房产证记载与真实权利不符，真实权利人可以请求确认物权:

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

【案情简述】

广东省广州市中级人民法院案号：(2021)粤01民终11007号裁判日期：2021.06.28

耿某A向一审法院起诉请求：1.确认广州市番禺区XX楼X房屋归耿某A个人所有；2.耿某B协助耿某A将上述房屋办理过户登记至耿某A一人名下；3.耿某B承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：耿某A、耿某B为兄妹关系。2000年8月29日，耿某A、耿某B（乙方、买方）与番禺CC有限公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定乙方向甲方购买案涉房屋，建筑面积158.19平方米，成交价格为554100元，付款方式为一次性付款等。上述合同经番禺市房地产交易所确认。2000年9月5日，番禺CC有限公司开具发票，确认收到楼款554100元。2001年5月21日，广州市番禺区财政局开具《契税完税证》，确认收齐案涉房屋契税8311.5元。之后，案涉房屋于2001年6月26日登记至耿某A、耿某B名下，共有方式为共同共有，登记建筑面积为158.2平方米。

为证明案涉房屋是由耿某A一人出资购买的，耿某A提供以下证据：1.耿某智、尹某容于2001年10月30日出具的《置产情况说明》，记载案涉房屋是由本人儿子耿某A出资，女儿耿某B在广州经手，从番禺CC有限公司购买，购房目的是为父母养老居住，并为其国外、国内妹妹来广州探亲聚会住用。从房屋订购、历次交款及装修收房经过，我们均参与，知耿某A尽其可能提供资金，耿某B奔走办理购房手续及装修工作，费尽心力……因此出明所知置产情况以为根据。该说明空白处写有“YXX是我哥耿某A全额付款购买，本人只是帮助办理各项手续及装修”，落款为“耿某B2002年1月2日”。……当事人在庭审中确认，案涉房屋自2001年收楼后由双方父母居住，2009年父母回遵义后，由耿某B负责管理至今。耿某B在庭审中陈述，案涉房屋的所有购房款由耿某B支付给开发商，耿某A将其应支付部分的购房款277500元返还给耿某B。

一审法院认为:耿某A为美利坚合众国国籍，要求确认案涉房屋归其一人所有并进而要求耿某B协助变更登记，故本案应为涉外物权确认纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，因案涉房屋位于我国境内，故一审法院确认我国法律作为解决本案争议的准据法。

根据规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”耿某A主张案涉房屋虽登记为耿某A、耿某B共同共有，但实际上为耿某A一人购买。耿某B对此不予确认，认为耿某B支付了其相应份额的购房款。根据双方父母耿某智、尹某容出具的《置产情况说明》及《购房款收支记录》可知，案涉房屋由耿某A出资购买。对此耿某B在置产情况说明空白处备注“YXX是我哥耿某A全额付款购买，本人只是帮助办理各项手续及装修”，虽然耿某B在庭审中对此解释为，案涉房屋由耿某A购买的部分是由耿某A付款购买的，并不包含耿某B购买的部分，该解释明显与上述手写部分意思表示不一致。耿某A亦提供了微信聊天记录、提款单、汇款单等作为佐证。综上，一审法院对耿某A的上述主张予以采信，耿某A要求耿某B协助耿某A将案涉房屋变更登记至其个人名下，于理有据，一审法院予以支持。根据规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋现登记为耿某A、耿某B共同共有，上述登记目前并未被房屋管理部门撤销，现耿某A要求确认案涉房屋归其个人所有缺乏依据，一审法院不予支持。耿某B认为耿某A的主张已超过诉讼时效，但是耿某A基于不动产物权要求办理变更登记，不适用诉讼时效的规定，故对耿某B的该项答辩意见，一审法院不予采纳。

综上所述，一审判决如下：一、耿某B应于判决发生法律效力之日起十五日内协助耿某A办理番禺区XX楼X房的产权变更登记手续，将产权人变更登记为耿某A一人；二、驳回耿某A的其他诉讼请求。一审案件受理费38800元，由耿某A负担38700元，耿某B负担100元。

本院认为，耿某A为美利坚合众国国籍，本案为涉外民事纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，因案涉房屋位于中华人民共和国境内，一审法院适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法，并无不当，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉房屋于民法典施行前购买并登记在双方当事人名下，该共有状态持续至民法典施行后，本案系双方当事人对谁是案涉房屋的真实权利人产生争议，故案涉纠纷应当适用民法典的规定。而判断耿某A的起诉有无超过诉讼时效，应当以耿某A一审起诉当时的法律、司法解释的规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据双方的诉、辩意见，本案二审需要处理以下问题：

一、耿某A提起本次起诉有无超过诉讼时效？

对此，本院认为，根据规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。本案中，耿某A以其全额出资购买了案涉房屋为由，主张其是案涉房屋全部产权的真实权利人，要求耿某B将案涉房屋转移登记至其名下，根据前述法律规定，耿某A提起本案诉讼，不适用诉讼时效的规定。耿某B上诉称耿某A提起本次诉讼已过时效的理由不能成立，本院不予采纳。

二、******

三、关于耿某A是否全额出资购买了案涉房屋的问题。耿某A为证明其全额出资购买了案涉房屋，提交了双方父母耿某智、尹某容出具的《置产情况说明》、《购房款收支记录》、微信聊天记录、提款单、汇款单等作为证据，前述证据形成了完整的证据链条，再结合耿某B在一审中确认耿某A通过香港十姨转交购房款的陈述，能够证明耿某A全额出资购买了案涉房屋，一审法院认定案涉房屋由耿某A一人购买并无不当，本院予以确认。耿某B在二审中提交的证据，仅能证明案涉房屋由耿某B办理购买、装修等手续，耿某A在一审、二审中均确认案涉房屋由耿某B办理购买、装修等手续，前述证据并不能反驳耿某A一人出资购买案涉房屋的事实，耿某B在一审时确认“香港十姨”代耿某A向耿某B转交了案涉房屋一半的购房款，在二审时又主张耿某A未支付案涉房屋购房款，违反了诚信诉讼和禁止反言的原则，耿某B上诉主张由其一人购买案涉房屋，理据不足，本院不予支持。

四、耿某A主张将案涉房屋转移登记至其一人名下应否得到支持？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本院亦已认定耿某A一人出资购买了案涉房屋，且案涉房屋不存在过户障碍，一审虽然适用司法解释不当，但判决耿某B将案涉房屋转移登记至耿某A一人名下并无不当。因耿某A已登记为案涉房屋的共有人，本案不涉及耿某A需要具备广州市购房资格的问题，故耿某B以耿某A不具备广州市购房资格为由主张办理产权转移登记违反限购政策的理由不能成立。

综上所述，耿某B的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人耿某B负担。

本判决为终审判决。