公寓商住楼买卖纠纷中的商住楼在司法审判中如何定义

商住楼是有明确的释义和范畴的。根据深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局的复函，“商住楼”定义为底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑；根据基X公司与深圳市规划和国土资源委员会签订的《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，“商住楼”释义为以住宅为主体，附设商业铺位的楼房建筑，因此，商住楼是相对整栋大厦的用途而言的，而非针对指具体某一套房产的用途而言，商住楼并非特指既可用作商业用途又可用作住宅用途的具体一套房产。爵X大厦1-6层房产用途为商业，7-27层房产用途为单身公寓，依前述“商住楼”的定义，爵X大厦即属“商住楼”。原、被告在买卖合同约定涉案房产用途为商住楼，应理解为原、被告仅对涉案房产所在爵X大厦的用途进行了约定，而对涉案房产用途未作具体明确。在涉案房产用途未作具体明确约定的情况下，被告根据涉案房产所在楼层特点和根据政府部门的规划要求，为原告办理用途为“单身公寓”涉案房产《房地产证》，不违反买卖合同约定和法律规定，其行为不构成违约。

[广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书（2010）深罗法民三初字第602号]

【案情简述】

本案争议焦点主要有两个：一、就涉案房产《房地产证》中的房产用途与买卖合同约定的房产用途不一致问题，被告是否存在违约情形，应否承担违约责任；二、《房地产证》中的房产用途与买卖合同约定的房产用途不一致，被告能否以此为由要求解除买卖合同。

关于本案第一个争议焦点，本院认为，原、被告在买卖合同约定涉案房产的用途为“商住”，但是，从本院查明的事实来看，商住楼是有明确的释义和范畴的。根据深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局的复函，“商住楼”定义为底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑；根据基X公司与深圳市规划和国土资源委员会签订的《深圳经济特区土地使用权出让合同书》，“商住楼”释义为以住宅为主体，附设商业铺位的楼房建筑，因此，商住楼是相对整栋大厦的用途而言的，而非针对指具体某一套房产的用途而言，商住楼并非特指既可用作商业用途又可用作住宅用途的具体一套房产。爵X大厦1-6层房产用途为商业，7-27层房产用途为单身公寓，依前述“商住楼”的定义，爵X大厦即属“商住楼”。原、被告在买卖合同约定涉案房产用途为商住楼，应理解为原、被告仅对涉案房产所在爵X大厦的用途进行了约定，而对涉案房产用途未作具体明确。在涉案房产用途未作具体明确约定的情况下，被告根据涉案房产所在楼层特点和根据政府部门的规划要求，为原告办理用途为“单身公寓”涉案房产《房地产证》，不违反买卖合同约定和法律规定，其行为不构成违约。

倘若原告认为涉案房产《房地产证》表明的房产用途不符合其签订买卖合同时的真实意思，其完全可以同意被告要求解除买卖合同的反诉请求，然而，原告在本案中却表示不同意解除买卖合同，原告该行为应视为对被告交付房产的用途予以认可。况且，原告在庭审中亦表示涉案房产目前正是作商业用途，原告要求被告按照商住楼与公寓楼价格差价赔偿损失亦无事实基础，其依估算确定商住楼与公寓楼价格差价为人民币398,900元，依据明显不足。物业服务费是原告向案外人深圳市基泰物业管理有限公司缴纳的，若原告认为按人民币6.8元每月每平方米的标准缴纳物业服务费过高，可另循法律途径解决，但其以此为由推定涉案房产用途应为商业用途依据不足，本院不予采信。

关于本案第二个焦点，本院认为，原告在本案中的合同目的是取得涉案房产的所有权，被告在本案中的合同目的是获得购房款。被告已收取了涉案房产全部购房款，被告的合同目的已完全实现；原告已取得涉案房产的占用、使用、收益的所有权权益，其虽然主张被告交付的房产不符合合同约定，但其仍表示不愿意解除合同，原告购房的合同目的亦已基本实现，因此，本案无论是原告的合同目的还是被告的合同目的，均已基本实现。况且，如前所述，原、被告在买卖合同对涉案房产的用途未作具体明确，而买卖合同是作为开发商的被告提供的格式合同，被告对合同约定不明负有一定的过错，被告不因其自身过错行为获得合同解除权。为此，被告以本案合同目的无法实现为由要求解除买卖合同的反诉请求，无事实依据和法律依据。

综上，被告为原告办理用途为“单身公寓”涉案房产《房地产证》，不违反买卖合同约定和法律规定，原告要求被告按照房屋同地段商住楼与公寓楼价格差价向原告赔偿损失人民币398,900元的诉讼请求，本院不予支持；原、被告买卖合同的目的已基本实现，被告要求解除买卖合同的反诉请求，本院不予支持；被告要求原告支付租金损失人民币147,315元的反诉请求是建立在要求解除买卖合同的反诉请求成立的基础之上的，因此，对该反诉请求，本院亦不予支持。