付某明、付某华协助陈某办理涉案土地使用证变更、房屋产权过户手续；3.判令由付某光、付某荣、付某明、付某华承担本案全部诉讼费用。

【二审】

本院认为，本院确定本案二审争议的焦点是：1.陈某要求确认案涉房屋产权归其所有是否成立；2.陈某要求付某光、付某荣、付某明、付某华协助其办理涉案土地使用证变更手续及房屋产权过户手续是否成立。现评析如下：

本案中，根据陈某与付某光于2007年9月6日所签订《协议》内容，结合陈某持有相应《国有土地使用证》并一直占有使用涉案房屋的事实，可以证实陈某与付某月曾就该珠江管理区府国用总字第23-002526号、珠江管理区府国用字（1992）第23-001703号《国有土地使用证》所载地块上的原有房屋达成房屋买卖合同关系。根据1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”同时，该法第五章第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此外，根据1998年3月1日起施行的《中华人民共和国建筑法》第二条规定：“在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。”该法第二章第一节关于建筑工程施工许可问题中第七条明确规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。”因此，当时国家已经设立房地产权属登记以及转让登记制度，而陈某在原有房屋尚未领取房屋所有权证书也未办理权属变更登记的情况下，即已自行将原有木结构房屋重建为混凝土结构房屋，且未依法办理建筑工程施工审批手续。故陈某要求确认对现有房屋享有所有权，有违国家法律关于房屋建筑许可的强制性规定，本院对其该项诉讼主张不予支持。

关于陈某要求付某光、付某荣、付某明、付某华协助其办理涉案土地使用证变更手续及房屋产权过户手续的问题。根据前述认定，陈某在未依法办理报建审批手续的情况下将房屋进行拆除重建，且迄今为止该房屋仍未登记取得房屋所有权证书，故陈某要求办理房屋产权过户手续，缺乏事实基础。关于土地使用证的变更问题，因陈某仅与付某月设立房屋买卖关系，故在房屋权属登记不能完成的情况下，陈某要求办理国有土地使用证的变更手续有违房地一体的基本法律原则。本院对陈某的该部分上诉主张亦不予采纳。

判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费75元，由陈某负担。本判决为终审判决。